上海學區房，三大風險

上海限購政策今年進一步放松，3月二手房市場迎來小陽春，不少之前觀望的家長又動了買學區房的心思。

過去幾年上海學區房確實經歷了大幅回調，整體溢價已經不高。

閔行高興花園從峰值9萬+/㎡跌到如今4萬/㎡左右，浦東梅園三街坊從20萬/㎡腰斬至8萬/㎡。

有真實學區需求可以按自己的需求去考慮，中上游學區的溢價如今已經降到很低的水平，性價比突出，完全可以各取所需。

也有一些學區房存在風險，大家要警惕。

01

高溢價學區房

過去四年學區老破小普遍回調50%，部分頂級學區降幅卻不大，有的甚至回到了原來高點。

意味著溢價還是很高，有溢價就有風險。

學區溢價，指同一地段、同等品質的房子，因對口優質學校而多出的價格。

這幾百萬的差價，買的不是居住體驗，只是一個入學資格。

這里先梳理5個高溢價學區。

上外黃浦外國語小學+大同初級中學：黃浦雙一梯隊，外語特色突出，大同初級中學市重點率超55%，對口范圍僅4個居委會。

市民新村學區房，今年3月份成交1套29.96平3房，總價436萬。

成交信息來源：房見小程序

一路之隔的非此學區翟溪新村，差不多年代差不多面積的房子，總價240萬左右。

成交信息來源：房見小程序

粗略估計，上外黃浦、大同中學雙學區溢價200萬左右。

曹光彪小學+格致初級中學：格致高中"親兒子"，2025年市重點達線率超60%。

祥康里學區房，今年成交1套33平1房，總價445萬。

成交信息來源：房見小程序

旁邊非此學區的威海小區，今年3月份成交1套33.98平1房，總價255萬。

成交信息來源：房見小程序

學區溢價220多萬。

復旦大學第二附屬學校：上海公辦中考成績頂流，僅對口3個次新小區，房源稀缺，是上海門檻最高的學區之一。

寶泰華庭學區房，去年成交的80多平2房，總價900-1000萬左右。

成交信息來源：房見小程序

周邊非復旦二附中學區的合生江灣國際公寓，今年3月份成交1套90平3房，總價661萬。

成交信息來源：房見小程序

周邊其他非復旦二附學區的同年代同品質房子，總價也在700萬左右。

也就是復旦二附的學區溢價超過300萬了。

花300萬獲得一個跟復旦子弟同學的機會。

張江集團中學：原民辦頂流轉公，上中系核心成員，2025年四校錄取率11.6%，浦東公辦初中TOP1，成交熱度極高。

典型小區張江湯臣豪園三期，今年成交的80多平兩房，總價900多萬。

成交信息來源：房見小程序

旁邊非張集學區的日月光水岸花園一期，88平左右的兩房，總價530萬往上。

成交信息來源：房見小程序

日月光水岸花園地段略差，靠中環高架有些噪音，綜合算下來張集的學區溢價也有約300萬。

靜教院：全市最穩定的九年一貫制，20多年成績穩居前列，對口范圍極小，50平小戶型是上海最熱門的學區房之一。

海防邨今年1月份成交的那套27.97㎡的小戶型，總價567萬元，單價20萬出頭。今年成交的其他50多平房源，總價680多萬。

成交信息來源：房見小程序

旁邊非靜教院學區的小區，比如句容小區、武定坊、新豐小區等，差不多年代差不多面積的房源，成交價330萬左右。

武定坊成交房源：

成交信息來源：房見小程序

靜教院的學區溢價也已經超過了300萬，是上海學區溢價最高的地方。

當然有溢價不代表不能買，頂級學區能提供很強的情緒價值。

環線只是提醒大家，要算明白花幾百萬買的到底是什么。

同樣是老破小，普通小區只有一重風險——房價下滑。

高溢價學區老破小有兩重風險——房價下滑+學區溢價下滑。

風險≠虧損，能不能買還是要看具體情況。

02

偽學區房

好的學區肯定是有溢價。不論什么東西，有人搶著要就價格高，正常。

怕就怕花大價錢買了后，卻發現貨不對板。

有些學區升學數據不錯，溢價也不低。

扒開數據背后發現，升學都是特殊班級貢獻，普通地段班成績并不好。

這些學區我們姑且稱為偽學區，有點花錢當冤大頭的意味

