LU1885陸里 完整探班報(bào)告

“口袋公園”這個(gè)詞，在我過(guò)往寫項(xiàng)目案例時(shí)用到過(guò)兩次，分別是：

PAC購(gòu)物中心，個(gè)人心目中理想型的“口袋公園”型商業(yè)

ICON杭州，像一座為年輕人打造的立體“口袋公園”

現(xiàn)代化商業(yè)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)形態(tài)愈發(fā)多樣，擁有自然綠植公共空間幾乎已是標(biāo)配。但要用到“口袋公園”一說(shuō)，得具備一種“小隱于市”的特性，我在評(píng)述PAC購(gòu)物中心時(shí)有過(guò)詳解，本文就不贅述了。

今年五一前剛對(duì)外煥新亮相的“LU1885陸里”，是又一個(gè)讓我產(chǎn)生強(qiáng)烈“口袋公園”感受的項(xiàng)目，且項(xiàng)目的對(duì)外宣傳稿中也用到了這個(gè)詞。

下圖畫面往往被視為項(xiàng)目的主界面之一，如果你只是路過(guò)，可能會(huì)錯(cuò)過(guò)隱于后方的松弛空間。

LU1885陸里具體門牌號(hào)是商城路665號(hào)，但作為開(kāi)放式項(xiàng)目，實(shí)際位于世紀(jì)大道、南泉北路、商城路合圍的三角形地塊，用老古話講，那就是極大弱化了邊界感，讓人們能夠無(wú)感進(jìn)入，因此并不用特地按門牌號(hào)到達(dá)，它更像是城市公共空間的一部分，你到片區(qū)，很有可能已經(jīng)踏入了項(xiàng)目的場(chǎng)域。

南泉北路沿街，綠化帶稍許分割了人行道和商戶的外擺空間。

世紀(jì)大道沿街，商業(yè)區(qū)域與人行道無(wú)縫銜接，是對(duì)“無(wú)邊界感”的最佳詮釋。

雖然項(xiàng)目門牌號(hào)位于商城路，但其實(shí)該路段除了綠地外，僅有沈家別墅一棟歷史建筑，由于是保護(hù)建筑，引入了高端海鮮品牌東海隱廬作為目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)，因此相對(duì)而言是整個(gè)項(xiàng)目最為私密的一小塊區(qū)域。

項(xiàng)目在改造煥新前名為“陸家嘴1885文化廣場(chǎng)”，案如其名，你很難從直覺(jué)上將其與商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生關(guān)聯(lián)。

而當(dāng)下非標(biāo)商業(yè)早已登上主流視野，勢(shì)必為L(zhǎng)U1885陸里這樣的城市更新案例創(chuàng)造了借勢(shì)進(jìn)行現(xiàn)代化“再造”的新契機(jī)。

項(xiàng)目體量為1.8萬(wàn)平方米，地下1層、地面3層，但這兩組數(shù)據(jù)有一定的“欺騙”性，但我正好可以結(jié)合他們進(jìn)行展開(kāi)解讀。

首先面積維度，項(xiàng)目?jī)?nèi)擁有兩大片自然公共空間，并將其命名為“杉野Park”和“躺坪Grass”。

“杉野Park”位于項(xiàng)目東側(cè)（下方平面圖上南下北），更偏向于純公共形式的城市綠毯。

要不是項(xiàng)目有意識(shí)地進(jìn)行了美陳和標(biāo)識(shí)的統(tǒng)一規(guī)劃，以及在該區(qū)域打造迷你活動(dòng)空間，我甚至未必會(huì)確認(rèn)這塊區(qū)域?yàn)長(zhǎng)U1885陸里管轄范疇。

這一大面積城市綠地，是“公園”一說(shuō)的基本盤。

“躺坪Grass”，則位于建筑合圍的中心區(qū)域，你可以理解為“中央舞臺(tái)”，亦或是商業(yè)項(xiàng)目的中庭活動(dòng)空間。

項(xiàng)目亮相伊始打造的「陸里開(kāi)醺節(jié)」正位于此，氛圍那是極好的。

與向外延伸的“杉野Park”有所不同，你在項(xiàng)目外圍未必會(huì)感知到這里還藏了一片如此具有可塑性的大草坪，反之，置身于內(nèi)部后，與周邊喧囂街道的區(qū)隔則成為了優(yōu)勢(shì)項(xiàng)。

