新疆烏魯木齊創業者租 780㎡商鋪開診所遇多重房屋硬傷，投數百萬反被房東起訴

“錢已經全部投進去了，一天都沒法正常開業，現在還要被起訴繼續交租金。”新疆烏魯木齊市民張某珠怎么也沒想到，自己的一次創業嘗試，會陷入一場持續兩年多的糾紛。

“錢一分沒少，房一身毛病”：創業者的至暗開局

2023年4月，張某珠看中了烏魯木齊市水磨溝區綠城玉園一期一處780平方米的商鋪，計劃開辦一家中醫診所。她與房東楊某簽訂了六年租約，并按照合同約定，全額支付了第一年度租金、物業費、暖氣費，合計384,600元，一分不少。

（判決書相關內容，當事人提供）

為了讓診所順利開業，張某珠投入了30萬元品牌加盟費，招聘了員工，每月工資支出十幾萬多元，還進行了裝修。然而，從拿到鑰匙那天起，問題就接踵而至。

漏水、供暖不足，二樓場地幾乎無法使用

2023年8月，商鋪吊頂開始出現漏水。張某珠多次通過微信向房東反映，對方都沒有處理，漏水問題始終存在。

（漏水、暖氣相關問題 當事人提供）

更棘手的問題出現在入冬之后。2023年11月，新疆氣溫驟降，商鋪的供暖卻嚴重不足，室內溫度僅有3至7度。張某珠的合伙人多次通過微信向房東反饋，房東承認，上一任租戶也遇到過同樣的問題，自己曾為此花了近3萬元進行處理，但問題并未根本解決。

由于漏水、供暖不熱，場地在長達數月的時間里幾乎無法正常使用，張某珠籌備中的中醫診所開業計劃一再擱置。

消防手續無法辦理，診所備案陷入僵局

除了硬件設施的問題，消防隱患更是讓張某珠措手不及。

2023年7月，消防部門和社區工作人員上門檢查后告知，該商鋪消防手續不合格，不允許營業。

（判決書相關內容 當事人提供）

張某珠隨后了解到，該商鋪存在嚴重的結構變更問題——根據竣工驗收圖紙，商鋪原設計為五間一樓至二樓的獨立商鋪，均設置有室內樓梯。但實際交付的房屋取消了多個樓梯，僅保留了一部疏散樓梯。

（商鋪結構變更 左為變更前 右為變更后 當事人提供）

張某珠感到疑問：根據信訪部門出具的處理意見書，明確載明“房產開發商完成消防驗收后，拆除4戶樓梯，打通二層，改造成一戶出售予被投訴人（出租人）”。既然是開發商改變的商鋪內部結構，那楊某的房產證是如何辦理的呢？

（相關處理意見書 當事人提供）

按理說，不動產權證的辦理需要提交“建設工程符合規劃的材料”和“房屋已經竣工的材料”。房屋結構發生重大改變后，依法應當重新申報消防驗收或備案。如果現狀與竣工圖紙不符，不動產登記機構又是如何審核通過的？

結構被改變后，消防驗收無法通過。而開辦中醫診所必須取得《診所備案憑證》，其中明確要求提供消防征詢意見。由于消防通道不達標，備案無法辦理，診所開業遙遙無期。

張某珠通過微信多次與房東溝通，希望對方協助解決消防手續問題。聊天記錄顯示，房東承認手續“不找人難搞”，但此后張某珠多次就此事聯系，對方均未予回復。

（判決書相關內容 當事人提供）

暫停支付租金被起訴，反訴損失全部被駁回

面對漏水、供暖不熱、消防不合格等多重問題，張某珠暫停了第二年度的租金支付。她表示，并非不愿交租，而是希望房東先將影響正常經營的問題解決。

2024年10月，房東楊某將張某珠訴至法院，要求解除合同，支付欠租11萬元、物業費1.2萬余元、暖氣費1.7萬余元、違約金15萬元，并要求張某珠持續支付租金和物業費直至搬離商鋪。

張某珠隨即提起反訴，要求房東賠償加盟費損失、人員工資損失并支付違約金。

一審法院認定，張某珠未按約交納租金，構成違約；但房東在簽訂合同時，未對商鋪布局與竣工驗收圖紙不一致、消防手續不合格、供暖不熱、房屋漏水等瑕疵進行如實告知。法院酌定張某珠按年租金的80%支付租金，但駁回了張某珠關于加盟費、人員工資損失的全部反訴請求。

張某珠不服，提起上訴。二審法院維持了原判。

再審申請已提交，創業者提出明確訴求

面對一審、二審的判決結果，張某珠沒有放棄。目前，她已向新疆維吾爾自治區相關法院正式提交再審申請，案件已立案審查。

張某珠認為，這起糾紛的核心事實不容回避：她全額支付了第一年度租金、物業費、暖氣費共384,600元，履行了合同約定的全部首期義務。而房東交付的商鋪，卻存在消防無法通過驗收、結構被擅自改變、二樓漏水、冬季供暖嚴重不足等多重問題。這些問題并非裝修或經營中產生的小瑕疵，而是房屋本身的歷史遺留硬傷，直接導致她無法辦理診所備案憑證、無法合法開業經營。

在她看來，自己暫停支付第二年度租金，并非違約，而是在房東長期不解決問題的情況下，依法行使先履行抗辯權的正當做法。第一年度她已全部付清，房東未提供合格商鋪在先，她沒有理由繼續為一個無法使用的場地付款。

對于損失的認定，張某珠也有不同看法。30萬元的品牌加盟費、一年多的員工工資支出、前期的裝修投入，都是基于對合同的信賴、為實現經營中醫診所的合同目的而實際發生的費用。這些損失與商鋪無法通過消防驗收、無法正常經營之間，存在直接的事實關聯。一審、二審以“沒有必然聯系”為由全部駁回，讓她覺得難以接受。

張某珠表示，房東楊某持有案涉商鋪產權證明，但該商鋪在開發商完成初始消防驗收后，建筑結構被改動、多處疏散樓梯被拆除，也未再次完成消防驗收備案。她對此類經過改造的商鋪能夠取得產權證明存有疑問。按照相關法律法規要求，消防條件、建筑結構不達標的房屋不得對外出租。張某珠提出，商鋪先天存在消防方面缺陷，致使診所相關消防手續無法辦理，屬于出租方事前未告知的重大房屋瑕疵，不屬于承租方經營帶來的商業風險。房屋漏水、供暖效果不佳、消防設施不達標等一系列問題，根源在于房屋改造不合規，相關責任應當由出租方承擔，由此產生的各類投入損失也應由房東負責。張某珠稱，兩級審理均認定相關損失屬于承租方需自行承擔的經營風險，判定租賃雙方均構成違約，讓自身承擔相應后果，對于這點她難以認同。她認為暫緩繳納后續租金，是依法行使相關抗辯權利，并不構成違約。

結語

目前，張某珠的再審申請已由新疆維吾爾自治區相關法院立案審查。兩年多來，她已經走完了一審、二審，支付了律師費、訴訟費，投入了大量時間和精力。對于一名普通創業者而言，這場糾紛帶來的經濟壓力和精神負擔，已經遠遠超出了最初的預期。

案件仍在司法程序中進行。張某珠表示，她并非不愿交租，只是希望得到一個公平的結果——要么房東解決商鋪的根本問題，要么對已經造成的實際損失承擔相應責任。

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