廣東省房地產(chǎn)新趨勢(shì)：原生態(tài)城市田園康養(yǎng)小鎮(zhèn)

文｜關(guān)品方
筆者留意到近年內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展有新趨勢(shì)。原生態(tài)城市田園康養(yǎng)小鎮(zhèn)的概念，融合文化、歷史、民俗和現(xiàn)代化候鳥式旅游居停，沉浸式生活體驗(yàn)。這是我國在城鎮(zhèn)化過程中的必然趨勢(shì)，以鄉(xiāng)村振興縮小城鄉(xiāng)差別，以普惠祖孫三代拉近代際距離。

我國的強(qiáng)國建設(shè)和民族復(fù)興，在廣袤的國土上建設(shè)中華民族和自然物類的命運(yùn)共同體，在大美中國的天地山河構(gòu)建自然生態(tài)、和諧美麗的天地，力求達(dá)到天人合一、康養(yǎng)共融的境界；可以運(yùn)用AI應(yīng)用場(chǎng)景的高科技、陶淵明式的現(xiàn)代版“歸去來兮”，吸海外“華僑”回國投資、健康養(yǎng)生。
筆者早前適逢其會(huì)，到客家梅州游歷。梅州是中國的“僑鄉(xiāng)之都”，環(huán)境優(yōu)美；戶籍人口約524萬人，常住人口約382萬人，包括2個(gè)區(qū)（梅江區(qū)和梅縣區(qū)）5個(gè)縣（大埔、豐順、五華、平遠(yuǎn)、蕉嶺），代管1個(gè)縣級(jí)市（興寧市），有6個(gè)街道和104個(gè)鎮(zhèn)。高鐵從九龍西經(jīng)深圳北可直達(dá)梅州，與大灣區(qū)的三小時(shí)生活圈仳鄰，交通十分方便。上述嶄新的房地產(chǎn)發(fā)展概念，在全國各地已勃然而興，筆者認(rèn)為，在梅州也甚有前景。
生態(tài)城市田園康養(yǎng)小鎮(zhèn)是以“健康養(yǎng)生”為核心，融合田園生態(tài)與智慧小鎮(zhèn)功能，是智慧城市的延伸；通過多產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，是實(shí)現(xiàn)健康養(yǎng)生的特色小鎮(zhèn)模式。以專業(yè)建筑師、地產(chǎn)開發(fā)商和園林設(shè)計(jì)師形成黃金組合，這種特色小鎮(zhèn)的核心特征與內(nèi)涵，筆者認(rèn)為可以從不同角度深刻理解。

首先是健康導(dǎo)向性。以健康產(chǎn)業(yè)為核心，整合養(yǎng)生、養(yǎng)老、休閑、旅游等功能，形成宜居宜業(yè)的生態(tài)空間。其次是田園基礎(chǔ)性。依托田園景觀和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，強(qiáng)調(diào)農(nóng)作、養(yǎng)蠶、種茶、養(yǎng)魚、養(yǎng)禽、牧畜，是深度參與、回歸自然的生活方式。再其次是產(chǎn)業(yè)融合性。結(jié)合農(nóng)業(yè)、醫(yī)療、體育、養(yǎng)生、保健、文化等產(chǎn)業(yè)，形成復(fù)合型經(jīng)濟(jì)體系。以高科技建筑、新材料和新工序（MIC，“模塊化集成建筑”），可以高效建設(shè)民宿別墅、打造21世紀(jì)的前沿高端小鎮(zhèn)。
核心元素應(yīng)該包括生態(tài)資源的利用和保育，設(shè)定空氣和水質(zhì)的標(biāo)桿，例如對(duì)PM2.5和負(fù)氧離子的要求。最好具備林木、湖水、溫泉等周邊自然資源和景觀，以及文化歷史的沉浸式互動(dòng)“打卡”景點(diǎn)。
業(yè)態(tài)布局應(yīng)包括健康療養(yǎng)、休閑農(nóng)業(yè)、運(yùn)動(dòng)健身、文化體驗(yàn)等多元產(chǎn)業(yè)組合。 這就要求有足夠的功能配套，需要滿足醫(yī)療、交通（50至100公里內(nèi)有高鐵/機(jī)場(chǎng)）、社區(qū)服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施。 在梅江區(qū)和梅縣區(qū)完全可以先行先試，繼而選擇性地逐步延伸到梅州的104個(gè)鎮(zhèn)。一些傳統(tǒng)的純民住小區(qū)，完全有條件可以提升改造，發(fā)展成為原生態(tài)城市田園康養(yǎng)小區(qū)，吸引海外客家“華僑”回國落葉歸根。