綠地空間“藏于”建筑后方。

項(xiàng)目有意識(shí)地做了指引。

“口袋”得到了更為具象化的呈現(xiàn)。

關(guān)于這種感受，我在徐匯萬(wàn)科廣場(chǎng)，完美詮釋“場(chǎng)域”魔力一文中有過(guò)詳細(xì)闡述，有興趣的朋友可以跳轉(zhuǎn)閱讀。

因此，如果是游逛心態(tài)，體感上自然空間占據(jù)的權(quán)重更高，讓項(xiàng)目的公共性與商業(yè)性足以平分秋色。

看完自然空間，再來(lái)看商業(yè)內(nèi)容的載體，建筑空間。

LU1885陸里作為開(kāi)放式商業(yè)項(xiàng)目，規(guī)劃了8組樓宇。B1引入了樂(lè)刻私教館；2層及以上高區(qū)以星聚會(huì)、荷風(fēng)細(xì)雨、禧和薈等聚會(huì)、宴請(qǐng)型業(yè)態(tài)為主，強(qiáng)目的性；日常餐飲為主的高頻消費(fèi)業(yè)態(tài)均位于地面層，一張圖就能看完，樓層布局方面無(wú)太多解讀空間。

因此，我們把視角主要聚焦于權(quán)重最高1層即可。

8組樓宇中，除了上文所述位于商城路的沈家別墅外，位于南泉北路沿街的A、B、C棟以磚墻老建筑為主要結(jié)構(gòu)形態(tài)。

D棟相對(duì)特殊，位于內(nèi)圈，面相草坪區(qū)域。

世紀(jì)大道沿街，則打造了F1、2、3三棟現(xiàn)代化尖頂建筑群落，新老建筑形態(tài)上有呼應(yīng)，但又彰顯不同的時(shí)代語(yǔ)言。

老建筑毗鄰小馬路，新建筑銜接主干道，項(xiàng)目自身的建筑形態(tài)得到自洽，且能與外部的城市公共空間達(dá)成邏輯上的一致性。

關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是位于A棟的Amour Mets，通過(guò)外擺的延伸，很好地承接了兩種形態(tài)風(fēng)格。

商業(yè)內(nèi)容方面，餐飲品牌為絕對(duì)主導(dǎo)是意料之中。要細(xì)分的話，項(xiàng)目旨在打造兩個(gè)主題區(qū)域，分別為南泉北路側(cè)的“食光Corner”和世紀(jì)大道側(cè)的“微醺Hub”，正好也對(duì)應(yīng)了新老建筑區(qū)域，因此這里就不再做圖示了。

從命名就能看出，項(xiàng)目期望將“微醺Hub”打造為一個(gè)擁有“夜經(jīng)濟(jì)”標(biāo)簽的氛圍區(qū)域，并進(jìn)行針對(duì)性的招商，以貫徹項(xiàng)目的定位——“浦東文商旅融合微醺地標(biāo)”。不過(guò)我沒(méi)有夜生活，因此無(wú)法驗(yàn)證效果，但這個(gè)規(guī)劃邏輯沒(méi)問(wèn)題。

我?guī)状味际窃谥形顼堻c(diǎn)前往，發(fā)現(xiàn)憑借周邊海量的辦公客群，兩個(gè)區(qū)域都扮演著“白領(lǐng)食堂”的角色，各式風(fēng)味基本都賓客滿堂。

值得一提是，與常見(jiàn)的開(kāi)放式街區(qū)商業(yè)外擺空間主要以可伸縮的遮陽(yáng)棚或遮陽(yáng)傘配搭植物箱來(lái)劃分有所不同，LU1885陸里的老建筑區(qū)域盡可能將客人迎出去，不少商戶采用了固定頂棚，打造半開(kāi)放式戶外空間，規(guī)避老建筑相對(duì)閉塞的外觀感受。既能營(yíng)造室外就餐的休閑氛圍，也能增加坐席空間，且盡可能規(guī)避氣候因素的影響，這對(duì)保住項(xiàng)目核心業(yè)態(tài)的業(yè)績(jī)尤為重要。

