浙江
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引子
近日廣州南國花園小區，一場民意征詢，撕開了業主自治最痛的傷疤。
網傳轄區街道辦發文，擬借電子投票系統，就成立物業管理委員會、推行酬金制物業征集民意，還強調 “結果僅作意向，非表決”。
時點很奇妙：業委會換屆完成，但業委會備案被拒，公共收益千萬被侵占訴訟案將推進執行之時，街道力推組建物管會；取而代之直接上臺實施我為你好。
最終效果：可能讓行政訴訟追討千萬公共收益的主體消失，千萬公共收益回收案可能永遠擱置。這就難免背上“明修棧道、暗度陳倉”之嫌。
這也凸顯：業主自治被掣肘、基層監管與業主自治博弈，變得更赤裸、更直接。
自治之痛：選得出，卻不給備案！
《民法典》白紙黑字：業主有權選舉業委會、自主管理小區。南國花園業主選出第二屆業委會，卻被街道以 “表決不合規” 拒備案。備案是程序性告知，不是行政審批，置若罔聞，反手把它當做否定自治權的武器，何其怪哉！
業主自治痛點就是“選舉難、備案難、履職難”。業委會沒備案就沒公章、沒賬戶，維權無門、履職無名；街道不備案，就能否決業主集體意志，讓業主基于物權的小區自治淪為 “空中樓閣”。不得不說，設計是精妙而完美的，順我者備案、逆我著不備案，正成為諸多街道的對付不聽話的業委會的終極殺器。
另一邊，千萬級公共收益被長期侵占，架空層、夾層等公共區域被開發商、物業擅自經營，業主維權多年，行政復議、訴訟輪番上陣，卻仍難追回款項。
業主頂著是小區主人的大帽子，卻連小區物業事務和資產的管理權、知情權、監督權都難以兌現，這不但像笑話，也是很大的諷刺！
我為你好：是良方，還是新枷鎖？
街道拋出兩大舉措：成立物管會民意調查、推行酬金制民意調查，美其名曰 “透明化、法治化”改善治理。
本應是沒業委會時期的 “過渡工具”的物管會，如今卻毅然決然不顧小區業主大會換屆選舉表決已完成、新業委會已經產生的現狀，推出“物管會”設想，這不像是救急，恐怕更難撇清是否有撕裂小區、逼業主選邊站隊，架空瓦解新一屆業委會的嫌疑，這又是何苦呢！
網傳小區物業管理積弊多年，賬目混亂、漏洞百出，推行酬金制后，各種整治和投入，很有可能就讓全體業主買單了；而開發商毫發無傷、物業旱澇保收拿酬金，大鍋和風險妥妥可能全甩給業主了。
對新一屆業委會合法性就一句程序不合法，就備案懸置；此時此刻，反而大搞“物管會和酬金制”民意”摸底；不先研判是否撤銷“不合法”換屆選舉的業主大會決定”，反而更像在人造風浪、坐等新一屆不堪重負而自動瓦解。
要知道，不備案不意味著業委會不合法、不存在；要否決業委會合法性，首先要根據明確依據認定后官宣：撤銷業主大會業委會換屆決定。然后，才能到討論物管會、調研物管會民意這一步。難道企圖先調研后裁決，這不是遵守法律程序正義，更像是企圖用業主民意倒逼！
其實確鑿證據，直接發文撤銷“不合法”的業主大會決定，讓換屆無效正式文書否決新二屆，然后再名正言順做物管會籌備，難道這樣依規操作不香嗎？
如果換屆后的業委會“不合法”但依然存在，又多一個言不正、名不順的物管會，這樣才是奇怪大戲，才很難看呢！
理論上物管會也是業主為主體，業委會也是業主為主體，本是同根生相煎何太急呢！難道在街道眼里，真的大大不同嗎？！如果是，那很能說明問題！所以急吼吼要上物管會了？最終哪方更樂見物管會火速上臺呢？
業主自治：權與法，誰說了算？
《物業管理條例》明確：街道對業委會是 “指導、協助”，不是 “審批、否定”?！睹穹ǖ洹芬幎ǎ簶I主共有區域收益，歸全體業主所有。
南國花園的困局，不是業主不想自治，而是自治通道被堵、維權成本太高、權責邊界模糊。
基層監管本應是自治的 “護航者”，不應異化為 “攔路者”；物業本應是服務者，不應成侵占業主權益的 “獲利者”。
業主手握法律賦予的權利，卻往往在現實中寸步難行。小區業主，自我管理小區家園，怎么就這么難呢！
業主自治：如何破，最后一公里魔咒？
南國花園現象，不是個案，也是全國很多住宅小區縮影：業主想當家，卻沒話語權；想維權，卻處處碰壁；想透明，卻被層層掣肘。
街道的民意征詢，看似給了業主表達的機會，實則早已預設答案。業主自治的核心，從來不是”被代表”，而是“了解多數業主心聲”，讓業主真正當家、讓業主真正做小區的主人。
小區是業主的，小區治理主體應該是業主為核心，這是法治的底線，也更是眾業主的所想所愿。
主迷思：如果不追究既往，是否就備案了？
動輒上千萬的公共收益追討與訴訟，這樣的維權很多街道、很多住建不想看到。有這樣強烈維權意識的業委會，開發商和前期物業不愿意看到這很正常。
但作為依法行政、負有監督處置亂象責任的、代表公權力與民生的職能部門，也不愿意看到，從法治角度、責任清單上看，這是很被難理解的。
除非愛莫能助，除非心有苦衷，除非蘿卜有泥，除非積重難返，除非....
我總在想，為啥很多無所作為的“業委會”、甚至深度與物業或開發商捆綁的“業委會”，奉社區街道為金科玉律的“業委會”，往往能非常順利地備案，這是多么明顯的反差呀！
草根談
小區治理的核心，到底是捂蓋子呢，還是拔毒療傷呢？
從筆者視角看，但凡真正走向幸福和諧自治的小區，無一例外，都是一批真正有主見的 、真正以維護業主權益為使命的業主，進入了業委會，或成為了小區骨干；無一例外，都是收回了大量被鵲巢鳩占的公共收益和公共資產，才讓小區有源源不斷的資金流，才能持續投入、才能做到不斷提升和改善小區的軟硬件，然后才提升了物業滿意度、提高了物業收費率，最終才達到了和諧共治局面的。
全國業主耳熟能詳的小區，比如西安心晴雅苑，寧波紫郡小區，長沙金色比華利小區，等等，這些業主當家做主、自治成功的典范小區，莫不如此！
簡而言之：沒有成功維權收回業主當家主權的小區，沒有全面收回本屬于全體業主的小區公共資產與資金的小區，最終都會因信仰不足、定力不足、能力不足，或供血不足、資金難以為繼，終難真正成為長久和諧自治的幸福小區的。
業主呼喚良法善治，業主盼望真正能當家做主！
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