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1月27日，萬科連發5條公告，涉及年報預告、高管變動、項目轉讓等內容，其中最引人關注的，則是三位高管集體申請的辭職。
自此開始，萬科第一大股東"深鐵"的董事長接替郁亮，成為萬科的董事長。此前傳的萬科被國企全面接管，似乎正成為事實。
在業績預告中，2024年歸屬上市公司股東凈虧損約450億，虧損的原因主要為土地和存貨減值。
要知道，在萬科2024年第三季度報中，歸屬上市公司凈利潤虧損約為180億。也就一個季度的時間，萬科的凈虧損多了270億。
很明顯，為了讓"深鐵"輕裝上陣，將萬科這幾年獲取成本過高的土地和存貨，在第四季度一次性減值，并通過"辭職"給萬科的"過錯"畫上句號。
其實在2024年的時候，萬科償付債務的資金來源就已經無法依靠銷售回款了。因此只能增加資產處置的力度，來增加現金流。
萬科處置了上海七寶萬科50%的股權，還處置了深圳灣超級總部基地地塊、上海南翔印象城部分股權等商業資產。
2024年，萬科出售商業資產回籠資金93.4億。
但這對萬科來說杯水車薪，這并不能怪萬科的團隊。
我一直強調，只要地產銷售持續低迷，國內資產價值沒能進一步推高，國內任何一家開發商都無法自我修復資產負債表。
萬科是如此，后面的國企、央企、地方城投也是一樣。
這一輪的萬科調整，更像是一場約定俗成的自救。上一個操盤團隊遇到了壁壘，通過減值進行預虧，讓新的團隊接手。鍋上一個團隊背走了，新的征途，留給下一個團隊。
美好的預期是有的。
但實際上，盡管在萬科通過業績預告的方式提前公布的預虧數據，進行了貨值減值，但這樣的資產估值調整，并不能根本上解決萬科的問題。
因此如今的開發商暴雷，本質上是進入了負毛利銷售的陷阱，失去了造血功能。減值和預虧，只能延緩自身"失血"的速度，延緩清算。
前任高管知道，深鐵肯也知道。
因此，當下的操作大概率是在賭，賭地產迎來了政策和市場的雙底部。
可以肯定的是，當下的萬科，被深鐵接手是非常肯定的利好，就像是綠城被中交接手一樣，總會找到新的方向。
但不好的預感也在徘徊：
這種急促的交替，更像是一種過渡。要知道，管理層交割的過程是要大量審計的，如果師承同脈，自然好壞通接。如果不是？留給上一任的，永遠只會是冰冷的四壁。
對萬科來說，新的身份也意味著新的明天。
然而，對債權人、對供應商、對購房者、對內部員工，留給他們的明天，是難以啟齒的關系。
國企萬科，登場。地產的黑鐵時代，真來了。
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