尋找中國資產軸：（一）“十”字資產帶

觀察資產有很多角度。

比如，同樣是追求核心資產，巴菲特和黑石的選擇完全不同。巴菲特總是一副以不變應萬變、凡事處變不驚的樣子，而黑石則如狐狼般警覺，一旦風吹草動，便迅速從舊資產方式中調頭。

本期開始，《資產洞見》決定啟用“資產軸”的概念，以切入中國經濟變局?！拜S”，既具有核心的概念，也具有轉動、聯動、帶動的概念。

在不同的范圍，資產軸所指并不相同，就像一塊復雜的機械手表，每個具體的軸，都有具體的功用，在它的應用范圍，它就是關鍵與核心。

在當前的經濟形勢下，尋找與探討帶動中國經濟的資產軸肯定具有實際意義。但能力所限，我們對中國資產軸的尋找，只能一點點探索式進行，既探討宏觀，也探討微觀。作為開篇，首先呈現我們觀察中國資產軸的基本面理解：“十”字資產帶。

“十”字資產帶及胡煥庸線示意圖

“十”字資產帶

我們強調：經濟、資產、房產，是同一底色的不同表征。

房產即重要資產，資產背后是產業，產業背后是經濟。

那么，當今房產呈現怎樣的格局呢？

這一點，目前社會各層面在認知上沒有太大爭議，也就是核心城市在支撐著房價的企穩。

誰是核心城市？

北京、上海、深圳、廣州、成都、杭州、武漢……

通常我們用一線城市、二線城市……這樣的概念來描述，以體現經濟的梯次。

但是，如果我們把這些城市放在平面上觀察，我們就能發現，它的真實狀貌，構成了清晰的“十”字資產帶。

“十”字的橫軸，從成都、重慶至上海。

“十”字的縱軸，從北京至廣州、深圳。

“十”字的交叉點，為武漢。

中國房地產獲得支撐的城市，或者有聲音所稱的“有房地產投資價值”的城市，也正在這個“十”字資產帶上。

“十”字資產帶的合理性

研究中國經濟，出現過一條很有名的“胡煥庸線”。

胡煥庸線，1935年由胡煥庸提出，是一條從黑龍江黑河至云南騰沖，大致呈45°的斜線。

線的東南，擁有氣候、人口、效率等優勢，為中國經濟核心區；線的西北，環境承載力低，為經濟邊緣區。

改革開放后的中國經濟，也快速體現出東部地區的優勢。胡煥庸線依舊具有很強的參考意義：線的一邊發展得快，另一邊發展得慢。

“十”字資產帶則不同，它出現在東部核心區，是在經濟高速發展再放緩后，資金向優勢地區收縮所呈現的格局，是埋在胡煥庸線東部地區的經濟骨骼，即中國的資產高地。

所謂退潮時，才知誰在裸泳。

真正的中國經濟樞紐在哪里？“十”字資產帶令人一目了然。

“十”字資產帶的出現并非偶然巧合，它是環渤海、長三角、珠三角和成渝，這四個中國經濟最活躍區域的連接線。

“十”字橫軸，為長江經濟帶（上海、江蘇、浙江、安徽、江西、湖北、湖南、重慶、四川、貴州、云南）的核心區域，東起中國經濟最具活力的長三角，西至西部大開發的龍頭成渝地區。

“十”字縱軸，則是中國經濟的南北中軸線，是具有歷史沿革的經濟大動脈，北起環渤海，南至珠三角，串聯中國中部核心城市。

我們通常認為，一個區域房地產市場的支撐，來自于經濟的發展引領——更好的經濟條件（產業）吸引人員流動與匯集，人員的匯集則帶來旺盛的房地產需求。

同時，人員流動的硬性條件，還包括先進的教育與醫療。

以上條件，恰恰是“十”字資產帶所具備的。

這條“十”字資產帶，也是中國人口流動的主要線路。把中國最繁忙的航空線路繪制出來，其軌跡正是這一區域。而兩條“十”字交叉線，也包含了房地產市場的基礎支撐：中國最主要的高校分布和最先進的醫療資源。

雙一流高校

截至2025年7月，全國共有147所高校入選“雙一流”建設名單。

擁有“雙一流”數量前三的省份，即教育第一梯隊為北京（34所）、江蘇（16所）、上海（15所），處于“十”字資產帶上。

擁有“雙一流”數量前十的城市：北京（34所），上海（15所），南京（13所），廣州、武漢、成都、西安（各7所），天津（5所），長沙（4所），哈爾濱（4所）。十城市中，八城市為“十”字資產帶覆蓋，只有西安和哈爾濱在“十”字資產帶之外。

同時，“十”字資產帶橫豎兩軸也具有產業協調聯動的特征。

成都至上海的長江經濟帶橫向軸，覆蓋長三角、長江中游、成渝三大城市群，擁有內河航運量全球第一的長江，串聯沿江11省市，以上海（金融科創）→武漢（光電子）→成都（電子信息）的產業梯度，形成完整產業鏈。

北京至廣州的京廣發展縱向軸，則連接京津冀、中原、珠三角三大引擎，依托京廣高鐵日均約46萬人次客流，以雄安新區（科技創新）→鄭州航空港（跨境貿易）→粵港澳大灣區（開放前沿）形成改革戰略試驗田。

國家級高新區

截至2025年7月，中國國家級高新技術產業開發區總數為178家，覆蓋全國31個省、自治區、直轄市。但是，“十”字資產帶所覆蓋的國家級高新區占絕對優勢。

國家高新區數量前十的11個省份，除遼寧外（8家）——江蘇（18家）、廣東（14家）、山東（13家）、湖北（12家）、江西（9家）、湖南（9家）、河南（9家）、安徽（8家）、四川（8家）、浙江（8家），10個省份皆在“十”字資產帶，總占比61%。

工信部公布的2024年國家高新區綜合排名前50強中，“十”字資產帶中僅計算重點地區——長三角（16家）、廣東（8家）、長江中游（5家）、京津冀（4家）、成渝（3家），就已經占比超70%。

有了上述依托，房地產市場也就有了基礎性支撐。

按照麟評居住大數據研究院數據，2024年土地出讓金前十城市中，除西安外，其余九城均來自于“十”字資產帶。

麟評居住大數據研究院2024年土地出讓金前十城市

我們也將從這條“十”字資產帶開始，嘗試展開我們的資產軸尋找之旅。

（待續）

值班編委：蘇志勇

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