東莞買(mǎi)房人，別再問(wèn)會(huì)不會(huì)再跌！

最近東莞的天氣反復(fù)，就像不少朋友對(duì)樓市的心情——既怕它不來(lái)，又怕它亂來(lái)。

和很多粉絲線下聊天也在問(wèn)：現(xiàn)在是不是底部？今年會(huì)不會(huì)再跌一輪？

其實(shí)把過(guò)去幾年市場(chǎng)的走勢(shì)拉出來(lái)仔細(xì)復(fù)盤(pán)，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)被很多人忽略的規(guī)律。

今天不談虛的，就站在買(mǎi)房人和從業(yè)者的角度，把里面的門(mén)道拆解清楚。

01

三次回落之后，規(guī)律已經(jīng)擺在眼前

從2021年到現(xiàn)在，全國(guó)新房成交量并不是一路陰跌，而是走了三次急剎車(chē)加平臺(tái)期的節(jié)奏。

每輪回落之后，市場(chǎng)就會(huì)進(jìn)入一個(gè)漫長(zhǎng)的平臺(tái)整理階段。在這個(gè)平臺(tái)上，信心穩(wěn)住，新項(xiàng)目能正常賣(mài)，價(jià)格體系不崩盤(pán)。

東莞的情況幾乎是同步的。從21年高峰期回落，到22至23年的橫盤(pán)拉鋸，再到去年的深度調(diào)整，每一次大家都覺(jué)得扛不住了，結(jié)果市場(chǎng)還是找到了喘息的平衡點(diǎn)。

最新數(shù)據(jù)更直觀：東莞房?jī)r(jià)月環(huán)比僅微跌0.4%，波動(dòng)已壓至小數(shù)點(diǎn)后，說(shuō)明業(yè)主調(diào)價(jià)多為零散試探，恐慌性拋售基本結(jié)束。掛牌率5.5%，說(shuō)明現(xiàn)在還想賣(mài)房的人不少，但并沒(méi)有出現(xiàn)集中恐慌甩貨的局面。

最關(guān)鍵的是反彈一欄顯示0%，實(shí)則是表示止跌了。

現(xiàn)在大家最關(guān)心的是：今年還會(huì)不會(huì)再來(lái)一輪大跌？綜合近期的市場(chǎng)數(shù)據(jù)和多方研判來(lái)看，這個(gè)可能性已經(jīng)非常低了。

支撐這個(gè)判斷的不是盲目樂(lè)觀，是三個(gè)硬邏輯：周期輪動(dòng)到了企穩(wěn)階段、人民幣資產(chǎn)正在重新定價(jià)、資本市場(chǎng)給優(yōu)質(zhì)房企留出了融資空間。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)：該出清的已經(jīng)清得差不多了，剩下的需求是剛需和真改善，這些人的買(mǎi)房意愿跟房?jī)r(jià)漲跌沒(méi)關(guān)系，跟孩子上學(xué)、結(jié)婚安家有關(guān)系。

02

今年買(mǎi)房，參考這兩個(gè)指標(biāo)

過(guò)去幾年這輪調(diào)整，擠掉最多的就是泡沫，那些靠概念撐起來(lái)的價(jià)格，跌得最狠。

反觀一些屬性強(qiáng)的板塊，雖然也跟著大盤(pán)回調(diào)了，但回調(diào)的邏輯不一樣——它跌的不是居住價(jià)值，是之前被市場(chǎng)情緒帶上去的那部分溢價(jià)，水分?jǐn)D干了，底反而更實(shí)。

從這個(gè)角度出發(fā)，有兩個(gè)指標(biāo)值得自住買(mǎi)家重點(diǎn)關(guān)注。

第一，看板塊的成交量是否穩(wěn)定。

一個(gè)板塊如果連續(xù)3個(gè)月二手成交數(shù)據(jù)穩(wěn)住了，筍盤(pán)出來(lái)一兩周就能消化，說(shuō)明這個(gè)區(qū)域的居住需求是真實(shí)的、持續(xù)的。

拿南城和東城來(lái)說(shuō)，反彈數(shù)據(jù)分別到了2%和2.2%，全市最早翻正的板塊，核心區(qū)的底子擺在那兒。

對(duì)于自住買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，這種板塊就是可以考慮的目標(biāo)。不是因?yàn)槟艹阶畹忘c(diǎn)，而是因?yàn)?strong>你買(mǎi)的是一套有人接手的房子。將來(lái)哪怕因?yàn)楣ぷ髯儎?dòng)、家庭結(jié)構(gòu)變化需要置換，也不至于砸在手里。

買(mǎi)房自住，最怕的不是買(mǎi)貴了五萬(wàn)八萬(wàn)，而是買(mǎi)了一個(gè)賣(mài)不掉的房子。

第二，把流動(dòng)性放在第一位。

無(wú)論是新房還是二手，先去查查這個(gè)盤(pán)過(guò)去3個(gè)月的帶看和成交記錄。一個(gè)小區(qū)如果長(zhǎng)時(shí)間零成交，再漂亮的外立面、再氣派也都只是表面。

因?yàn)樽宰⌒枨笫菚?huì)變的。孩子長(zhǎng)大了要換學(xué)區(qū)，工作調(diào)動(dòng)要換城市，父母年紀(jì)大了要接過(guò)來(lái)住。一套隨時(shí)能變現(xiàn)的房子，才是真正為你服務(wù)的資產(chǎn)，而不是把你鎖住的負(fù)擔(dān)。

03

不是起飛年，但一定是布局年

客觀來(lái)講，現(xiàn)在還沒(méi)到全面回暖的時(shí)候。經(jīng)濟(jì)處于恢復(fù)期，離真正繁榮還有距離，價(jià)格端的明顯上漲，還需要等待大環(huán)境的配合。

但在市場(chǎng)真正熱起來(lái)之前，對(duì)于有自住需求的人來(lái)說(shuō)，反而是可以沉下心來(lái)做決策的階段。

什么意思？

如果你是剛需，現(xiàn)在的東莞市場(chǎng)給足了你挑挑揀揀的權(quán)利。

利率處于歷史低位，業(yè)主心態(tài)普遍可談，之前高攀不起的板塊，現(xiàn)在也許踮踮腳就夠得著了，不必追求買(mǎi)在最低點(diǎn)，買(mǎi)在適合自己的時(shí)間點(diǎn)才最重要。

如果你是置換，現(xiàn)在就是擺脫劣質(zhì)資產(chǎn)、換到核心區(qū)優(yōu)質(zhì)籌碼的窗口期，別糾結(jié)那幾萬(wàn)塊的差價(jià)，方向比點(diǎn)位重要。

把鎮(zhèn)街的房換到中心來(lái)，把老破大換成次新小，賣(mài)掉投資客扎堆的盤(pán)，換到成熟住宅社區(qū)——這些操作對(duì)家庭居住品質(zhì)的提升，遠(yuǎn)大于在價(jià)格上多磨幾萬(wàn)塊。

最后

潮起潮落本來(lái)就是常態(tài)。

東莞這座城市的基本面沒(méi)有變：人口還在流入，產(chǎn)業(yè)還在升級(jí)，地鐵還在修，學(xué)校、商場(chǎng)也都還在建，還是有年輕人要結(jié)婚生子安家落戶。

今年不是那個(gè)更壞的年份。

相反，它是真正有居住需求的人，從容選房的一年。

?V:fenghuangtjw，了解樓盤(pán)和板塊的真實(shí)市場(chǎng)情況，為你的房產(chǎn)交易提供更全面、可靠的分析。

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