嚴(yán)重影響房?jī)r(jià)！市區(qū)樓市10年罕見！

上周，瑞安連續(xù)出讓了8宗住宅用地、2宗商服用地，共計(jì)約293.55畝，吸金約18.4億元。

在樓市尚未全面回暖之際，郊縣的土地市場(chǎng)如此火爆，令人稱奇。

而與其形成鮮明對(duì)比的是，當(dāng)前溫州市區(qū)的土地市場(chǎng)，仍是一片寂靜。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

今年以來，長(zhǎng)達(dá)半年多時(shí)間里，市區(qū)沒有掛牌一宗住宅用地，交出了一份白卷。

即便年初成交了一宗住宅用地，也掛牌于去年年底。

這在過去10多年時(shí)間里，是極其少見的。

難道，今年溫州市區(qū)就不賣地了嗎？

根據(jù)《溫州市區(qū)2026年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃宗地表》，今年計(jì)劃出讓的住宅用地，僅約600畝，較往年明顯減少。

這些計(jì)劃出讓的住宅用地，大體分布在老城、洪殿、蒲州、梧田、茶山、黃嶼、科技城等板塊。

不過，根據(jù)一些市場(chǎng)動(dòng)向來看，如今一些正在看地的開發(fā)商，比較青睞老城、洪殿、濱江CBD、桃花島、中央綠軸、南湖等板塊的商住、住宅地塊。

這么看來，下半年預(yù)計(jì)會(huì)掛牌一些商住、住宅地塊，但今年土地供應(yīng)量不大已基本成定局。

這也意味著，接下來新盤數(shù)量不會(huì)太多，且大多位于核心地段，以改善型產(chǎn)品為主。

總量有限、回歸主城，將成為接下來溫州商品房市場(chǎng)的重要特征。

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對(duì)于一級(jí)土地市場(chǎng)來說，供應(yīng)短缺其實(shí)在溫州有跡可循，但正好是正反面。

自2004年土地招拍掛制度實(shí)施以來，溫州的經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)，經(jīng)歷了大起大落，對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)帶來了重要影響。

2004-2009年，除了2006年外，其他年份土地出讓都非常少，好幾年不足300畝，似乎在捂地惜售。

土地供應(yīng)量少，導(dǎo)致溫州樓市出現(xiàn)了嚴(yán)重的供需不足，房?jī)r(jià)直沖全國(guó)第一。

土地出讓金收入少，還導(dǎo)致溫州缺乏建設(shè)資金，城市建設(shè)滯后，并錯(cuò)過了發(fā)展契機(jī)。

直到2010年，溫州城市建設(shè)發(fā)力，倒逼土地供應(yīng)增加。

然而2011年起，溫州爆發(fā)“老高事件”，樓市進(jìn)入下行通道。

土地供應(yīng)增加，助推了房?jī)r(jià)下跌，最終導(dǎo)致賣地難。

直到2015年起，溫州樓市企穩(wěn)，隨后逐步回暖，土地供應(yīng)得以逐步走高。

較大的土地供應(yīng)量，讓溫州樓市在這一輪上漲周期里，漲幅相對(duì)有限。

2022年起，隨著樓市再次進(jìn)入下行通道，市區(qū)土地供應(yīng)規(guī)模就難以保持了，逐年減少。

而2020-2021年的大規(guī)模土地供應(yīng)，疊加安置房過量建設(shè)，加劇了溫州樓市下行。

一些地塊開發(fā)的商品房，到現(xiàn)在都還有大量庫(kù)存房源。

可以看出，盡管樓市受周期影響，但土地供應(yīng)規(guī)模的大小，將在很大程度上影響樓市在周期里的表現(xiàn)。

溫州房?jī)r(jià)的大起大落，一定程度上也與土地出讓規(guī)模的極端化有關(guān)。

當(dāng)然，2004-2009年土地供應(yīng)規(guī)模小，是人為控制所導(dǎo)致，而如今則更多是市場(chǎng)現(xiàn)象。

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我們都知道，土地供應(yīng)是調(diào)控地方樓市的重要手段。

