表決擱淺，碧桂園重回永勝？佛山30+村改分化加劇

佛山30多個舊村改造進度可謂冰火兩重天，而千燈湖永勝村堪稱“一波三折”代言人。

最近自從曝出永勝舊改，不少粉絲就追著問：結果到底咋樣了？

樓市君特意線下實探發(fā)現(xiàn)，新表決的股權結構中，碧桂園占比依舊過半，之前說好接手的力迅占比卻不超過兩成。

具體啥情況，接著往下看~

為了搞清楚永勝舊改重新表決情況，樓市君頂著烈日，直奔永勝村村委。

一番尋找后，還真在現(xiàn)場找到了最新張貼的表決公告。

公告顯示，擬將“佛山市碧桂園碧欣置業(yè)有限公司申請變更股東、延長代建商服物業(yè)建設期及返租起算時間24個月”等事項提交成員大會表決，表決時間定于2026年5月24日。

| 表決公告

｜佛山樓市發(fā)布攝

然而，公告中“表決結果”一欄卻是空空如也，現(xiàn)場也并未看到任何關于延期表決的補充通知。

| 表決公告

｜佛山樓市發(fā)布攝

樓市君不甘心就此作罷，多方詢問了永勝村村民。

有村民透露，表決確實已如期舉行，但多數(shù)村民并未簽字同意，項目或將被延期再議。

還有村民向樓市君坦言，在表決會議上，碧欣方面提出了一項方案：

擬將政府方面的2.4億元抵押金借給碧欣公司，用于推進舊改建設。這一提議引發(fā)了現(xiàn)場不少討論。

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此外，樓市君還在村委中心發(fā)現(xiàn)了一張股權變更示意圖：

原本碧桂園地產集團持股70%，現(xiàn)已調整為廣州昇力與佛山昇萊共同持有。（左邊為變更前，右邊為變更后）。

| 表決公告

｜佛山樓市發(fā)布攝

進一步查詢背景發(fā)現(xiàn)，廣州昇力實為力迅，而佛山昇萊投資有限公司則更為復雜。

其中16.6%為力迅控股，而剩下的83.4%由南海仲萊美咨詢有限公司持有，深扒其背后，均指向碧桂園集團。

| 南海仲萊美股東信息

| 圖源：企查查

| 南海仲萊美股東信息

| 圖源：企查查

值得一提的是，早在今年1月，樓市君就曾報道過碧欣置業(yè)背后的股權結構發(fā)生調整。

對比發(fā)現(xiàn)，與此次表決中的股權調整一致，但當時尚未明確具體的股權占比。

從這次的股權結構圖中，可以看到新接手的力迅占比并不高，而碧桂園依舊占大頭，總占比超一半。

| 圖源：企查查

除了打聽股權和表決，樓市君也把整個村子走了一遍。

如今村內大多數(shù)自建房已無人居住，墻上“拆”字刺眼，有的門窗甚至已被拆光。

|永勝村舊改實景

|佛山樓市發(fā)布攝

此前，樓市君曾了解到，仍有部分房東在對外出租房屋 。 而這一次走訪發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)房東已經停止出租，整個村子冷清又沉寂。

|永勝村舊改實景

|佛山樓市發(fā)布攝

回顧永勝舊改，可謂命途多舛。開發(fā)6年以來，項目的建設進度因碧桂園出險一直十分緩慢。

截至目前，永勝村舊改項目僅完成了一期一半的開發(fā)內容，除此之外，原碧桂園燈湖盛世二期和燈湖二小還未開工。

但永勝村并非個例，樓市君系統(tǒng)梳理了佛山各區(qū)近30個城中村改造進展，發(fā)現(xiàn)不同項目之間的推進節(jié)奏正呈現(xiàn)明顯分化態(tài)勢：

