千間客房的“巨無(wú)霸”酒店，活得好嗎？

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“空間秘探”，作者：武爽。

近期，擁有1200間客房的杭州平行世界酒店建設(shè)進(jìn)入最后沖刺階段，預(yù)計(jì)6月開(kāi)業(yè)。與此同時(shí)，擁有975間客房、成都“體量最大”的五星級(jí)酒店卻被6折“大甩賣”。兩座酒店，客房數(shù)相加超過(guò)2100間，相當(dāng)于7家常規(guī)五星級(jí)酒店的總和。這些千間級(jí)的“酒店航母”，究竟活得怎么樣？

杭州單體規(guī)模最大的酒店6月啟幕

近期，位于杭州大運(yùn)河科創(chuàng)城超山板塊的杭州平行世界酒店進(jìn)入建設(shè)收尾階段，預(yù)計(jì)今年6月正式開(kāi)業(yè)。從體量上看，擁有1200間客房、17.5萬(wàn)平方米建筑面積，相當(dāng)于3至4家常規(guī)五星級(jí)酒店的規(guī)模疊加，算得上酒店界的“巨無(wú)霸”。

配套會(huì)議中心面積達(dá)到16000平方米，其中包括4000平方米無(wú)柱大宴會(huì)廳、兩個(gè)2000平方米無(wú)柱宴會(huì)廳，以及20多個(gè)多功能廳。按照業(yè)內(nèi)測(cè)算，這樣的空間可以同時(shí)容納5000人開(kāi)會(huì)，也能擺下200桌婚宴。根據(jù)超山塘西景區(qū)發(fā)布的信息，這家酒店被定義為集主題住宿、高端商務(wù)和大型宴會(huì)于一體的綜合型酒店，而它真正的角色，是為背后的杭州平行世界樂(lè)園服務(wù)。

這座樂(lè)園總投資約60億元，規(guī)劃“未來(lái)世界”“繁華宋京”“奇幻雨林”三大主題區(qū)，預(yù)計(jì)2026年9月試運(yùn)營(yíng)。也就是說(shuō)，這1200間客房并不是孤立供給，而是為一座大型文旅目的地提前準(zhǔn)備的接待能力。

酒店本身的設(shè)計(jì)邏輯，也明顯圍繞這一點(diǎn)展開(kāi)。整體風(fēng)格以時(shí)尚與科幻為主線，客房體系被拆分為多個(gè)主題層級(jí)：親子家庭可以選擇兩室一廳的家庭套房，強(qiáng)調(diào)私密與停留時(shí)間；年輕客群則被吸引進(jìn)聲光電技術(shù)打造的科幻主題房，強(qiáng)化沉浸式體驗(yàn)；商務(wù)客群則對(duì)應(yīng)奢華商務(wù)房與高端套房。這種房型結(jié)構(gòu)看似復(fù)雜，本質(zhì)上是在用不同空間模塊拆分客群，讓一座超大體量酒店能夠同時(shí)服務(wù)多種消費(fèi)場(chǎng)景。

再看背后的投資方，上海富悅集團(tuán)，過(guò)去多年，它主要做酒店管理和服務(wù)，而杭州平行世界樂(lè)園項(xiàng)目，是它第一次以開(kāi)發(fā)者身份跨入文旅綜合體領(lǐng)域。

更有意思的是，這樣一個(gè)1200間客房的大項(xiàng)目，為何沒(méi)有落在西湖，而是放在臨平？

從城市區(qū)域布局來(lái)看，臨平是杭州向北連接上海、長(zhǎng)三角城市群中的天然“橋頭堡”。這里既處在長(zhǎng)三角核心地帶，又具備“一環(huán)三射”的高速路網(wǎng)和“八鐵交匯”的軌道交通結(jié)構(gòu)，使得滬杭之間的短途出游變得更加便捷。相比西湖這種已經(jīng)高度成熟的旅游區(qū)，臨平更像一塊仍在成長(zhǎng)的城市邊界，新的大型項(xiàng)目有更大的空間去重塑區(qū)域吸引力。

