尋找成都最具口碑物業(yè)品牌丨新房物業(yè)費(fèi)上漲背后：大會(huì)所的運(yùn)營(yíng)難題

這已是看房過(guò)程中的“標(biāo)準(zhǔn)話術(shù)”：

走進(jìn)任何一個(gè)售樓部，置業(yè)顧問(wèn)必定會(huì)熱情地介紹小區(qū)的會(huì)所配置——恒溫泳池、進(jìn)口機(jī)械的健身房、SPA館、私宴廳……

2023年以來(lái)，會(huì)所，已成為成都開(kāi)發(fā)商新一輪在產(chǎn)品端吸引購(gòu)房者的“標(biāo)配”。疊加“不計(jì)容”的政策東風(fēng)，這就讓當(dāng)前的新房市場(chǎng)呈現(xiàn)出“會(huì)所規(guī)模越做越大”的趨勢(shì)，甚至有項(xiàng)目突破1萬(wàn)㎡。

它所帶來(lái)了居住體驗(yàn)的升級(jí)，但隨之而來(lái)的高昂運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，也讓會(huì)所被視為推高物業(yè)費(fèi)的關(guān)鍵因素。

2025年下半年起，隨著這一批配置會(huì)所的項(xiàng)目進(jìn)入交付期，其“真實(shí)價(jià)值”迎來(lái)市場(chǎng)“買家秀”的檢驗(yàn)時(shí)刻。

狂飆的“標(biāo)配”，亟待找到“造血”之路

下圖勾勒出會(huì)所“競(jìng)賽”的軌跡。近三年成都典型項(xiàng)目的會(huì)所面積與物業(yè)費(fèi)對(duì)比顯示：2023年，超過(guò)1000㎡的會(huì)所尚屬市場(chǎng)亮點(diǎn)；而到2025年，在總價(jià)400萬(wàn)以上的改善型產(chǎn)品中，2000㎡已悄然成為“入場(chǎng)標(biāo)配”。近期，建發(fā)·海耀項(xiàng)目更以約15000㎡的規(guī)模，將這一競(jìng)賽推向新高度。

圖中另一條同步攀升的曲線同樣醒目：會(huì)所面積與物業(yè)費(fèi)呈現(xiàn)明確的正相關(guān)。但值得關(guān)注的是，這場(chǎng)由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的“空間競(jìng)賽”，卻讓買賣雙方產(chǎn)生了截然不同的“體感”。

在購(gòu)房者端，會(huì)所已成為感知物業(yè)費(fèi)上漲的直觀符號(hào)，不少人視其為居住成本的“隱形推手”。而在開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)端，卻另有一本難算的“經(jīng)濟(jì)賬”。

一位近期交付項(xiàng)目的會(huì)所負(fù)責(zé)人坦言：“按當(dāng)前測(cè)算，交付后需4-5年才可能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡?！彼M(jìn)一步透露，即使在攀成鋼這類成熟高端板塊，一些交付逾十年的小區(qū)會(huì)所，至今仍處于虧損狀態(tài)。

于是，一個(gè)尖銳的命題浮出水面：在銷售階段實(shí)現(xiàn)價(jià)值溢價(jià)的會(huì)所，進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段后，如何在維持品質(zhì)與實(shí)現(xiàn)可持續(xù)“造血”之間找到平衡？這已成為2023年后幾乎每一個(gè)新項(xiàng)目都必須面對(duì)的共性難題。

會(huì)所運(yùn)營(yíng)三大模式浮現(xiàn)：

房企打響“可持續(xù)”突圍戰(zhàn)

一些房企已經(jīng)開(kāi)始了“解題”的探索。從目前的打法來(lái)看，大致可歸為以下三類：

第一類：將部分空間委托第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行分項(xiàng)運(yùn)營(yíng)

