11月房價(jià)：梁溪、經(jīng)開領(lǐng)漲超28%，惠山均價(jià)卻跌破1.5萬/㎡！

據(jù)克而瑞無錫數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2025年11月無錫商品住宅最新成交均價(jià)21600元/㎡，環(huán)比上漲7.52%，同比下跌5.57%。

從區(qū)域來看：

2025年11月，無錫各區(qū)域房價(jià)走勢進(jìn)一步分化，呈現(xiàn) “核心領(lǐng)漲、邊緣承壓” 的顯著特征。其中，梁溪區(qū)價(jià)格表現(xiàn)最為突出，成交均價(jià)環(huán)比大幅上漲28.19%，領(lǐng)跑全市；而惠山區(qū)則深度回調(diào)，均價(jià)環(huán)比下跌17.14%，成為跌幅最大的區(qū)域。

整體來看，以城市中心及南部為代表的重點(diǎn)板塊價(jià)格韌性較強(qiáng)，顯示出較好的抗跌性；而部分邊緣區(qū)域則受市場整體調(diào)整影響，價(jià)格支撐力相對(duì)不足。這種差異化的價(jià)格走勢，進(jìn)一步印證了無錫樓市當(dāng)前以“結(jié)構(gòu)性行情”為主的市場特征。

從價(jià)格來看：

經(jīng)開區(qū)依舊是商品住宅成交均價(jià)最高的區(qū)域，成交均價(jià)28990元/㎡，環(huán)比上月上漲1.40%；

惠山區(qū)成為本月商品住宅成交均價(jià)墊底區(qū)域，成交均價(jià)13931元/㎡，相較于10月份成交價(jià)格出現(xiàn)下滑，跌幅17.14%；

具體各區(qū)域、各板塊的價(jià)格有何變化呢？

下面幾張圖告訴你↓

成交均價(jià)2.5-3.0萬+：2個(gè)——經(jīng)開區(qū)、梁溪區(qū)；

成交均價(jià)1.5-2.0萬: 3個(gè)——濱湖區(qū)、錫山區(qū)、新吳區(qū)；

成交均價(jià)1.0-1.5萬: 1個(gè)——惠山區(qū)。

從各區(qū)域成交均價(jià)來看，本月僅有經(jīng)開區(qū)、梁溪區(qū)房價(jià)在2.5萬以上，房價(jià)在2萬-2.5萬之間的區(qū)域無，濱湖區(qū)、錫山區(qū)、新吳區(qū)、惠山區(qū)則價(jià)格在2萬以下。值得注意的是，惠山區(qū)受多項(xiàng)目價(jià)格持續(xù)性下調(diào)影響，區(qū)域均價(jià)已跌破1.5萬大關(guān)。

從板塊成交均價(jià)來看：

成交均價(jià)3萬+板塊：3個(gè)，數(shù)量較上月少1個(gè)，經(jīng)開、梁溪、濱湖三區(qū)各1個(gè)，分別為華莊板塊、南長北板塊和蠡湖新城板塊。

成交均價(jià)2.5萬+板塊：7個(gè)（相較于10月多1個(gè)板塊）；

成交均價(jià)2萬+板塊：9個(gè)（相較于10月持平）；

成交均價(jià)1.5萬+板塊：10個(gè)（相較于10月少2個(gè)板塊）；

成交均價(jià)1萬+板塊：12個(gè)（相較于10月持平

無錫樓市在2025年11月延續(xù)“量價(jià)分化、結(jié)構(gòu)主導(dǎo)”的運(yùn)行特征。全市商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲7.52%至21600元/㎡，出現(xiàn)階段性企穩(wěn)信號(hào)，但區(qū)域走勢分化加劇，呈現(xiàn)出“核心領(lǐng)漲、邊緣承壓”的鮮明格局。

