廣東
來源：成都淘房志
撰文：海哥
全國樓市都在狂歡，好像只有成都比較“冷靜”。
最近，相信大家的朋友圈被各種樓市“小陽春”刷屏了。
深圳，二手、新房全面爆發，多項指標創下近年新高，二手均價企穩，從5.7萬/㎡回升至6.2萬/㎡；
上海，3月二手房成交31215套，創近5年新高，日均成交超1000套，單日最高成交1585套；
北京，3月二手房成交19886套，創近15個月新高，環比2月增長約145%，同比去年3月漲了3.4%。
全國重點城市的樓市仿佛一夜之間“燃”起來了。
但在成都，淘房君總感覺“熱鬧是他們的”。
因為淘房君跑了一圈市場，翻了翻數據，發現今年3月成都“小陽春”其實并沒有太暖。
成都3月的數據環比確實漲了，但那是跟“躺平”的2月比。
要跟去年3月同期比：
1、成交量下跌；
2、成交價格依舊繼續下跌！
尤其是在當前全國核心城市樓市大規模回暖的環境下，真不及預期了！
一位中介朋友跟我吐槽：“其實開年后熱的就那幾個剛改盤，翻來覆去就那幾個，二手房該降價的還是在降價，能不能賣掉還是個未知數。”
最重要的是，淘房君發現，當前不少核心板塊的高價標的依舊在降價找買主，還很難成交。
金融城核心二手房降價房源 圖源好好選房小程序
而非核心的二手就更慘了，在新規新房的沖擊下，價格下的更加厲害！
所以，這次的小陽春可能并沒有那么暖！
01
量價同比齊跌
成都樓市還未回暖！？
先看一組直觀的數據。
3月，成都二手房成交量2.3萬套，環比2月大漲超100%，單日最高沖到1679套，確實創了新高。
新房成交6165套，環比2月大漲83%。
乍一看，確實“爆了”。
但跟去年3月比，數據就尷尬了。
2025年3月，成都新房成交8559套，二手房成交25355套。
這意味著什么？
今年3月，新房成交同比下降43%，二手房同比下降8.3%。
也就是說，今年的“小陽春”，成色明顯不如去年。
再看看價格。
成都二手房均價從2025年初的1.63萬元/㎡，跌到了如今的1.49萬元/㎡左右，跌幅約超6%。
成都二手房成交均價 圖源好好選房小程序
所以，3月數據環比漲了，這沒錯——但別忘了，2月是春節長假，本來就是全年最低點。
這次成都的反彈，明顯不及預期！
02
新房市場
聚光燈只給了少數幾個盤！
這一輪新房的熱度，是真實存在的，但它只集中在少數幾個板塊和樓盤身上。
打開朋友圈，你會覺得全成都都在搶房——
越秀·天悅云萃示范區開放9天到訪超4000組，2天2次緊急補貨；
東城金茂錦棠首開即罄，一二期累計銷售近1900套；
招商時代的公園兩天賣了好幾個億；
龍湖濱江峯萃示范區開放一周吸引超1200組客戶。
這些盤確實火了，而且火得一塌糊涂。
但你仔細看就會發現——翻來覆去就是這幾個名字。
200-400萬的剛改、普改盤，成了這輪行情的絕對主角。
但目前問題是，成都主城或者位置比較好的地方，這種價位的新盤太少了，但這個價位反而又是普通人最需要的。
所以導致了現在主城或者靠近主城的這一價位新盤出一個火一個。
淘房君認為，當前新房市場的聚光燈，只給了少數網紅板塊和網紅樓盤。
那其他區域呢？
其他區縣、板塊、樓盤，整體相當還是依舊暗淡。
純新樓盤少，熱度低，庫存新房僵持，零星工抵房、降價房是新常態。
去年3月，二圈層到處都有樓盤在跑量，撐起了新房市場的半邊天。
現在呢？
除了成華，各區的純新房供應其實很少。
豪宅市場更是半啞火狀態，各板塊全是高總價豪宅，供大于求。
金三，成都準頭部板塊，貝宸S1去年11月開盤至今，3個多月時間，去化勉強50%；
貝宸S1網簽情況 圖源好好選房小程序
大源西，成都為數不多的限價盤，溪雲善成，在房價不及旁邊地價，理論上擁有倒掛的情況下，依舊去化困難。
溪雲善成網簽情況 圖源好好選房小程序
所以，新房市場的真相是：少數網紅盤撐起了所有的“標題黨”，而大多數樓盤，還在冷風中等待。
03
二手房
繼續“以價換量”
再看二手房，情況更值得玩味。
3月二手房成交量沖上去了，單日破千套成了常態。但這個“量”是怎么來的？
答案是：以價換量。
貝殼找房數據顯示：
成都二手房均價從2025年初的1.6萬元/㎡，跌到今年3月的1.49萬元/㎡左右，跌幅近超6%。
雖然有企穩跡象，但整體下行趨勢沒有逆轉。
一位中介告訴我：“現在的二手房買家，砍價還是照砍不誤。只不過去年底那一波最恐慌的時候過去了，房東現在咬得比較死，但成交價還是比去年低。”
有意思的是，這波二手房成交里，最活躍的是“老破小”。
近期，成都“老破小”再度走紅。
易居研究院報告顯示，重點8城“老破小”平均租售比為2.67%，而成都最高，達到3.8%，已經跑贏了1.9%的5年期定存利率。
這說明什么？
成都二手房成交量大：
一部分是靠130萬中位數的剛需人群買出來的；
另外一部分則是靠“價格降到位+租金有收益”撐起來的。
成都二手成交總價中位數 圖源好好選房小程序
買的人不是看好房價上漲，而是算清楚了“收租比存銀行劃算”。
這跟“樓市反轉”的邏輯，完全是兩碼事。
04
為什么
成都沒有“狂歡”？
對比全國其他城市，成都這波小陽春確實顯得“冷靜”。
深圳、上海、杭州等核心城市，3月二手房成交量同比都是正增長。
而成都同比下跌8%，成了少數幾個“掉隊”的。
為什么？
第一，成都房價在過去幾年相對堅挺，調整來得更晚。
全國很多城市2023年就開始跌，成都在2024年下半年才進入加速下跌通道。
調整晚，反彈自然也晚。
第二，成都存量房規模大，去化壓力不小。
截至2025年底，大成都存量面積1410萬平方米，去化周期14.43個月。
雖然“5+2”核心區去化周期僅10個月，但外圍區域壓力不小。
第三，購房者心態變了。
一位中介朋友說：“現在客戶看房很理性，不會再被‘再不買就漲了’的話術忽悠。現在客戶算的是性價比、租售比、月供能不能扛住。”
第四、分化，是今年樓市的關鍵詞
回顧這波小陽春，我覺得可以用一句話總結：
冷熱不均，幾家歡喜幾家愁。
新房市場，聚光燈只給了少數網紅盤，其他樓盤依然暗淡。二手房市場，成交量靠“以價換量”撐住，價格還在底部徘徊。
但冷靜下來想，這未必是壞事。
一位同行跟淘房君說：
“現在的市場，是典型的筑底期。沒有恐慌拋售，沒有全面普漲，大家心態反而更健康。可賣可不賣的房東選擇‘隨緣’，真正有需求的買家理性上車。”
這或許就是成都樓市最真實的樣子，不是狂歡，不是崩盤，而是一個正在尋找新平衡的市場。
至于這個平衡點在哪里，可能還要再看幾個月。
你覺得呢？
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