江蘇
杭州的孫某欠債100萬，法院判決后他不還錢。他名下沒有任何房產(chǎn)，但他住在一套大房子里，產(chǎn)權(quán)是他70歲母親的。債權(quán)人查到，這套房是孫某5年前出錢買的，登記在母親名下，一直由孫某一家居住。債權(quán)人問：“能不能執(zhí)行這套房子？”
【結(jié)論先行】如果能證明孫某是實(shí)際出資人，只是借名登記，可以申請法院確權(quán)，確認(rèn)房屋實(shí)際歸孫某所有，然后執(zhí)行。或者，如果孫某將房產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓給父母，債權(quán)人可以行使撤銷權(quán)。
【一、什么情況下能執(zhí)行父母名下的房產(chǎn)？】
①借名買房：債務(wù)人出資購房，登記在父母名下，由債務(wù)人實(shí)際占有使用。債權(quán)人可以起訴確權(quán)，確認(rèn)房屋實(shí)際歸債務(wù)人所有，然后執(zhí)行。需要證據(jù)：購房款轉(zhuǎn)賬記錄、孫某控制房產(chǎn)的證明（實(shí)際居住、繳納物業(yè)費(fèi)、收租）。
②無償轉(zhuǎn)讓：債務(wù)人將房產(chǎn)無償或低價(jià)轉(zhuǎn)讓給父母。債權(quán)人可以行使撤銷權(quán)（民法典第538條），撤銷贈與，追回房產(chǎn)。行使期限：知道撤銷事由之日起1年內(nèi)，最長不超過行為發(fā)生之日起5年。
③家庭共有財(cái)產(chǎn)：如果債務(wù)人與父母共同生活、共同財(cái)產(chǎn)沒有分割，法院可以執(zhí)行屬于債務(wù)人的份額。
【二、孫某的案子債權(quán)人如何操作？】
第一步：申請律師調(diào)查令，查詢購房款的來源——孫某的銀行轉(zhuǎn)賬記錄、付款憑證。
第二步：收集孫某實(shí)際居住的證據(jù)：水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)由孫某繳納的記錄；鄰居證言；快遞收貨地址。
第三步：起訴孫某和其母親，請求確認(rèn)房屋實(shí)際歸孫某所有，或確認(rèn)贈與無效。勝訴后，申請法院查封拍賣。
【三、如果父母說“這是贈與”，債權(quán)人怎么辦？】
父母說是贈與，需要提供證據(jù)。如果贈與發(fā)生在孫某欠債之后，且孫某無力還債，法院可能認(rèn)定為惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，可以撤銷。如果贈與發(fā)生在欠債之前多年，且孫某當(dāng)時沒有債務(wù)，撤銷難度大。
【四、如果父母的房產(chǎn)是唯一住房，還能執(zhí)行嗎？】
如果這套房是孫某父母的唯一住房，法院執(zhí)行時會謹(jǐn)慎。但如果是孫某實(shí)際居住，法院可以拍賣，從拍賣款中預(yù)留5-8年租金給父母租房（上海約10-15萬）。
【五】債權(quán)人需要注意的時效問題
撤銷權(quán)：知道或應(yīng)當(dāng)知道債務(wù)人無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)之日起1年內(nèi)行使，最長不超過行為發(fā)生之日起5年。超過期限，撤銷權(quán)消滅。
【律師最后說一句】
債務(wù)人住著父母名下的房子，不代表你執(zhí)行不了。查出購房款來源、實(shí)際居住情況，能證明借名買房，就能執(zhí)行。別被“房子不是我名下的”忽悠了。
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