業(yè)內(nèi)普遍的判斷是，這一項(xiàng)目建成后將與超山風(fēng)景區(qū)、臨平奧特萊斯等既有資源形成聯(lián)動(dòng)，從單一景點(diǎn)轉(zhuǎn)向復(fù)合型旅游目的地。當(dāng)區(qū)域開(kāi)始具備持續(xù)客流時(shí)，大體量酒店反而會(huì)成為穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)設(shè)施。

從供給結(jié)構(gòu)看，這樣的選擇也并非沒(méi)有依據(jù)。臨平目前的高端酒店并不密集，區(qū)域內(nèi)較為知名的品牌主要包括萬(wàn)麗酒店、溫德姆酒店、皇冠假日酒店以及雷迪森廣場(chǎng)酒店等，整體數(shù)量有限，市場(chǎng)仍存在明顯空檔。在這樣的供給背景下，1200間客房雖然龐大，但自有其商業(yè)邏輯。

都有誰(shuí)在造“巨無(wú)霸”酒店？

如果把中國(guó)酒店市場(chǎng)這些年出現(xiàn)的千間級(jí)項(xiàng)目逐一梳理，會(huì)發(fā)現(xiàn)所謂“巨無(wú)霸酒店”，并非偶然出現(xiàn)的極端產(chǎn)品，而往往與特定的城市功能或消費(fèi)場(chǎng)景緊密綁定。

從現(xiàn)實(shí)案例看，這類“酒店航母”大體可以分為三種類型。不同類型背后，既站著不同的投資者，也隱含著完全不同的商業(yè)邏輯。

第一類來(lái)自休閑度假市場(chǎng)，本質(zhì)上是主題樂(lè)園或旅游目的地的“臥室”。這種模式的邏輯是景區(qū)或樂(lè)園負(fù)責(zé)吸引客流，而酒店則承擔(dān)延長(zhǎng)停留時(shí)間、承接過(guò)夜需求的功能。

在這一模式中，珠海長(zhǎng)隆度假區(qū)幾乎是最典型的樣本。度假區(qū)內(nèi)部形成了一套完整的住宿體系，擁有1888間客房的珠海長(zhǎng)隆橫琴灣酒店、1802間客房的珠海長(zhǎng)隆企鵝酒店，以及1250間客房的珠海長(zhǎng)隆飛船酒店分布其間。幾家酒店共同承擔(dān)著度假區(qū)的住宿需求，客群結(jié)構(gòu)以親子度假為主，節(jié)假日和寒暑假形成穩(wěn)定客流高峰。只要樂(lè)園保持吸引力，酒店入住率通常也能維持在相對(duì)健康的區(qū)間。

類似邏輯在景區(qū)周邊同樣可以看到，距離九寨溝景區(qū)約20公里的九寨天堂洲際大飯店擁有接近千間客房，這樣的酒店依托景區(qū)客流而生，本質(zhì)上是在分享旅游度假市場(chǎng)的溢出需求。

在度假型項(xiàng)目中，還有一種更為極端的形態(tài)——酒店本身成為目的地。如三亞海棠灣的三亞亞特蘭蒂斯酒店占地約54萬(wàn)平方米，擁有1314間全海景客房，最大套房面積達(dá)到1061平方米。但真正支撐其吸引力的，并不只是客房規(guī)模，而是一整套完整的度假體系：水上樂(lè)園、水族館、餐飲街區(qū)以及購(gòu)物空間被整合在同一場(chǎng)景之中。自2018年開(kāi)業(yè)以來(lái)，它持續(xù)影響著三亞高端度假市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。很多游客的行程并不是圍繞城市展開(kāi)，而是直接圍繞這家酒店展開(kāi)。

這種“酒店即目的地”的模式，在澳門同樣十分典型，如擁有2905間客房的澳門威尼斯人酒店以及擁有2405間客房的倫敦人名匯豪華精選酒店，都屬于大型綜合度假體的一部分。餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)與演出集中在同一空間內(nèi)，游客無(wú)需離開(kāi)酒店便可以完成完整的消費(fèi)體驗(yàn)。久而久之，這類酒店本身也逐漸成為城市地標(biāo)，威尼斯運(yùn)河的室內(nèi)景觀、倫敦街景式建筑氛圍，已經(jīng)成為吸引游客的重要符號(hào)。