有的跑出“加速度”，有的還在“原地踏步”。

一邊，多個項目長期停滯、推進乏力。

除了永勝村外，小布村也進展遲緩，推進之路磕磕絆絆。

2020年初，小布村舊改方案獲得村民99.4%的表決通過率。可以看出，小布村村民當時的改造意愿非常高。

但6年過去，小布村整村改造項目8個地塊，僅完成1號地塊和3號地塊的開發(fā)建設，分別為華發(fā)濱江府和碧桂園世紀中心。

不過其4號、5號商業(yè)地塊也于去年底時轉為出租 ，用于商業(yè)運營。

據(jù)悉4號地塊已 計劃引入 順德知名餐飲店鴻醉居，樓市君線下實探時發(fā)現(xiàn)地塊周邊已豎起圍擋。 。

|小布村4號地塊實景

|佛山樓市發(fā)布攝

倫教仕版工業(yè)區(qū)同樣令人唏噓。 2020年表決通過，2021年雅居樂中標合作方，結果2022年后再無實質性進展消息傳出。

直到今年3月時，順德政府正式發(fā)布批復，宣布雅居樂正式退出倫教仕版舊改。

｜圖源：順德人民政府

另一邊，一批標桿項目全速兌現(xiàn)，跑出舊改加速度。

如寶華村、洲表村、朝東一號、郊邊村等項目則與上述停滯項目形成鮮明對比。

南海寶華村作為千燈湖核心舊改項目，目前其三期商品房地塊與二期回遷房地塊正同步開拆。

寶華村首期回遷房“華悅公館”已于2025年5月完成選房交付，招商華璽一二期商品房也已相繼入市。

|華悅公館實景

|佛山樓市發(fā)布攝

洲表村舊改，其首期回遷房洲表華府已于5月起按計劃分批交付，萬科世紀燈湖瑧府首批商品房已基本清盤，兌現(xiàn)效率堪稱“卷王”。

｜洲表華府實景

|佛山樓市發(fā)布攝

禪城百億舊改項目朝東一號也是一天一個樣，目前改造范圍內的柵下村全面開拆，項目多個地塊的建筑規(guī)劃也已出爐。

商業(yè)地塊引進的金鉑中心，主體結構已建至三四層，近期網上也傳出消息，稱商場11月便能開業(yè)。

|金鉑中心實景

|佛山樓市發(fā)布攝

禪桂交界的天高鯉魚沙舊改，經過7年的籌備工作，于2025年8月正式動工，近期項目已經官宣案名為天高·澐啟，相關效果圖也同步公布。

|項目效果圖，以實際交付為

還有歷時4年的城北郊邊村舊改，2025年11月已經進入實質性開拆階段，其兩處異地新建安置小區(qū)均已開放選房中心，規(guī)劃9棟住宅、9大戶型。

|禪城城建公園里沙盤

|佛山樓市發(fā)布攝

|晟樾云庭效果圖

|圖源：祖廟微新聞

同樣是城市更新項目，有的項目已沖線在望，有的仍在起跑線上徘徊，進度條天差地別，村民的心態(tài)自然也各不相同，可謂喜的喜，愁的愁。

同樣是城中村改造，為何有的項目蹄疾步穩(wěn)，有的卻步履維艱？樓市君分析認為，主要原因集中在以下三個方面：

其一，開發(fā)主體實力差距明顯。

作為典型的重資產、長周期的“硬骨頭”，舊改工程需要的不僅是開發(fā)主體源源不斷地投入資金，更考驗其長期運營能力與市場抗風險底氣。

例如，由招商蛇口操刀的寶華村舊改，在6年多的時間里，招商蛇口遵循“先安置、后拆遷”“先復建安置物業(yè)、后融資物業(yè)”原則，高速高質推進村改進度。

并且，招商蛇口還在項目融資區(qū)重點打造高端商務與精品商業(yè)——寶華大廈與寶華里，其中寶華里近期已透露將計劃于年內開業(yè)。

足以見得，招商蛇口的落地兌現(xiàn)能力。

｜寶華里效果圖

其二，改造模式差異帶來效率分化。

從當前佛山舊改實踐來看，政府統(tǒng)籌、國企主導的改造項目，審批流程順暢，落地阻礙更少。

像是朝東一號地塊項目，其改造主體為佛山城發(fā)悅順置業(yè)有限公司，由市屬國企佛山城發(fā)與祖廟城建聯(lián)合組建。

作為佛山市國資委直屬一級國企下屬全資子公司，佛山城發(fā)深耕佛山多年，舊改推進十分迅速。

| 朝東一號實景圖

|佛山樓市發(fā)布攝

同樣進入“猛拆模式”的郊邊村，則是由禪城城建作為改造主體，4年來穩(wěn)扎穩(wěn)打，有序推進。

|郊邊村拆遷現(xiàn)場

|佛山樓市發(fā)布攝

其三，區(qū)位價值與市場紅利分化。

城中村改造的推進速度，還與項目所處的區(qū)位價值和市場紅利密切相關。

位于核心地段的村莊，如郊邊、洲表、寶華等，臨近軌道站點，主城配套成熟，開發(fā)價值高，未來去化預期穩(wěn)定。

在這樣的背景下，村集體和村民的改造意愿更加統(tǒng)一，配合度更高，開發(fā)商參與積極性也更強。

｜佛山城市景觀圖

|佛山樓市發(fā)布攝

說到底，舊改這場長跑，拼的是實力，靠的是模式，也離不開天時地利。對于跑得慢的村子，不妨多給一點時間，城市更新的答卷，遲早會交上來。

最后，你最期待哪個舊改項目的推進呢？歡迎評論區(qū)留言~