分化中求穩(wěn) 優(yōu)化中前行——深圳2025年樓市發(fā)展全景解析

2026年1月23日，中房研究院ICR年會(huì)·365大健康、365社群大會(huì)在深圳南山區(qū)綠景白石洲舉行。會(huì)上，中房研究院ICR大灣區(qū)分院執(zhí)行院長(zhǎng)樊鵬飛分享了2025年深圳樓市數(shù)據(jù)，結(jié)合官方政策與翔實(shí)數(shù)據(jù)，全面解析2025年深圳樓市運(yùn)行態(tài)勢(shì)，梳理市場(chǎng)分化特征與發(fā)展趨勢(shì)，為行業(yè)發(fā)展與資產(chǎn)配置提供專(zhuān)業(yè)參考。

2025年，深圳樓市在政策優(yōu)化與市場(chǎng)調(diào)節(jié)中呈現(xiàn)“分化加劇、穩(wěn)中有變”的整體格局。政策層面，深圳構(gòu)建三級(jí)調(diào)控體系，實(shí)施分區(qū)優(yōu)化限購(gòu)政策，羅湖區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道）等六區(qū)取消限購(gòu)，鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)完全放開(kāi)購(gòu)房資格審核，僅福田、南山等核心區(qū)域維持原有限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，優(yōu)化個(gè)人住房信貸政策，取消首套與二套房貸利率區(qū)分，推行市場(chǎng)化定價(jià)，切實(shí)降低購(gòu)房者成本。但整體來(lái)看，全年房地產(chǎn)政策較往年有所收縮，常規(guī)調(diào)控手段已應(yīng)出盡出，對(duì)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的拉動(dòng)效果尚未完全顯現(xiàn)。

成交數(shù)據(jù)層面，2025年深圳全市住宅總成交約9.4萬(wàn)套，雖同比略有下滑，但處于近五年中上水平。其中一二手住宅成交占比為4:6，二手住宅以5.62萬(wàn)套的成交量占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)，同比小幅上漲，標(biāo)志著深圳樓市已全面進(jìn)入存量時(shí)代。新房市場(chǎng)則呈現(xiàn)“供減價(jià)穩(wěn)”特征，全年新房住宅供應(yīng)降至十年來(lái)最低，成交3.79萬(wàn)套，同比下降，成交均價(jià)受豪宅集中入市拉動(dòng)微漲2.88%，而普通商品房均價(jià)略有下滑。

區(qū)域與產(chǎn)品分化成為2025年深圳樓市最突出的特征。區(qū)域上，龍崗區(qū)無(wú)論新房還是二手房成交均位居全市首位，坪山成為唯一一個(gè)一二手成交量同比雙雙上漲的區(qū)域，剛需群體向高性?xún)r(jià)比區(qū)域聚集趨勢(shì)明顯；而深汕合作區(qū)去化周期長(zhǎng)達(dá)330個(gè)月，市場(chǎng)壓力突出。產(chǎn)品上，改善型需求持續(xù)釋放，110平方米以上戶(hù)型成交占比達(dá)34.6%，千萬(wàn)級(jí)豪宅供需兩旺，南山后海招商璽等高端項(xiàng)目年底集中入市，貢獻(xiàn)近300億元成交額；同時(shí)，樓齡10年內(nèi)的次新房成為市場(chǎng)熱門(mén)，憑借高性?xún)r(jià)比獲得購(gòu)房者青睞。

土地與庫(kù)存方面，2025年深圳共推出66宗土地，成交58宗，成交總面積206.8萬(wàn)平方米，住宅用地規(guī)劃面積連續(xù)三年逐年縮減，核心地段優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)率顯著，部分地塊要求全部現(xiàn)房銷(xiāo)售，推動(dòng)新房市場(chǎng)“現(xiàn)房時(shí)代”加速到來(lái)。庫(kù)存端，新房住宅庫(kù)存同比減少14.59%，去化周期縮減至17.8個(gè)月，但區(qū)域差異明顯，光明區(qū)去化周期僅10個(gè)月，而舊規(guī)項(xiàng)目去化壓力較大，去化周期達(dá)19.8個(gè)月。商辦市場(chǎng)則呈現(xiàn)“銷(xiāo)降供漲”態(tài)勢(shì)，政府通過(guò)下調(diào)商辦首付比例、調(diào)整土地性質(zhì)等方式，助力商辦及公寓產(chǎn)品去化。

會(huì)上，多位專(zhuān)家對(duì)2025年深圳樓市特征進(jìn)行解讀。中房研究院ICR執(zhí)行院長(zhǎng)肖勇指出，2025年深圳樓市底部徘徊態(tài)勢(shì)明顯，剛需偏弱而改善型市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)健，公寓等投資性產(chǎn)品憑借較高回報(bào)率展現(xiàn)出一定潛力。資深地產(chǎn)傳播專(zhuān)家圖騰鏡表示，2025年末深圳高端樓市出現(xiàn)歲末翹尾行情，新錢(qián)與老錢(qián)共同推動(dòng)核心區(qū)域房?jī)r(jià)重構(gòu)，成為全年市場(chǎng)最大亮點(diǎn)之一。

總體而言，2025年深圳樓市在政策優(yōu)化中探索前行，市場(chǎng)從“普漲普跌”轉(zhuǎn)向“優(yōu)房?jī)?yōu)價(jià)”的結(jié)構(gòu)化分化階段。剛需托底、改善引領(lǐng)、存量主導(dǎo)的市場(chǎng)格局已然形成，政策調(diào)控更趨精準(zhǔn)化。此次數(shù)據(jù)報(bào)告的發(fā)布，清晰呈現(xiàn)了深圳樓市的運(yùn)行邏輯與發(fā)展脈絡(luò)，為行業(yè)轉(zhuǎn)型、企業(yè)布局及購(gòu)房者決策提供了重要的專(zhuān)業(yè)支撐。