第二類“巨無(wú)霸酒店”的出現(xiàn)，更多來(lái)自會(huì)展經(jīng)濟(jì)。在大型會(huì)展城市中，會(huì)議中心往往需要配套足夠規(guī)模的住宿設(shè)施，否則活動(dòng)承接能力會(huì)受到限制。酒店因此成為會(huì)展基礎(chǔ)設(shè)施的一部分。

位于廣州的廣州白云國(guó)際會(huì)議中心嶺南東方酒店就是典型案例，酒店擁有1121間客房，與會(huì)議中心形成高度一體化的布局。每年中國(guó)進(jìn)出口商品交易會(huì)期間，這里經(jīng)常出現(xiàn)一房難求的情況。

還有預(yù)計(jì)2026年第四季度開(kāi)業(yè)的深圳國(guó)際交流中心洲際酒店，規(guī)劃客房約1000間，總建筑面積21.2萬(wàn)平方米，是深圳國(guó)際交流中心的重要配套設(shè)施。這類酒店的存在邏輯相當(dāng)清晰：當(dāng)城市希望承接國(guó)際會(huì)議、產(chǎn)業(yè)論壇或大型展覽時(shí)，住宿容量本身就是城市功能的一部分。

第三類“巨無(wú)霸酒店”的出現(xiàn)，則更多來(lái)自地產(chǎn)資本的運(yùn)作邏輯。如海南的海花島，當(dāng)年恒大集團(tuán)在這一項(xiàng)目上投入約1600億元，其中歐堡酒店單體就擁有超過(guò)5000間客房。

如果只從旅游需求角度觀察，這樣的體量顯然難以解釋。但當(dāng)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)被拆開(kāi)之后，邏輯便逐漸清晰。海花島總占地約1.2萬(wàn)畝，由三個(gè)獨(dú)立海島構(gòu)成，1號(hào)島承擔(dān)文旅與商業(yè)功能，而2號(hào)、3號(hào)島則主要用于住宅銷售。酒店、樂(lè)園和會(huì)議中心這些體量巨大的配套設(shè)施，本質(zhì)上是為住宅項(xiàng)目提供價(jià)值背書(shū)。是否能夠住滿游客并不是核心問(wèn)題，更重要的是塑造一種“世界級(jí)目的地”的想象，從而支撐住宅銷售價(jià)格。

再進(jìn)一步看，這些持有型物業(yè)同時(shí)也是融資工具。克而瑞曾分析海花島的資本結(jié)構(gòu)，指出銷售型物業(yè)更多承擔(dān)補(bǔ)充現(xiàn)金流的角色，而酒店、樂(lè)園等持有資產(chǎn)則被視為長(zhǎng)期收益來(lái)源。通過(guò)將這些資產(chǎn)打包為ABS、類REITs甚至未來(lái)的公募REITs，開(kāi)發(fā)商可以把沉淀的重資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性更高的金融資產(chǎn)。換句話說(shuō)，酒店不只是酒店，還是可以反復(fù)融資的“現(xiàn)金奶牛”。

還有由九棟“大樹(shù)”形建筑組成的三亞美麗之冠大樹(shù)酒店擁有超過(guò)2500間客房，總投資超過(guò)百億元。項(xiàng)目最初為2003年世界小姐總決賽而建，隨后經(jīng)歷多次資本更迭，從演藝業(yè)態(tài)到地產(chǎn)接盤，其商業(yè)路徑不斷調(diào)整。

從文旅度假，到會(huì)展經(jīng)濟(jì)，再到地產(chǎn)資本運(yùn)作，國(guó)內(nèi)這些“巨無(wú)霸酒店”背后的邏輯并不單一。表面看，它們只是房間特別多的酒店，但如果把商業(yè)結(jié)構(gòu)一層層拆開(kāi)，會(huì)發(fā)現(xiàn)每一座“酒店航母”背后，其實(shí)都連接著一套更大的生意。