隨著長(zhǎng)者的老齡化和總體健康改善，這些小鎮(zhèn)更應(yīng)重視跨三代的綜合性慢生活休閑品質(zhì)提升。小鎮(zhèn)內(nèi)既要養(yǎng)老，又要養(yǎng)中/青/少/幼，提供圖書館學(xué)習(xí)、禪修堂養(yǎng)心、咖啡廳、氧氣吧、影視室、以至室內(nèi)外游樂場(chǎng)等，提供可以讓家長(zhǎng)放心、兒童放飛的設(shè)施。
鄉(xiāng)村性與生產(chǎn)性的結(jié)合，不僅提供田園居住環(huán)境，更可通過農(nóng)事活動(dòng)實(shí)現(xiàn)身心療愈（包括耕作體驗(yàn)、生態(tài)種植、騎馬射箭、采茶烤茶等活動(dòng)）。由“港人”李樹榮林愛賢伉儷在新興（六祖故里）發(fā)展起來的樹賢農(nóng)莊，是成功例子；筆者曾多次到樹賢農(nóng)莊隱居靜養(yǎng)，流連忘返。

文化賦能和精神充電包括挖掘長(zhǎng)壽文化、體驗(yàn)中醫(yī)藥膳等資源，形成差異化定位。筆者翻查資料，認(rèn)為武當(dāng)山太極湖的道教養(yǎng)生做得相當(dāng)成功，可以作為參考。武當(dāng)山是道家圣地，選址一流，值得一游。
以原生態(tài)城市田園社區(qū)形成康養(yǎng)小鎮(zhèn)，已有政府的政策支持，發(fā)展前景秀麗。國家《“健康中國2030”規(guī)劃綱要》明確將健康產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老和旅游融合，目標(biāo)規(guī)模高達(dá)年16萬億元人民幣，現(xiàn)在還只是初始起步。中央對(duì)中西部康養(yǎng)項(xiàng)目投資補(bǔ)助最高可達(dá)80%，推動(dòng)全國各區(qū)域的均衡發(fā)展。中央對(duì)廣東省康養(yǎng)項(xiàng)目，由于南方經(jīng)濟(jì)相對(duì)富裕，市場(chǎng)甚具規(guī)模，即使沒有國家的項(xiàng)目投資補(bǔ)助，梅州應(yīng)該有信心引進(jìn)民營(yíng)發(fā)展商投資，尤其是吸引海外客家“華僑”回歸。以前是被“賣豬仔出洋謀生”，現(xiàn)在是衣錦回國報(bào)效鄉(xiāng)梓。
梅州總面積1.6萬平方公里，是“中國香港”全域總面積的14.3倍（“香港+九龍+新界=1100平方公里”）。梅州人口密度低，有廣闊的發(fā)展空間。就筆者所見所聞，梅州不少地方都有自然資源稟賦，可以判斷是否適合開發(fā)此類高端小鎮(zhèn)。例如蕉嶺全縣、梅縣南口/雁洋、大埔西部、五華梅林、豐順湯南/八鄉(xiāng)山、平遠(yuǎn)仁居/上舉，都適合做原生態(tài)城市田園康養(yǎng)小鎮(zhèn)板塊。蕉嶺縣的優(yōu)選是世界康養(yǎng)壽鄉(xiāng)，可以定位為國際長(zhǎng)壽康養(yǎng)勝地、做農(nóng)文旅融合試點(diǎn)縣。長(zhǎng)潭鎮(zhèn)有長(zhǎng)潭水庫+石窟河，森林覆蓋率高，負(fù)氧離子含量亦高；已有云棲谷、桃花源、白馬村田園康養(yǎng)項(xiàng)目，適合高端山水康養(yǎng)與民宿集群。三圳鎮(zhèn)的石窟河是“壽鄉(xiāng)畫廊”的核心段，有稻田+荷景+客家農(nóng)耕生態(tài)園，是田園康養(yǎng)+研學(xué)體驗(yàn)的極佳選擇。新鋪鎮(zhèn)的石窟河下游，以古村+濱水碧道，適合慢生活康養(yǎng)+客家文化主題。據(jù)悉高思鎮(zhèn)已規(guī)劃10億元“農(nóng)文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)”，以5萬畝生態(tài)農(nóng)業(yè)+森林康養(yǎng)+中醫(yī)藥養(yǎng)生為號(hào)召 。
梅縣區(qū)的南口鎮(zhèn)和雁洋鎮(zhèn)，高端康養(yǎng)度假的條件成熟。大埔縣有西部長(zhǎng)壽康養(yǎng)帶和韓江生態(tài)，是世界長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)、國家級(jí)生態(tài)功能區(qū)，富硒土壤。此外，湖寮鎮(zhèn)、大麻鎮(zhèn)和三河鎮(zhèn)亦有豐富康養(yǎng)資源。五華縣的梅林鎮(zhèn)是官方定位的農(nóng)旅康養(yǎng)示范小鎮(zhèn)，適合康養(yǎng)研學(xué)+田園種植的組合 。豐順縣的湯南鎮(zhèn)、八鄉(xiāng)山鎮(zhèn)、仁居鎮(zhèn)和上舉鎮(zhèn)都適合開發(fā)高端康養(yǎng)、森林療愈的原鄉(xiāng)田園。梅江區(qū)有城區(qū)康養(yǎng)配套，金山街道可以形成醫(yī)療康養(yǎng)+城市田園的組合。
筆者參考全國類近的案例，認(rèn)為梅州的核心選址標(biāo)準(zhǔn)可以是森林覆蓋率高+富硒土壤+高負(fù)氧離子+連片農(nóng)田+山水園林+客家古村，打造梅州文化康養(yǎng)IP。
梅州各地的特色農(nóng)產(chǎn)品和蔬菜水果，例如荔枝、蘆薈、芭樂和火龍果，到處都大受歡迎。筆者認(rèn)為，一個(gè)典型的康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)模，視乎生態(tài)環(huán)境和景觀因素，總面積應(yīng)在100至500畝之間，一半是建設(shè)用地，另外一半是生態(tài)環(huán)境保育，包括果園、林木、河塘、農(nóng)漁、騎馬、茶園、養(yǎng)蜂。只有想不到的，沒有做不到的。
總而言之，原生態(tài)城市田園康養(yǎng)小鎮(zhèn)是一種以健康為核心，將生態(tài)、田園、康養(yǎng)、旅游、休閑、充電、退隱、團(tuán)建、研學(xué)、運(yùn)動(dòng)、野外體驗(yàn)、潛修學(xué)習(xí)、短期課程等多種功能融合的新型小鎮(zhèn)發(fā)展模式。它依托良好的自然生態(tài)環(huán)境和田園風(fēng)光，結(jié)合健康養(yǎng)生、休閑旅游、農(nóng)漁體驗(yàn)等產(chǎn)業(yè)，旨在為人們提供一個(gè)宜居、宜養(yǎng)、宜游的綜合性空間。核心特點(diǎn)是生態(tài)優(yōu)先，注重原生態(tài)保護(hù)和修復(fù)，強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧共生，打造綠色、低碳、氧負(fù)離子、守護(hù)可持續(xù)的發(fā)展環(huán)境。