結(jié)合以上所述四個(gè)區(qū)域規(guī)劃以及平面圖，幾乎涵蓋了LU1885陸里的全貌，非常清晰。

有幾個(gè)值得關(guān)注的點(diǎn)：

我在項(xiàng)目啟幕前的預(yù)告中寫到：

LU1885陸里毗鄰陸家嘴中心L+MALL、第一八佰伴、華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)等老牌商場(chǎng)。與傳統(tǒng)購(gòu)物中心迥異的是，作為一個(gè)開(kāi)放式的城市更新項(xiàng)目，LU1885陸里的街區(qū)形態(tài)呈現(xiàn)出全新調(diào)性，如同在老牌商圈中打造了一個(gè)“口袋公園”，極大豐富了商圈的多元化，為消費(fèi)者和路人提供了更豐富的商業(yè)內(nèi)容和公共空間。

這點(diǎn)，在正式啟幕后完全得到了印證。我之所以要為這個(gè)小項(xiàng)目寫一個(gè)單篇，正是因?yàn)椤吧虡I(yè)的多元化”一直是我對(duì)城市商業(yè)發(fā)展水平的重要評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。

LU1885陸里所在的商圈稍顯陳舊和傳統(tǒng)，項(xiàng)目的啟幕，雖然在業(yè)態(tài)構(gòu)成方面沒(méi)有帶來(lái)絕對(duì)意義上的新內(nèi)容，但在形態(tài)和體感方面足以扮演著城市節(jié)奏的變調(diào)角色，為片區(qū)注入新活力。

說(shuō)到這兒，就要強(qiáng)調(diào)第2個(gè)關(guān)注點(diǎn)了——運(yùn)營(yíng)。

對(duì)于這樣一個(gè)開(kāi)啟“項(xiàng)目化”打造的“口袋公園”，開(kāi)發(fā)商的持續(xù)運(yùn)營(yíng)非常重要，如果綠地一直就僅僅是綠地，那就失去了現(xiàn)代化運(yùn)營(yíng)的附加值。

開(kāi)篇的「陸里開(kāi)醺節(jié)」讓我看到空間運(yùn)營(yíng)的想象空間，但此后的一次探班，綠地不知何原因被圍起了。

同樣擁有綠地空間的永源路街區(qū)，其實(shí)已經(jīng)做了極好的范本，也許浦東片區(qū)對(duì)優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源的吸引力不如靜安寺商圈輻射帶，但其實(shí)LU1885陸里位于成熟商圈腹地，自然客流甚至更好，“制造話題事件”這個(gè)方向毫無(wú)疑問(wèn)應(yīng)該持續(xù)踐行，浦東商業(yè)同樣需要優(yōu)質(zhì)范本。

最后，不一定是剛需，但能做好更佳，那就是2、3層公共空間的引導(dǎo)。因?yàn)槟康男韵M(fèi)并不帶來(lái)自然客流活力，如果能將閑逛人流引導(dǎo)至高樓層社交、小憩，形成更為立體化的人文景觀，也會(huì)讓項(xiàng)目的特征顯得更為立體。事實(shí)上，從一些細(xì)節(jié)打造能看到，項(xiàng)目是期望客人能夠在高區(qū)的公共空間做更多停留的，可能本質(zhì)上還是需要有實(shí)質(zhì)性的商業(yè)或者打卡內(nèi)容進(jìn)行支撐吧。

總體而言，LU1885陸里的起點(diǎn)還不錯(cuò)，希望能夠持續(xù)好勢(shì)頭，在運(yùn)營(yíng)水準(zhǔn)上做出標(biāo)桿，而不僅僅是一個(gè)餐飲場(chǎng)，畢竟“松弛感”“年輕力”“微醺生活”這些詞匯在這個(gè)行業(yè)已經(jīng)被堆砌得極其廉價(jià)了，商業(yè)項(xiàng)目的品讀性，還是得有更多細(xì)節(jié)層面的巧思或工匠精神來(lái)孕育。