上海內(nèi)環(huán)內(nèi)樓市加壓，2026年豪宅市場(chǎng)降溫

核心觀點(diǎn)

2025年上海內(nèi)環(huán)內(nèi)土地庫(kù)存大幅增長(zhǎng)，疊加豪宅市場(chǎng)成交回落，預(yù)計(jì)未來(lái)1年內(nèi)豪宅市場(chǎng)壓力增加。

一、內(nèi)環(huán)內(nèi)出讓土地量較大，新房銷(xiāo)量下滑

2025年以來(lái)上海土地市場(chǎng)表現(xiàn)為總體縮量、成交向中心城區(qū)聚集。2025年上海土地出讓總面積大幅縮減，從2023年1001萬(wàn)平米降至518.1萬(wàn)平米，但是成交金額并沒(méi)有下降很多，主要由于中心城區(qū)成交土地的占比持續(xù)提升，中心城區(qū)成交面積占比從2023年的20%上升至2025年的38%，成交金額占比也從39%升至65%。

且與以往不同的是，非公開(kāi)出讓土地持續(xù)提升，中心城區(qū)拿地尤其依賴非公開(kāi)市場(chǎng)。2025年招牌掛土地出讓占比69.4%，非公開(kāi)土地出讓占比30.6%。2023年至今，非公開(kāi)出讓地塊的占比持續(xù)提升，從2023年的10%升至2025年的30.6%，成交金額占比則從2023年的22%升至41%。

分區(qū)域來(lái)看，中心城區(qū)中通過(guò)非公開(kāi)市場(chǎng)成交的土地占比非常高，黃浦區(qū)、徐匯區(qū)、楊浦區(qū)非公開(kāi)市場(chǎng)成交占比分別達(dá)到了100%、82%、47%。

土地出讓向市中心聚集，但是核心區(qū)域的新房成交并不如預(yù)期，2025年內(nèi)環(huán)內(nèi)新房成交量、金額同比下滑28%、25%，下滑幅度遠(yuǎn)超內(nèi)中環(huán)和中外環(huán)。

供增需減導(dǎo)致內(nèi)環(huán)內(nèi)庫(kù)存大幅增長(zhǎng)，2025年環(huán)內(nèi)土地庫(kù)存多增加11.9萬(wàn)方，其他環(huán)線土地庫(kù)存都減少。

二、豪宅市場(chǎng)整體降溫

再看向豪宅市場(chǎng)，隨著7090政策調(diào)整、市場(chǎng)需求變化，上海大面積、高總價(jià)產(chǎn)品成交占比提升。1000萬(wàn)以上的改善、豪宅面積占比從2021年的20.3%上升至2025年的38.9%。主要由于此前豪宅市場(chǎng)受限于長(zhǎng)期供應(yīng)不足，需求被壓制，但是2024年之后豪宅市場(chǎng)供應(yīng)大幅放量，高品質(zhì)項(xiàng)目持續(xù)入市帶動(dòng)豪宅需求不斷釋放，2025年上海豪宅市場(chǎng)同樣入市了多個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目，如綠城潮鳴東方、康定壹拾玖。稀缺地段再次上新，如上海壹號(hào)院、金陵華庭。但是整體相比2024年豪宅市場(chǎng)熱度明顯降溫。

一、2025年上海總價(jià)3000萬(wàn)以上的豪宅市場(chǎng)供求雙降，市場(chǎng)回落。2025年前，上海總價(jià)3000萬(wàn)以上的豪宅供應(yīng)2146套，同比下跌41%，成交2049套，同比下跌25%，跌幅超過(guò)全市成交套數(shù)同比跌幅（-22%）。但值得注意的是5000萬(wàn)以上的商品住宅供求均在上漲，說(shuō)明豪宅市場(chǎng)內(nèi)部也呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化，豪宅供求均偏好于頂豪產(chǎn)品。

二、2025年單價(jià)15萬(wàn)以上的項(xiàng)目認(rèn)籌比整體下滑。從2024年-2025年分季度的單價(jià)15萬(wàn)以上的項(xiàng)目來(lái)看，各季度供應(yīng)量同比下滑，認(rèn)籌比也下降至1.31-1.66。

三、2025年觸發(fā)積分的豪宅項(xiàng)目下降，部分豪宅開(kāi)渠。相比2024年內(nèi)環(huán)內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，2025年觸發(fā)積分的豪宅數(shù)量下降，市場(chǎng)總體出現(xiàn)回落跡象。部分豪宅項(xiàng)目由于難去化，也開(kāi)始啟用渠道獲客，熱點(diǎn)項(xiàng)目同樣階段性引入渠道。

2025年豪宅市場(chǎng)的降溫主要受到三個(gè)方面因素的影響：一是，豪宅市場(chǎng)的大量供應(yīng)消耗了市場(chǎng)往年好幾倍的購(gòu)買(mǎi)力，購(gòu)買(mǎi)力短期被透支；二是，大量高品質(zhì)住宅入市，使得豪宅的稀缺性變?nèi)?/strong>，這些項(xiàng)目中那些產(chǎn)品不出挑、品質(zhì)不極致、無(wú)明顯差異性的豪宅不再被市場(chǎng)買(mǎi)賬；三是，項(xiàng)目變多導(dǎo)致購(gòu)房者看房決策周期變長(zhǎng)，購(gòu)買(mǎi)力不一定能夠在2025年、2026年短期內(nèi)體現(xiàn)出來(lái)。因此，我們預(yù)估豪宅市場(chǎng)的下行壓力預(yù)計(jì)在未來(lái)一年內(nèi)顯現(xiàn)出來(lái)。

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