這些“巨無(wú)霸”，活得還好嗎？

國(guó)內(nèi)的“巨無(wú)霸”酒店雖然不少，但命運(yùn)卻有所不同。

先看活得不錯(cuò)的一類，以澳門倫敦人酒店為例，這家擁有近千間客房的酒店在2025年第三季度客房收入同比增長(zhǎng)約50%，餐飲收入增長(zhǎng)47.62%。它與澳門威尼斯人酒店、澳門巴黎人酒店形成的酒店群長(zhǎng)期保持高入住率，是金沙中國(guó)最穩(wěn)定的現(xiàn)金來(lái)源之一。支撐這一表現(xiàn)的并不只是客房產(chǎn)品，而是一整套高度整合的消費(fèi)系統(tǒng)。賭場(chǎng)提供持續(xù)現(xiàn)金流，會(huì)展活動(dòng)不斷導(dǎo)入商務(wù)客群，購(gòu)物中心和演藝項(xiàng)目延長(zhǎng)游客停留時(shí)間。在這樣的體系中，客房只是消費(fèi)鏈條中的一個(gè)環(huán)節(jié)，規(guī)模越大，聚集效應(yīng)反而越明顯。

類似情況也出現(xiàn)在部分會(huì)展型酒店。前文提到的廣州白云國(guó)際會(huì)議中心酒店在中國(guó)進(jìn)出口商品交易會(huì)期間幾乎都會(huì)滿房。大型展會(huì)在短時(shí)間內(nèi)集中釋放住宿需求，千間客房規(guī)模恰好滿足這種集中接待能力。只要穩(wěn)定綁定會(huì)展資源，體量反而成為優(yōu)勢(shì)，主題樂(lè)園、景區(qū)等的“巨無(wú)霸”酒店也是同理。

但也有一些“巨無(wú)霸”酒店被擺上拍賣臺(tái)，苦尋接盤手。近期，成都世紀(jì)城洲際酒店第三次掛牌出售，評(píng)估價(jià)16.09億元，掛牌價(jià)9.5億元，接近六折仍難找到買家。體量越大，潛在接盤方越少，資產(chǎn)流動(dòng)性反而更低。

甚至有些項(xiàng)目直接爛尾了，如東莞鳳崗鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的東莞奧威斯國(guó)際會(huì)議酒店擁有2588間客房，2009年高調(diào)動(dòng)工，一度被稱為全國(guó)最大五星級(jí)酒店。2014年投資方中源石油集團(tuán)董事長(zhǎng)梁耀輝被查，資金鏈斷裂，項(xiàng)目最終只留下25.8萬(wàn)平方米的主體建筑。

還有上面提到的三亞美麗之冠大樹(shù)酒店，隨著產(chǎn)權(quán)分散，管理混亂，加上恒大后期陷入困境，各方只能靠降價(jià)搶客源，甚至不到一百元就能住一晚。有游客調(diào)侃：不到百元住“七星級(jí)”，也算是實(shí)現(xiàn)階層跨越了。

同一片市場(chǎng)，差距從何而來(lái)？其實(shí)是這些酒店引以為傲的特點(diǎn)：大體量，是競(jìng)爭(zhēng)力，也是壓力。

近千間客房意味著龐大的人員編制，按1:1.5的人房比估算，一座千間酒店需要1500名員工，月工資支出超千萬(wàn)。超大公區(qū)意味著24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)的機(jī)電系統(tǒng)，恒溫泳池、中央空調(diào)、電梯、照明，每一項(xiàng)都是能耗大戶。再加上國(guó)際品牌管理費(fèi)，通常是營(yíng)收的5%到8%，又是一筆硬支出。表面上看，項(xiàng)目體量越大、營(yíng)收越高，但背后的成本結(jié)構(gòu)同樣呈指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)。