以去年四季度交付的龍湖·天府云河頌為例，其高層部分物業(yè)費(fèi)為3.8元/㎡/月，洋房為4.8元/㎡/月?！拔覀儗⒂境睾徒∩矸课薪o專業(yè)的機(jī)構(gòu)來(lái)提供服務(wù)，兒童游樂(lè)區(qū)、書吧等其他公共空間則由物業(yè)團(tuán)隊(duì)自行運(yùn)營(yíng)?！表?xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人透露稱，為平衡運(yùn)營(yíng)成本，項(xiàng)目針對(duì)收費(fèi)區(qū)域項(xiàng)目設(shè)置了一套會(huì)員體系，業(yè)主可按需購(gòu)買，以此形成可持續(xù)的收入來(lái)源。據(jù)了解，在目前交付三個(gè)月，還未大規(guī)模入住的情況下，龍湖·天府云河頌會(huì)所的業(yè)主會(huì)員開(kāi)卡率已接近40%，顯示出業(yè)主愿意為更專業(yè)服務(wù)付費(fèi)的意愿。

龍湖·天府云河頌實(shí)拍圖

第二類：物業(yè)自營(yíng)+供應(yīng)商平臺(tái)聯(lián)營(yíng)

這一模式指以物業(yè)為基礎(chǔ)、以平臺(tái)延展服務(wù)邊界，讓會(huì)所從“固定空間”走向“動(dòng)態(tài)社區(qū)”。

以2025年12月交付的越秀·天悅云萃一期與越秀·湖與白為例：會(huì)所內(nèi)健身、瑜伽房、私宴廳等基礎(chǔ)設(shè)施由物業(yè)運(yùn)營(yíng)并向業(yè)主免費(fèi)開(kāi)放，而私教、專項(xiàng)培訓(xùn)、高端家政等增值服務(wù)，則依托越秀自身的供應(yīng)商平臺(tái)提供，并可覆蓋至整個(gè)小區(qū)。

越秀·天悅云萃一期實(shí)拍圖

天悅云萃會(huì)所負(fù)責(zé)人表示，該模式的關(guān)鍵在于物業(yè)既要保障基礎(chǔ)服務(wù)品質(zhì)，也要在增值服務(wù)上建立價(jià)格或品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。他舉例稱，其平臺(tái)提供的家政服務(wù)，價(jià)格比市場(chǎng)低15%–25%，以此吸引業(yè)主購(gòu)買，形成可持續(xù)的服務(wù)閉環(huán)。

第三類：“1+1”服務(wù)體系，滿足個(gè)體定制化需求

更高端的市場(chǎng)，會(huì)所的運(yùn)營(yíng)邏輯進(jìn)一步升維，從提供設(shè)施轉(zhuǎn)向提供系統(tǒng)化的定制服務(wù)，構(gòu)建“基礎(chǔ)物業(yè)+高端定制”的雙層服務(wù)體系。

建發(fā)·海耀、天覽以及今年上半年即將入市的新希望·D10望江是這一模式的代表。項(xiàng)目未來(lái)將由LACADIERE旗下的物業(yè)與商業(yè)板塊協(xié)同服務(wù)：蔚藍(lán)城市物業(yè)負(fù)責(zé)基礎(chǔ)維護(hù)與標(biāo)準(zhǔn)化增值服務(wù)；蔚藍(lán)城市商業(yè)則專攻個(gè)性化、定制化的生活需求響應(yīng)，形成“標(biāo)準(zhǔn)+專屬”的服務(wù)矩陣。

同樣，新希望·D10望江憑借配建五星級(jí)酒店的優(yōu)勢(shì)，將構(gòu)建 “高端酒店式服務(wù)+D-LIFE定制服務(wù)系統(tǒng)” ，旨在將星級(jí)酒店級(jí)的服務(wù)與深度定制的社區(qū)生活相結(jié)合。

新希望自D-LIFE 高端物業(yè)服務(wù)

然而，這種高承諾的模式也伴隨著高期待與不確定性。有業(yè)內(nèi)人士指出：“此類模式在一線城市高端項(xiàng)目中已不鮮見(jiàn)，但其真正的考驗(yàn)在于交付后三年甚至更久的持續(xù)體驗(yàn)?！?/strong>他強(qiáng)調(diào)，一旦高端客群對(duì)定制服務(wù)的品質(zhì)感到失望，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收繳率持續(xù)低于80%，整個(gè)精心設(shè)計(jì)的服務(wù)體系便會(huì)難以維系。

市場(chǎng)觀察：

當(dāng)會(huì)所成為“標(biāo)配”，物業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力至關(guān)重要