具體來看，梁溪區(qū)均價(jià)環(huán)比大幅上漲28.19%，領(lǐng)跑全市；經(jīng)開區(qū)以28990元/㎡穩(wěn)居價(jià)格高地；而惠山區(qū)則深度回調(diào)，均價(jià)環(huán)比下跌17.14%至13931元/㎡，已跌破1.5萬元大關(guān)，成為價(jià)格洼地。從價(jià)格分布看，全市僅經(jīng)開、梁溪兩區(qū)均價(jià)維持在2.5萬以上，其余區(qū)域均低于2萬元，板塊價(jià)值梯度進(jìn)一步拉大。這一結(jié)構(gòu)印證當(dāng)前市場已進(jìn)入以區(qū)域和產(chǎn)品力為核心的分化階段，整體回暖仍待結(jié)構(gòu)性動(dòng)能的持續(xù)釋放。

2025年11月，經(jīng)開區(qū)整體成交均價(jià)28990元/㎡，環(huán)比上漲1.40%，同比上漲5.52%。除和暢板塊及奧體板塊外，其余板塊均有不同程度的下跌，其中，和暢板塊單月漲幅達(dá)30.83%。具體來看，本月經(jīng)開區(qū)5個(gè)板塊中，華莊板塊價(jià)格突破3萬+。

從項(xiàng)目熱銷榜來看，位于華莊板塊的天瀾映象，以成交面積約0.36萬㎡持續(xù)位居區(qū)域成交面積榜第一位，月成交25套。市政府板塊綠城·逸廬和大劇院板塊中信泰富玖映蠡湖分別以成交面積約0.21萬㎡及0.19㎡位列第二、第三位。

惠山區(qū)

11月，惠山區(qū)整體成交均價(jià)13931元/㎡，環(huán)比跌幅17.14%，同比跌幅28.48%，從今年的成交均價(jià)看，惠山區(qū)均價(jià)持續(xù)性下探，當(dāng)前已至近一年成交均價(jià)底部。

從板塊來看，本月各板塊成交均價(jià)跌多漲少，過半板塊“零成交”。其中，天一新城板塊成交均價(jià)為18167元/㎡，是惠山區(qū)均價(jià)最高的板塊，相較于上月上漲0.86%，其次為惠山新城板塊均價(jià)為17252元/㎡，環(huán)比跌幅7.23%。

從11月惠山區(qū)商品住宅熱銷榜來看，本月惠山區(qū)成交項(xiàng)目排行榜TOP10中，洛社新城占據(jù)半壁江山，惠山新城占據(jù)3個(gè)席位。其中，位于洛社板塊的碧桂園南光城以0.39萬㎡成交面積成為區(qū)域第一，月成交36套。此外，天一新城板塊的萬科樟灣國際和洛社板塊的云錦東方分列項(xiàng)目熱銷榜第二、第三位，單月成交面積分別為0.26萬㎡、0.12萬㎡。

濱湖區(qū)

從板塊來看，濱湖區(qū)漲跌各半，除山水城板塊、梁溪河板塊、胡埭板塊及新體板塊以外，其余板塊都出現(xiàn)上漲。其中，本月胡埭板塊均價(jià)7199元/㎡，板塊環(huán)比跌幅50.52%，是當(dāng)月濱湖區(qū)均價(jià)跌幅最高的板塊。

從11月濱湖區(qū)商品住宅熱銷榜來看，南泉板塊、漁港板塊、梁溪河板塊及山水城板塊各占2個(gè)，新體板塊、馬山板塊各占1個(gè)。其中，位于南泉板塊的山水拾澗以0.24萬㎡成交面積位居第一名，月成交17套，位于南泉板塊的旭輝鉑悅溪上和漁港板塊的太湖如院分列二、三位。

錫山區(qū)

11月，錫山區(qū)商品住宅成交均價(jià)19303元/㎡，相較于上月上漲12.80%，同比上漲1.94%。

從板塊來看，11月東亭、錫東新城兩大板塊成交均價(jià)突破2萬元/㎡，其余板塊均價(jià)都低于2萬元/㎡。值得注意的是，宛山湖板塊本月價(jià)格環(huán)比跌幅26.11%。

從熱銷榜TOP10來看，11月錫山區(qū)有2個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)突破2萬元/㎡。其中，位于東北塘板塊的恒大觀瀾府成交0.63萬㎡，為區(qū)域成交面積第一名，月成交53套。東亭板塊和居·天元瓏廷和錫東新城板塊美的東望府分列榜單第二、第三位。