業(yè)內(nèi)曾算過(guò)一筆賬，一間五星級(jí)客房的單晚運(yùn)營(yíng)成本大約980元，已經(jīng)接近不少城市的平均房?jī)r(jià)。對(duì)于千間客房規(guī)模的酒店而言，即使入住率達(dá)到60%，每天仍有接近400間客房處于虧損狀態(tài)。一旦入住率繼續(xù)下降，邊際成本不會(huì)減少，虧損反而迅速擴(kuò)大。

與此同時(shí)，市場(chǎng)環(huán)境也在悄然變化。過(guò)去十多年，中國(guó)大量城市同時(shí)上馬文旅綜合體、會(huì)議中心和大型酒店項(xiàng)目，在部分區(qū)域形成明顯的供給堆積。酒店依賴的核心客源結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化，傳統(tǒng)五星級(jí)酒店主要依賴政務(wù)接待、商務(wù)差旅和高端旅游三類客群。政務(wù)接待在中央八項(xiàng)規(guī)定實(shí)施之后明顯收縮，2025年的公務(wù)接待禁酒規(guī)定進(jìn)一步壓縮餐飲收入。商務(wù)差旅方面，攜程商旅數(shù)據(jù)顯示約87%的企業(yè)正在加強(qiáng)差旅成本管控，不少企業(yè)將一線城市住宿標(biāo)準(zhǔn)壓到500元以內(nèi)。與此同時(shí)，高端旅游消費(fèi)也趨于謹(jǐn)慎，貝恩公司的調(diào)研發(fā)現(xiàn)高凈值人群正在減少非必要奢華消費(fèi)。

在需求收縮和供給增加的背景下，一旦核心客源出現(xiàn)流失，擁有上千間客房的酒店很難依靠零散客流填滿房量。更現(xiàn)實(shí)的一點(diǎn)在于退出渠道本身并不寬。普通酒店資產(chǎn)尚可以通過(guò)出售、改造或更換品牌實(shí)現(xiàn)再利用，而超大體量酒店由于改造成本高、潛在買家少，在資本市場(chǎng)上往往流動(dòng)性更低。

可以說(shuō)，這些“巨無(wú)霸酒店”既是中國(guó)文旅地產(chǎn)黃金時(shí)期留下的標(biāo)志性產(chǎn)物，也是一類典型的重資產(chǎn)樣本。規(guī)模確實(shí)能夠帶來(lái)氣勢(shì)和話題，但規(guī)模越大，經(jīng)營(yíng)容錯(cuò)空間越小。一旦客源結(jié)構(gòu)或市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化，這些龐大的建筑往往比普通酒店更難轉(zhuǎn)身。

“巨無(wú)霸”酒店還能往哪走？

當(dāng)“大體量”逐漸從優(yōu)勢(shì)變成壓力，越來(lái)越多業(yè)主開(kāi)始重新思考一個(gè)問(wèn)題，這些動(dòng)輒大體量的酒店，未來(lái)還能怎么走，當(dāng)前已經(jīng)有不少項(xiàng)目做出了嘗試。

一是在空間結(jié)構(gòu)上做調(diào)整，把部分客房從傳統(tǒng)酒店功能中釋放出來(lái)，轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期居住業(yè)態(tài)，例如服務(wù)式公寓或養(yǎng)老公寓。如上海的華亭賓館，這家曾經(jīng)擁有千間客房規(guī)模的老牌五星級(jí)酒店，在市場(chǎng)環(huán)境變化后逐步進(jìn)行功能調(diào)整，其中一部分空間被改造為長(zhǎng)期居住產(chǎn)品，以此降低對(duì)短期客流的依賴。

類似思路在不少城市逐漸出現(xiàn)，一些老酒店開(kāi)始把部分樓層改造成服務(wù)式公寓，甚至引入康養(yǎng)與養(yǎng)老功能。對(duì)于面積龐大的物業(yè)來(lái)說(shuō)，這種“酒店加居住”的模式既能夠分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也更符合人口結(jié)構(gòu)變化帶來(lái)的長(zhǎng)期需求。

