河南
在房地產行業深度調整的浪潮中，民營房企的生存與發展邏輯正在被重塑。王振華曾表達過：“新城持有的商業地產項目，必須考慮其本身的融資能力。”，如今新城控股的商業資產在資本運作中已經體現出核心價值，更揭示了新城控股從傳統開發商向商業運營商轉型的戰略錨點。
正是基于這一前瞻性的資產運營思維，新城控股在行業周期底部構建了獨特的護城河。王振華強調的商業地產融資能力，在2025年財報中已轉化為實實在在的經營韌性——通過盤活存量資產、強化商管現金流，公司不僅穩住了業績基本盤，更在融資端實現了民企罕見的創新突破。當多數同行仍在流動性困境中掙扎時，新城控股已憑借“住宅+商業”雙輪驅動模式，走出了一條財務穩健與資產活化并進的轉型路徑。
透過2025年財報數據，商業板塊對新城控股業績的“壓艙石”效應愈發顯著。報告期內，公司實現商業運營總收入140.9億元，同比增長約10%，在行業下行周期中展現了難得的增長韌性。截至年末，吾悅廣場已布局全國141個大中城市、207個綜合體項目，開業商業面積達1649.07萬平方米。
更具說服力的是盈利質量的變化。物業出租及管理業務實現毛利90.95億元，在公司整體毛利中的占比由上年同期的48%大幅躍升至63%，毛利率高達70%。這意味著商業運營已真正撐起新城控股的業績半壁江山，且盈利貢獻仍在持續增強。吾悅廣場的運營數據同樣亮眼：出租率穩定在97.86%的高位，全年客流總量達20.01億人次，同比增長13.31%；總銷售額970億元，會員人數增至5497萬人。自2021年起，商業板塊經營性收入已能完全覆蓋當期利息支出，2025年覆蓋倍數進一步攀升至3.94倍，護城河持續拓寬。
商業板塊的穩健現金流，為新城控股在財務端的主動作為提供了充足底氣。自2021年起，公司前瞻性啟動主動縮表，將財務安全置于最高優先級。截至2025年末，融資余額壓降至509.74億元，同比減少26.76億元；合聯營權益有息負債降至23.85億元，債務結構持續優化。
在開發業務端，新城控股果斷停止拿地、收縮規模，將資源聚焦于有回款的銷售。2025年實現回款金額212.76億元，回款率高達110.41%，經營性現金流凈額14.25億元，連續8年保持正向流入。公司凈負債率僅56.97%，遠低于行業警戒線，現金余額68億元，財務底盤扎實穩固。期內如期償還境內外公開市場債券58.55億元，始終維持“零違約”紀錄，以實際行動詮釋了示范民營房企的責任擔當。
憑借健康的財務狀況與良好信用，新城控股在融資環境偏緊的背景下依然保持渠道暢通。2025年平均融資成本降至5.44%，同比下降0.48個百分點。境外融資方面，公司成為近三年來首家重啟境外資本市場融資的民營房企，先后三次發行美元債合計約56億元。境內市場同樣獲得中債增擔保支持，成功發行三筆中期票據共募集36.5億元。
王振華“新城持有的商業地產項目，必須考慮其本身的融資能力。”這句話已經被印證，2025年11月，新城控股成功發行以青浦吾悅廣場為底層資產的“吾悅廣場機構間REITs”，創下全國消費類機構間REITs、A股民企機構間REITs“雙首單”行業紀錄。2026年3月，該產品首次擴募再獲上交所審批通過，預計募資16.25億元。此舉有效打通了商業地產“投融管退”全周期管理閉環，標志著公司向資產運營商的轉型邁出關鍵一步。
現在新城控股輕資產代建業務加速成長，截至2025年底，新城建管累計管理項目155個，管理總建筑面積超2600萬平方米，在中指研究院代建企業排行榜中位列第八。公司正以商業運營與建管業務為雙支點，重構從規模導向到能力導向的生存邏輯，為民營房企轉型突圍提供了可資借鑒的實踐樣本。
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