新吳區(qū)

本月新吳區(qū)成交均價(jià)19706元/㎡，環(huán)比上漲24.76%，同比上漲9.78%。區(qū)域內(nèi)成交均價(jià)最高的板塊為旺莊路板塊，板塊在建發(fā)青江悅府及建發(fā)觀云兩個(gè)項(xiàng)目的成交支撐下，板塊成交均價(jià)24030元/㎡；其次是坊前板塊，成交均價(jià)為17051元/㎡，環(huán)比漲幅8.52%。

從成交面積來看，11月新吳區(qū)熱銷TOP10項(xiàng)目，泰山路板塊、空港碩放板塊各占2席，旺莊路板塊、坊前板塊、新區(qū)城鐵板塊及鴻山板塊各占1席。區(qū)域成交面積TOP1為建發(fā)觀云，11月成交面積為2.01萬㎡，月成交164套。泰山路板塊大華公園城市和雅居樂遠(yuǎn)洋公園里，分別以0.48萬㎡、0.30萬㎡成交面積位列11月新吳區(qū)商品住宅熱銷榜第二、第三位。

梁溪區(qū)

本月，梁溪區(qū)商品住宅成交均價(jià)28952元/㎡，環(huán)比漲幅28.19%，同比漲幅9.82%。區(qū)域內(nèi)南長北板塊成交均價(jià)堅(jiān)挺，維持在均價(jià)3.0+萬元/㎡水平，其次為盛岸山北板塊成交均價(jià)29086元/㎡，環(huán)比漲幅47.25%。

從成交熱銷榜來看，南長北板塊迎龍觀月以0.35萬㎡成交面積位列熱銷榜第一名，月成交17套。南長北板塊安居·仁恒·夾城里及市中心板塊保利達(dá)江灣城分別以0.34萬㎡、0.14萬㎡位列第二、第三位。作為無錫的主城區(qū)，梁溪區(qū)11月熱銷項(xiàng)目仍以改善為主，熱銷榜前十中，僅有1個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)低于2萬元/㎡；盛岸山北板塊隱山成交均價(jià)最高，為40761元/㎡。

11月無錫樓市整體呈現(xiàn) “價(jià)格結(jié)構(gòu)性回暖、成交區(qū)域分化、市場信心逐步修復(fù)” 的復(fù)雜態(tài)勢。雖然全市均價(jià)環(huán)比上漲7.52%至21600元/㎡，釋放企穩(wěn)信號(hào)，但各區(qū)域表現(xiàn)差異顯著——梁溪區(qū)、經(jīng)開區(qū)憑借優(yōu)質(zhì)資源與產(chǎn)品力，價(jià)格領(lǐng)漲且成交穩(wěn)健，其中梁溪區(qū)均價(jià)環(huán)比大漲28.19%，核心板塊價(jià)值凸顯；而惠山區(qū)則深度回調(diào)，均價(jià)跌破1.5萬元/㎡，反映邊緣區(qū)域仍在價(jià)格調(diào)整周期中艱難筑底。

從熱銷項(xiàng)目看，改善型產(chǎn)品持續(xù)主導(dǎo)市場，如梁溪區(qū)迎龍觀月、新吳區(qū)建發(fā)觀云等，其熱銷印證了具備產(chǎn)品力與區(qū)位優(yōu)勢的項(xiàng)目仍能穿越周期。同時(shí)，二手房市場流動(dòng)性逐步改善，市場整體正從“以價(jià)換量”向“價(jià)穩(wěn)量升”過渡。

總體而言，當(dāng)前無錫樓市已進(jìn)入以“區(qū)域價(jià)值+產(chǎn)品力”為核心的結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇階段，預(yù)計(jì)未來分化態(tài)勢仍將延續(xù)，市場回暖將呈現(xiàn)從核心區(qū)到外圍的漸進(jìn)式傳導(dǎo)特征。

注：本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)立場，供參考。

— END —