梳理幾個典型的偽學區，其他偽學區大家可以評論區補充。

1，市北初中。

市北初確實是上海公辦初中第一梯隊，中考成績表現也確實非常亮眼。

2025年中考市重點率約為82%，但是這些成績主要靠理科班、科創班貢獻。

這些特殊班級全市選拔生源，成績肯定好。

你買個房子進去讀，只能進地段班，成績就非常普通。

普通地段班市重點率25-35%，和周邊普通初中沒有本質區別。

很多人已經不愿意去高價買市北初中的學區房了，因為最終成績怎么樣，還得看孩子能不能進重點班。

2，上海中醫藥大學附屬晶城中學。

這個學校網上可查的中考成績確實亮眼。

但仔細看看，都是報道重點班九年級一班的成績，其他普通班鮮有提及。這難免讓人疑問。

而且，這個重點班的學生據說至少有三分之二的外招生源，很多來自七外。

3，東延安初中。

2025年中考東延安考生總數506人，市重點錄取263人，整體的市重點率52%。看起來非常不錯。

但這其中理科實驗班占去91人，英語/科技特色班占去117人。

普通班一共233人，市重點錄取55人，錄取率23.6%。

而長寧區整體市重點錄取率高達29%。

上海學區眾多，現在不強制公布成績，各個班級成績情況、招生情況更不公開，數據上魚龍混雜。

大家決定學區時，一定要多了解了解。

溢價非常高的復旦二附校成績很好，靠的也是復旦教職工子弟班、特殊班。

2024年自主招生階段，14個復附名額都是子弟。

更夸張的是，上海有SMK的初中多達三十幾所，不少學校成績好是生源好，特殊班級好。

你花錢買個學區進普通班，教學質量不一定高、學習氛圍不一定好。

03

更名、掛名學區

這類學校，有純純忽悠的，也有全心全意打造成功的。

簡單分享幾個成績一般的，更多的學校可以單獨咨詢。

1，閔行區文來實驗學校。

眼看他起高樓，眼看他樓塌了。

前身是上海外國語大學閔行實驗學校，創辦初衷是解決華漕地區動遷居民孩子的上學問題。

生源閔行基本屬于墊底。

后來大虹橋概念興起，來了很多高知群體。

2015年學校由民辦文來初中托管，開始走了幾年上坡路。

但是最近幾年，文來實驗學校在閔行所有初中里，又往下游去了。

大虹橋概念衰退，閔行黑馬初中頻出，本身生源質量不高，老爹文來的重心一直在七寶和古美。

2，上海交通大學附屬浦東實驗中學。

兩次改名，毫無建樹。

前身為塘橋中學，2015年更名為建平中學南校。

2023 年學校正式更名為上海交通大學附屬浦東實驗中學北校。

2025年，學校名稱進一步變更為上海交通大學附屬浦東實驗中學。

改來改去，但依舊是浦東二梯隊末或者三梯隊。

3，上海師范大學附屬青浦實驗中學。

2022年，由徐涇北大居中學改名而來。

2026年首批學生參加中考，目前家長預期非常一般

這個學校師資、課程、管理上有上師大賦能，不會太差。

可惜的是生源主要是動遷房子女，比較佛系。

該學校也對口徐涇地標小區萬科天空之城，環線已經接到三個業主換房換學區。

4，進才實驗中學南校。

前身由由中學，2020年掛牌進才實驗南校，是進才教育集團里最有名的“掛牌校”。

其實這個學校掛名后成績提升了。

2020年之前市重點錄取率10%以下，掛名后逐漸提升到15%以上。

只是和聯洋等地的進才實驗差距還是很大。

當然在掛名、改名的學校里，也有少數是取得成功的。

比如七寶鑫都中學、上海市實驗學校西校、上師大附屬經緯實驗學校等。

總之買學區房，不要只看表面的成績，更要看成績背后的東西——是掐尖出來的，還是生源和師資共同努力的結果。

是真名校分校，還是只是換了個牌子的普通學校。

也要詳細計算學區溢價高低，自己考慮一下是否劃得來。

教育本來就沒固定價格，環線客戶里每年補課費十幾萬二十萬的也有不少。

補課九年也花不少錢，那買學區房就很正常。

也有佛系家長選擇留現金給孩子，或者改善生活品質。

具體如何決策、哪些學區房值得購買，歡迎添加微信，跟環線的學區專家一對一交流。