關(guān)鍵是要融入田園風(fēng)光和農(nóng)漁要素，提供農(nóng)耕體驗(yàn)和蔬果采摘等特色活動(dòng)，讓人們親近自然，發(fā)揮健康養(yǎng)生的功能，提供全方位的健康管理。個(gè)別康養(yǎng)小鎮(zhèn)更可以和三甲醫(yī)院聯(lián)營(yíng)、提供體檢服務(wù)。通過多元有機(jī)觸合，可以形成具梅州特色的多業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)展的格局。

筆者認(rèn)為，可供參考的成功案例有“河北戀鄉(xiāng)?太行水鎮(zhèn)”，依托易水湖和清西陵的自然人文資源，打造出全齡層自然養(yǎng)生度假小鎮(zhèn)，涵蓋民俗村、度假公園、養(yǎng)生度假村等多種功能。此外還有“陜西宜君縣”，利用 “天然氧吧” 和避暑優(yōu)勢(shì)，發(fā)展中醫(yī)藥康養(yǎng)、避暑度假等產(chǎn)業(yè)。梅州山區(qū)多，完合可以打造多元的“避暑經(jīng)濟(jì)”。
高端原生態(tài)城市田園康養(yǎng)小鎮(zhèn)的模式，不僅可以滿足人們對(duì)健康生活的需求，更能夠推動(dòng)鄉(xiāng)村振興和區(qū)域開發(fā)，是新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)一體化的重要發(fā)展方向。大美中國、城鄉(xiāng)一體、生態(tài)保育、益壽延年。

以上是筆者對(duì)原生態(tài)田園康旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的框架理論，關(guān)鍵是怎樣落實(shí)。“田園+康養(yǎng)+文旅”的新模式，讓人民追求美好生活和田園旅游體驗(yàn)的愿望成真，在粵閩地區(qū)吸引海外僑胞回國養(yǎng)生。
就梅州而言，成功關(guān)鍵要素是吸引海外客家“華僑”商人“告老歸田”回國創(chuàng)業(yè)，參考及引進(jìn)歐美先進(jìn)的田園布局概念，相得益彰。來自北美洲的雪咖、紅酒、蘆薈和咖啡豆，由當(dāng)?shù)亍皟S領(lǐng)”引進(jìn)，中西特色飲食交義混合形成特色產(chǎn)業(yè)，極具想象力。“中國香港”的發(fā)展商和相關(guān)專業(yè)人士，近水樓臺(tái)，機(jī)會(huì)難逢。筆者認(rèn)為這應(yīng)該是大灣區(qū)發(fā)展前景的重點(diǎn)之一。