但在此前一些樓市周期里，溫州并沒有用好這個(gè)手段，很大程度上導(dǎo)致房?jī)r(jià)大起大落。

就現(xiàn)階段而言，溫州樓市盡管走出了最差的時(shí)候，但尚未真正回暖，確需要適當(dāng)控制土地供應(yīng)規(guī)模，以推動(dòng)庫(kù)存住房去化，穩(wěn)定樓市。

當(dāng)前，溫州房?jī)r(jià)降幅縮小，逐步觸底，部分新盤熱銷，近兩年控制土地出讓規(guī)模也是部分原因。

但是，作為城市建設(shè)資金的重要來源，土地出讓金的銳減，對(duì)許多重大工程的建設(shè)都帶來了極大的影響。

正如過去10多年，溫州城市建設(shè)迅猛，進(jìn)步飛速，豐厚的土地出讓金正是重要的資金來源。

這些年，我們可以看到，一些重大工程建設(shè)進(jìn)展緩慢，沒開工的項(xiàng)目大量暫緩，以及一些優(yōu)惠政策的取消，都是土地出讓金銳減的表現(xiàn)。

以溫州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，當(dāng)前的城市建設(shè)依舊是滯后的，仍需繼續(xù)推進(jìn)城市建設(shè)。

在此背景下，溫州更應(yīng)通過產(chǎn)業(yè)升級(jí)推動(dòng)城市轉(zhuǎn)型，以獲取稅收、股權(quán)投資等收入。

如今，在房地產(chǎn)普遍回落的背景下，只有少數(shù)能抓住新興產(chǎn)業(yè)風(fēng)口的城市，才能獲得可持續(xù)的回報(bào)，其核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也更具價(jià)值。

不過，新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需長(zhǎng)期積累，不可能一蹴而就，溫州需長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，耐心布局。

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盡管產(chǎn)業(yè)升級(jí)被擺在了更重要的位置，但房地產(chǎn)依舊是一座城市發(fā)展的重要支柱之一。

城市化高峰已過，但其進(jìn)程尚未結(jié)束，溫州龐大的人口基數(shù)，散裝的城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)，有限的優(yōu)質(zhì)住房，仍能為房地產(chǎn)發(fā)展帶來一些空間。

在取代土地出讓金的新收入途徑確立之前，溫州仍需用好房地產(chǎn)的余溫，通過土地出讓換取城市建設(shè)資金。

土地出讓的穩(wěn)定，更是關(guān)乎樓市的穩(wěn)定。無論是前些年的瘋狂供應(yīng)，還是更早時(shí)候的捂地惜售，都是不可取的。

接下來，在市場(chǎng)尚未回暖之際，溫州市區(qū)應(yīng)在控制總量的前提下，應(yīng)精準(zhǔn)供地。

比如，當(dāng)前庫(kù)存總量非常有限的核心城區(qū)，可以適當(dāng)增加土地供應(yīng)，以推動(dòng)產(chǎn)品升級(jí)。

市區(qū)南片的梧田、南湖、茶山等板塊，一些庫(kù)存量較大的新盤存在重大硬傷，不受購(gòu)房者歡迎，可視為無效庫(kù)存，亦可有少量供地。

還有一些地處城市外圍、生態(tài)環(huán)境較好的板塊，盡管高層住宅尚有一些庫(kù)存，但可以供應(yīng)低密度住宅地塊，打造更合適的產(chǎn)品。

盡管住房總量已經(jīng)很多了，但溫州真正的好房子還是太少。

當(dāng)樓市進(jìn)入存量市場(chǎng)，只有抓住現(xiàn)有居住痛點(diǎn)，有針對(duì)性地推動(dòng)產(chǎn)品創(chuàng)新、迭代，才能繼續(xù)推動(dòng)溫州樓市的發(fā)展。