安置房竟有隱藏抵押，法院實質化解19戶居民安居難題

第279期

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住了二十多年的動遷安置房，想辦產權證時才發現房子早就被抵押了，而當年的抵押人已吊銷營業執照、抵押權也幾經轉手——這一難題，該如何破解？

近日，上海市第一中級人民法院（以下簡稱上海一中院）行政庭深入踐行府院聯動機制，歷時近一年，成功協調化解了曹某、郭某訴某區建設和管理委員會（以下簡稱某區建管委）、南某動拆遷有限公司（以下簡稱南某公司）房屋拆遷補償合同糾紛上訴案，一攬子解決了涉及19戶居民的同類問題。

1998年11月，曹某、郭某與某區建管委、南某公司簽訂《房屋拆遷安置協議》，約定拆除其私房后，以某處公房進行安置。簽約入住多年后，二人準備購買產權、辦理產權證明時，意外發現這套居住了多年的安置房，早在簽約之前就已被人設定了抵押登記。

追根溯源，該房屋在拆遷安置之前，產權原屬集體所有制企業大某公司所有。大某公司因自身經營所需，以該房屋向某銀行設立抵押。此后，該房屋被用于安置曹某、郭某，而作為被拆遷人的曹某、郭某對此毫不知情，某區建管委、南某公司從未履行告知義務。這意味著，曹某、郭某若想取得完整產權，必須先自掏腰包滌除這筆本不應由他們承擔的抵押債務。更棘手的是，大某公司因長期未年檢，已于2002年被吊銷營業執照；某銀行也因無法實現債權，早已將包括涉案房屋在內的整幢住宅樓19戶房屋抵押權轉讓給了民營企業文某公司。這一歷經多次流轉的抵押權，給居民帶來了持續的隱患——即使他們滌除了抵押，面對一家已吊銷的企業，追償損失也幾乎無從談起。

更令人憂心的是，這并非個案。案涉房屋所在的兩幢樓共24戶居民中，有19戶面臨相同的困境。多年來，19戶居民持續反映問題，但因抵押權的滌除涉及原拆遷單位、行政機關、現抵押權人多方主體，單靠居民個人難以協調，單個部門也無法獨立解決，矛盾一直未能根本化解。2023年8月，曹某、郭某向人民法院提起訴訟，請求判決某區建管委、南某公司滌除涉案房屋上的抵押登記。一審法院審理后認為，安置時居民選擇的是使用權房屋，抵押權雖客觀存在，但尚未對居民居住造成實際妨礙，故判決駁回訴請。二人不服，上訴至上海一中院。

二審審理中

合議庭沒有止步于表面的“不影響使用”判斷。承辦人通過細致閱卷、多次聯系雙方當事人，調取抵押登記原始檔案、拆遷協議存檔件及多年信訪記錄，精準鎖定了矛盾核心：某區建管委、南某公司對抵押事實“應知卻未告知”，存在明顯履約瑕疵。

合議庭深入研判后認為，盡管當前抵押權尚未影響居民的實質居住使用，但該產權受限問題自居民入住之前便已存在，且歷經多次轉讓，法律關系錯綜復雜。若現抵押權人文某公司日后主張抵押權變現，涉案房屋極有可能面臨被查封、拍賣的風險，居民生活將受到極大影響。若僅圍繞案件事實與法律適用進行審理，固然可以快速結案，但居民真正關心的產權安全問題并未得到解決，矛盾仍將延續。

為從根源上化解糾紛，行政庭多次赴某區建管委，聯合區信訪辦、區司法局召開專題協調會。會上，各方圍繞“如何平衡行政協議履約責任與企業義務”“怎樣構建可操作的解除抵押資金分擔機制”“如何保障19戶居民權益統一”等核心問題深入研討，明確了行政機關應承擔的主導責任，也壓實了企業配合解除抵押的義務，為后續協商規劃出清晰方向。

在凝聚共識的基礎上，合議庭多次組織某區建管委、南某公司及抵押權人文某公司開展線下協商。法官結合相關法律規定和類案經驗，引導各方換位思考。合議庭還適時向某區建管委發送《行政爭議協調化解函》，提出具體推進建議，督促加快化解進程。

經過多輪深入溝通，涉案各方最終達成和解框架：某區建管委牽頭制定補償方案，南某公司自愿承擔部分協調成本，文某公司明確同意配合辦理抵押注銷登記手續。南某公司與文某公司在法院簽訂和解協議，明確解除抵押金額、時限及后續權益保障條款。曹某、郭某訴求得以實現，承諾自愿撤回起訴及上訴，其他18戶居民相關問題亦參照上述方案同步妥善解決。至此，這起糾紛，最終在法官的專業擔當與不懈努力下得以實質化解。

本案二審承辦法官陸宇鷹表示，房屋拆遷安置既關乎群眾“住有所居”的基本生存權，也關乎其“居有所安”的財產安全感。行政機關和拆遷單位在履行安置協議時，所提供的房屋應確保產權清晰、無權利瑕疵——這是基于契約精神和誠實信用原則的應盡之責。將已設立抵押的房屋用于安置，且在長達二十余年的時間里未主動告知、未主動解決，不僅讓居民長期背負著隱形的財產風險，也損害了行政協議的公信力。

面對此類交疊著歷史沿革、行政履約與多重民事關系的“骨頭案”，必須跳出傳統的就案辦案思維，秉持“如我在訴”的理念，跨前一步，主動破解群眾的急難愁盼。行政爭議的實質化解，離不開府院聯動機制的有效發揮。上海一中院主動聯合行政機關、信訪、司法等相關部門，搭建溝通協商平臺，深挖問題根源，明確各方責任，推動形成解紛合力。

本案沒有局限于單個案件的審理，而是以點帶面，關注到19戶居民的同類訴求，通過府院聯動專題研討、多輪協商，推動各方達成一致和解方案，既解決了個案糾紛，也一攬子化解了其余居民同類問題，真正實現了案結事了人和。這也提醒我們，行政爭議實質化解，既要守住法律底線，依法厘清各方權利義務，也要注重協同發力，用務實、高效的方式解決群眾實際困難，切實維護群眾的合法權益和社會和諧穩定。

文：周易彪

值班編輯：卜玉