在當(dāng)下新房市場(chǎng)，會(huì)所仍是開(kāi)發(fā)商尋求產(chǎn)品溢價(jià)、突圍同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵籌碼。然而，經(jīng)歷近三年的迭代，購(gòu)房者有必要以更清醒的視角，重新審視會(huì)所規(guī)模與物業(yè)費(fèi)之間的真實(shí)關(guān)系。

核心觀點(diǎn)在于：會(huì)所的價(jià)值，不在于面積的宏大與華麗，而在于其功能是否真正契合業(yè)主的日常需求與使用習(xí)慣。

過(guò)去一段時(shí)期，市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了某種錯(cuò)配：一些項(xiàng)目陷入“產(chǎn)品力不足，會(huì)所來(lái)湊”的誤區(qū)。明明面向普通改善家庭，卻硬要營(yíng)造需高成本維持的高端生活場(chǎng)景。這種與客群真實(shí)生活脫節(jié)的設(shè)計(jì)，往往在交付后暴露出運(yùn)營(yíng)困境。

尤其需要警惕的是，在以剛需、剛改戶型為主的配置超豪華會(huì)所。這若非營(yíng)銷噱頭，便是為短期溢價(jià)服務(wù)，其長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)可持續(xù)性存疑。

以恒溫泳池為例，一個(gè)長(zhǎng)約25米、寬約6-8米的標(biāo)準(zhǔn)泳池，僅水體凈化、循環(huán)、恒溫及專業(yè)維護(hù)等基礎(chǔ)項(xiàng)，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用便輕易突破百萬(wàn)元。在戶數(shù)較少的小區(qū)（例如少于500戶），這筆分?jǐn)偟矫课粯I(yè)主頭上的費(fèi)用將非常顯著，且很可能因使用人數(shù)不足而陷入“開(kāi)不起、養(yǎng)不起”的困境。

能建·金譽(yù)頌璽恒溫泳池實(shí)拍圖

有真實(shí)案例為證，發(fā)哥同事所在的小區(qū)，即便物業(yè)費(fèi)高達(dá)近8元/㎡/月，但因僅200余戶，泳池每年僅能季節(jié)性開(kāi)放半年，使用體驗(yàn)與初期想象相去甚遠(yuǎn)。

因此，理性的判斷邏輯應(yīng)當(dāng)是：只有入住率高、住戶基數(shù)足夠大、且功能符合高頻使用需求的會(huì)所，才可能通過(guò)規(guī)模效應(yīng)攤薄成本，形成正向循環(huán)。購(gòu)房者在面對(duì)華麗會(huì)所時(shí)，不妨問(wèn)自己幾個(gè)問(wèn)題：我未來(lái)真的會(huì)用嗎？鄰居們會(huì)用嗎？我們共同負(fù)擔(dān)得起它的未來(lái)嗎？

結(jié)論是直觀的：真正的好會(huì)所，不是銷售時(shí)的“震撼道具”，而是交付后能持續(xù)融入生活、且運(yùn)營(yíng)邏輯成立的“社區(qū)公共客廳”。 在為其心動(dòng)之前，不妨先算一筆長(zhǎng)期賬——它帶來(lái)的，究竟是生活的升級(jí)，還是負(fù)擔(dān)的隱形綁定？

日前，我們啟動(dòng)了“尋找成都最具口碑物業(yè)服務(wù)品牌活動(dòng)”。該活動(dòng)由紅星傳媒主辦，在追求“好房子”的背景下，探尋讓業(yè)主生活更好的“好服務(wù)”，彌合物業(yè)與業(yè)主之間的信任裂痕，回應(yīng)市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的需求。

活動(dòng)將從1月15日持續(xù)到1月30日，為期半個(gè)月。據(jù)主辦方透露，今年最終的決選，將由“大眾評(píng)審+專家評(píng)審+媒體評(píng)審”三方面綜合而定。目前，“尋找成都最具口碑物業(yè)服務(wù)品牌活動(dòng)”正在火熱打榜中，快來(lái)為你心中的口碑物業(yè)品牌投出關(guān)鍵票，如果對(duì)物業(yè)公司不滿，也歡迎留言爆料。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來(lái)源：成都商報(bào)資料庫(kù)/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺(jué)中國(guó)

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