二是通過(guò)多品牌組合重新激活物業(yè)價(jià)值。一座擁有上千間客房的酒店，如果只依賴單一品牌運(yùn)營(yíng)，往往很難覆蓋全部客群。近幾年，一些大型物業(yè)開(kāi)始引入多個(gè)品牌，在同一棟建筑或同一片園區(qū)內(nèi)形成“酒店集群”。一個(gè)物業(yè)，開(kāi)兩個(gè)甚至多個(gè)酒店品牌，正在成為趨勢(shì)。如臺(tái)州開(kāi)投遠(yuǎn)洲溫德姆&華美達(dá)酒店、蘇州獅山悅榕莊及悅椿酒店、溫州半屏島珮璞酒店與美憬閣酒店……這些雙品牌、多品牌組合越來(lái)越多。

原因也很簡(jiǎn)單，一個(gè)三百間的物業(yè)就已經(jīng)算得上大體量了，對(duì)于那種擁有三百以上客房的物業(yè)來(lái)說(shuō)，硬要做成單一品牌，要么空置率高，要么運(yùn)營(yíng)成本攤不薄。做兩個(gè)或多個(gè)品牌，可以覆蓋更廣的客群，彌補(bǔ)物業(yè)空置率。

這種做法的本質(zhì)，其實(shí)是在同一物業(yè)內(nèi)做客群切割和資源共享。酒店按天賣，公寓按月租，高端品牌吃高消費(fèi)人群，中端品牌吃性價(jià)比人群。所有品牌共用同一個(gè)流量入口、同一套后勤系統(tǒng)，把“大體量”從包袱變成護(hù)城河。

三是重新理解當(dāng)下的消費(fèi)需求，跳出同質(zhì)化。過(guò)去許多“巨無(wú)霸”酒店遵循同一套建設(shè)邏輯，大堂越大越好，宴會(huì)廳越多越好，客房越豪華越好，但今天的市場(chǎng)已經(jīng)不再完全按照這套邏輯運(yùn)轉(zhuǎn)。消費(fèi)者更在意體驗(yàn)內(nèi)容，而不是單純的空間規(guī)模。

一些酒店開(kāi)始把重點(diǎn)放在場(chǎng)景與內(nèi)容上，例如引入沉浸式娛樂(lè)空間、主題展覽、演藝活動(dòng)或特色餐飲，通過(guò)持續(xù)的內(nèi)容運(yùn)營(yíng)吸引本地消費(fèi)人群。酒店不再只是住宿設(shè)施，而逐漸成為城市生活方式的一部分。也有項(xiàng)目嘗試把會(huì)議中心、文創(chuàng)空間、商業(yè)街區(qū)等功能整合進(jìn)來(lái)，讓原本單一的住宿物業(yè)變成復(fù)合型消費(fèi)場(chǎng)所。換句話說(shuō)，這些巨無(wú)霸酒店真正需要改變的，并不只是產(chǎn)品形態(tài)，而是經(jīng)營(yíng)邏輯。從“房間生意”轉(zhuǎn)向“場(chǎng)景生意”，從依賴客房收入轉(zhuǎn)向多元消費(fèi)收入。

回頭再看，中國(guó)第一批大型酒店大多誕生于地產(chǎn)與文旅投資的高峰期，它們的規(guī)模曾經(jīng)代表著城市的雄心。如今市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)改變，這些龐大的物業(yè)也不得不尋找新的生存方式。但可以確定的一點(diǎn)是，大體量酒店不會(huì)消失，但它們必須學(xué)會(huì)用新的方式存在。

綜上，體量本身不是價(jià)值，價(jià)值來(lái)自能否與市場(chǎng)、客群和消費(fèi)場(chǎng)景深度連接。未來(lái)五年，國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店市場(chǎng)將進(jìn)入一輪供給出清，一批資產(chǎn)沉重、產(chǎn)品老化的大體量酒店將被迫退出，也會(huì)有一些能夠找到新模式、新場(chǎng)景的項(xiàng)目脫穎而出。但這不是“大”的消失，而是“大”的分化，活下來(lái)的那些，會(huì)用新的方式證明自己的價(jià)值。