期房交付時(shí)樓梯間“貨不對(duì)板”，購(gòu)房者有權(quán)要求賠償嗎？

日前，上海高院官方微信 “涉民生典型案例宣傳展示” 專欄，推送一起由上海市第一中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱上海一中院）審結(jié)的“購(gòu)房者買新房發(fā)現(xiàn)樓梯間與宣傳展示不同”商品房預(yù)售合同糾紛案件。該案由上海一中院立案庭嚴(yán)佳維法官主審。以下為全文轉(zhuǎn)發(fā)上海高院官微推文。

滿懷期待買下新房收房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)樓梯間與宣傳展示的截然不同購(gòu)房者有權(quán)要求賠償嗎？

2022年8月，戴女士購(gòu)買了一套期房。然而，兩年后收房時(shí)，她卻發(fā)現(xiàn)房屋入戶門與樓梯間之間的設(shè)計(jì)，與當(dāng)初購(gòu)房時(shí)宣傳單和樣板間展示的截然不同。原資料顯示，其所購(gòu)房屋應(yīng)為封閉樓梯間，而實(shí)際的樓梯間卻是敞開式的。更讓她難受的是，全小區(qū)僅有兩棟樓采用此設(shè)計(jì)，開發(fā)商卻未進(jìn)行過(guò)告知，也未在房屋價(jià)格上體現(xiàn)差異。戴女士認(rèn)為，樓梯間差異構(gòu)成虛假宣傳，房屋價(jià)值受損，遂訴至人民法院，要求開發(fā)商賠償其損失。開發(fā)商辯稱，在簽訂房屋預(yù)售合同時(shí)，雙方已就交付標(biāo)準(zhǔn)、廣告宣傳等作出明確約定，戴女士還特別簽署了《戶型示范單位與實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)差異確認(rèn)書》，明確樣板間并非對(duì)該商品房平面布局及交付標(biāo)準(zhǔn)的具體承諾，實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)以《商品房買賣合同》約定為準(zhǔn)。故不同意戴女士提出的賠償要求。

人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，戴女士在購(gòu)房時(shí)通過(guò)查閱開發(fā)商房型圖、實(shí)地查看樣板房及宣傳資料等方式，得到的信息均為涉案房屋是封閉式樓梯間。現(xiàn)兩種樓梯間客觀上存在較大差異，對(duì)房屋居住品質(zhì)存在一定影響，屬于事關(guān)房屋買賣合同訂立的重要事項(xiàng)。盡管開發(fā)商要求戴女士在相關(guān)文件上簽名，但在兩種樓梯間客觀上存在較大差異的情況下，并無(wú)證據(jù)顯示開發(fā)商曾直接、清晰地履行過(guò)該告知義務(wù)，也未對(duì)不同樓梯樣式的房?jī)r(jià)作出區(qū)分，導(dǎo)致戴女士利益損失，開發(fā)商理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的締約過(guò)失責(zé)任。但與此同時(shí)，戴女士作為完全民事行為能力人，在簽約時(shí)也未慎重審查事關(guān)切身重大財(cái)產(chǎn)利益的合同事項(xiàng)，對(duì)自身利益受損也應(yīng)承擔(dān)部分責(zé)任。最終，人民法院綜合考慮本案實(shí)際情況及雙方過(guò)錯(cuò)后，依法判決開發(fā)商賠償戴女士相應(yīng)損失。當(dāng)事人不服一審判決提出上訴，二審維持原判，本案判決現(xiàn)已生效。

一、開發(fā)商未如實(shí)告知，違背先合同義務(wù)

在商品房買賣這一關(guān)乎群眾安居的重要民生領(lǐng)域，一份清晰的合同、一次坦誠(chéng)的告知，不僅是交易的基石，更是誠(chéng)信的重要體現(xiàn)。

本案中，雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》合法有效且已實(shí)際履行，但戴女士主張的損失賠償，適用的卻是締約過(guò)失責(zé)任，這與傳統(tǒng)的締約過(guò)失責(zé)任系在合同不成立、無(wú)效或被撤銷的情形下有所不同。原因在于，敞開式樓梯間明顯與戴女士通過(guò)樣板房和宣傳資料了解的封閉樓梯間預(yù)期大相徑庭，對(duì)于此種顯著差異，開發(fā)商并未在簽訂合同之前或之時(shí)以直接、清晰的方式予以明確告知，在銷售價(jià)格上也未作出適度區(qū)分，一定程度上違背了如實(shí)告知及誠(chéng)實(shí)信用的先合同義務(wù)，從而導(dǎo)致購(gòu)房者戴女士利益受損，故戴女士有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

二、購(gòu)房者應(yīng)審慎留痕，避免“貨不對(duì)板”

購(gòu)買期房，從合同簽訂到實(shí)際收房往往間隔時(shí)間較長(zhǎng)。其間，因多種變化因素，實(shí)際交付的房屋與其銷售宣傳時(shí)的房屋可能存在差異情況。房屋買賣屬于重大交易，廣大購(gòu)房者在交易時(shí)務(wù)必要盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)，嚴(yán)格、全面審查各類文件后再簽字確認(rèn)，并做好全流程證據(jù)收集和保存工作。要清楚地認(rèn)識(shí)到，清晰的合同文本、完整的宣傳資料、規(guī)范的溝通記錄等，不僅是維護(hù)自身權(quán)益的堅(jiān)實(shí)屏障，更是防范購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)、避免“貨不對(duì)板”的關(guān)鍵保障。

汪佳倩

上海市人大代表，聯(lián)華超市股份有限公司商品綜合管理部經(jīng)理

住房問(wèn)題既是關(guān)乎廣大群眾切身利益的民生要事，也是維系經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的關(guān)鍵一環(huán)。商品房預(yù)售屬于期房交易，開發(fā)商與購(gòu)房者之間天然存在信息不對(duì)稱，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者往往處于信息弱勢(shì)地位，相關(guān)問(wèn)題也直接牽動(dòng)民生關(guān)切。本案是較為典型的商品房預(yù)售合同糾紛，樓梯間設(shè)計(jì)直接影響居住品質(zhì)與房屋價(jià)值，屬購(gòu)房重要考量事項(xiàng)，但開發(fā)商卻未履行清晰告知義務(wù)，是一種常見的締約過(guò)失行為。該案緊扣民生權(quán)益保障，突破締約過(guò)失責(zé)任傳統(tǒng)適用局限，明確合同有效履行前提下，開發(fā)商仍需對(duì)房屋重大設(shè)計(jì)差異未清晰告知購(gòu)房者的行為承擔(dān)責(zé)任，彰顯司法對(duì)居住民生權(quán)益的保護(hù)。同時(shí)，人民法院兼顧公平原則，提示購(gòu)房者自身也應(yīng)謹(jǐn)慎審核，不僅平等保護(hù)了交易雙方，更為規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、守護(hù)群眾安居福祉提供了清晰司法參考。

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《中華人民共和國(guó)民法典》

第五百條 當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，造成對(duì)方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：

（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；

（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；

（三）有其他違背誠(chéng)信原則的行為。

來(lái)源：上海高院

值班編輯：郭葭