一線城市房價連漲4個月！北京有業主掛牌5天成交，購房人3周簽約，專家：房價或見底

本文來源：時代周報 作者：閆曉寒

經歷長時間深度調整，今年上半年房地產市場釋放出企穩信號。

7月15日，國家統計局副局長毛盛勇在國新辦舉行的新聞發布會上介紹，上半年，房地產市場出現了一些積極變化，包括一線城市商品住宅銷售價格環比連續4個月上漲，全國商品房待售面積連續4個月下降。

在現實層面的交易市場中，這種暖意更加明顯。北京業主李磊（化名）對此有最直觀的感受，近期他將房子掛牌后，原本做好了等上一段時間的心理準備，但市場熱度遠超他的預期，不到5天，李磊的房子簽約成交。

買下李磊房子的人，準備將這套房子用作婚房。看房當天，購房人當即決定入手，原因在于這套房子無論區位、格局、大小還是價格都符合他們對婚房的預期。

來自湖北襄陽的孟女士，在北京的買房周期同樣很短。從看房到今年6月底最終簽約，孟女士只花了三周時間。區位、裝修、朝向、樓層、周邊配套，孟女士對這套房子的考量因素有很多，然而“價格合適”這一個因素，足夠。

孟女士買下的這套房子位于東三環，周邊超市、醫院、學校等配套成熟，緊鄰兩條地鐵線路，電動車通勤到公司只需半小時。最關鍵的是，不到180萬元的總價在她的預算之內。

孟女士對時代周報記者表示，雖然她購房時感受到買方更為強勢，但很多人對北京購房的議價空間有誤解，當前好地段的房子議價空間或許并不大。

今年以來，孟女士購買的這套房子降價幅度明顯變小。6月以來，中介帶過幾波客戶看房后，房子總價降到185萬元，這距離孟女士175萬元以內的心理預期仍有一些差距。不過，孟女士與業主之間關于房價的博弈并未持續太久，在業主堅持180萬元底線的基礎上，中介又將價格往下談了2.5萬元，最終以177.5萬元的價格成交。

在北京房地產市場從業9年的中介王杰（化名）也明顯感受到，今年6月北京房地產市場表現要好于前幾個月。他對時代周報記者表示，今年1到5月，他所負責的南三環到南四環區域成交量沒有明顯提升，多數情況下，他所在門店每月成交量在兩套左右，而6月份帶看量、成交量比前幾個月要好。

圖源：圖蟲創意

剛需理性入市

對于一線城市的購房者來說，選擇在當下時點交易，核心仍是對一線城市未來房價有良好預期。

今年是孟女士“北漂”第11年，在32歲這一年她決定在北京買下一套45平米小一居。雖然買房決策過程很快，但這一想法早在多年前就開始醞釀。

2020年，孟女士本打算在北京買房，但當時北京房價處于高點，同時她有過房貸記錄，再購房需按二套房貸利率計算，在北京購買二套住房首付比例較高。

此后幾年，北京樓市持續迎來利好政策。2025年8月，北京發布樓市政策，其中包括二套房公積金貸款最低首付款比例不低于30%。

2025年12月，北京再次發布樓市新政，借款申請人使用公積金個人住房貸款購買二套住房的，最低首付款比例由不低于30%調整為不低于25%。此外，新政還明確，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房。而新政發布前，北京地區購買五環內二套房商貸利率為3.45%。

新政的發布大幅降低了孟女士購買二套住房的首付門檻。實際上，政策方面的支持是孟女士選擇此時購房的一個重要原因。“幾年前我沒能在北京買房，主要被卡在首付比例上，當時手里沒有那么多資金，現在二套住房首付比例降了很多，并且公積金貸款利率也非常低，這讓我能夠有能力在此時出手。”孟女士對時代周報記者表示。

更為關鍵的是，孟女士看好北京等一線城市房地產市場。

2017年，孟女士在老家湖北襄陽以100萬左右的價格購入一套85平米的小兩居。9年間，這套房子掛牌價持續走跌。

“老家房子貶值較多，我和父母商量決定把老家的房子賣掉，置換成北京的房子，我們相信北京房地產市場能夠頂住壓力。”孟女士和家人都認為，北京作為一線城市，即便后續房價有小幅波動，也相對較為堅挺。

孟女士代表了一部分在政策利好下理性入市的剛需買房客。

在決定買房后，孟女士始終在觀察北京房價變動趨勢。今年年初她觀察到北京房價還在下跌，房產中介也告訴她市場仍表現萎靡。但到了6月份，孟女士和準備賣房的朋友一致認為，北京房價正在趨穩。

“最近北京房價沒有漲也沒有跌，起碼橫盤了，我覺得這時候可以入手了。我認為未來北京房價不會走得很高，但像我這種單身、大齡、具備一定經濟能力的人有很多，這些人可能會促進北京房價稍微回暖。”孟女士對時代周報記者表示。

房價“穩了”，同樣是李磊選擇在此時出手房子的重要原因。

李磊賣掉的房子位于東南五環邊，不到80平米的小兩居。此次賣房，他的核心目的是優化資產配置。李磊更看好四環內的保值能力，并于近期購入了更靠近城區的房產。

因為著急出手，李磊也在價格上做了妥協。他在賣房前對周邊同戶型成交價和同小區同類房源的單價進行了調研，最終將掛牌價定為192萬元，這在同地段兩居室中具有較強競爭力。

對于李磊而言，選擇此時進行置換，一方面由于他擔心未來該片區上市房源增加后，競品變多，自身房子到時候再出手價格或許不及預期。更重要的是，李磊看到，今年開始北京房價跌幅不再像以前一樣大，成交量也在上漲，“北京房地產市場或許到了比較穩定的階段，應該不會再有比較大的跌幅了。”李磊判斷。

房價或趨穩

孟女士和李磊的個體選擇，一定程度上折射出當前房地產市場的積極變化。

王杰認為，今年北京房地產市場最大的特點就是“穩”，并且當前房價可能已經處于低位，一些人覺得現在買最合適，因此會有一些選擇此時入場的買房客。他觀察到，北京房價處于橫盤狀態已將近一年時間，并沒有出現明顯回調，“這或許說明市場已經趨于穩定，現階段房價較低，我們判斷或許此后再跌的可能性很低。”

從更宏觀的數據來看，今年一線城市房地產市場已經出現明顯回暖跡象。

毛盛勇在上述國新辦新聞發布會上表示，今年3月以來，一線城市新建商品住宅、二手住宅銷售價格環比均連續4個月上漲。3—6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格月環比漲幅在0.1%—0.2%之間，二手住宅漲幅在0.3%—0.4%之間。

商品房去庫存也在持續推進，毛盛勇在上述國新辦新聞發布會上表示，全國商品房待售面積連續4個月下降。6月末，全國商品房待售面積同比下降0.9%，降幅比上月擴大0.5個百分點。

“當前房價指數的連續上漲已釋放出市場企穩的先行信號，而商品房待售面積實現‘四連降’，則反映出庫存正持續出清。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對時代周報記者解釋，這兩項指標共同表明，市場交易活躍度有所提升，供求關系與量價機制正朝著更加良性方向發展，對全國市場的整體向好具有積極意義。

不過，不同城市層級房地產市場恢復程度也有所不同。與一線城市相比，二、三線城市的復蘇速度偏慢。

以石家莊為例，當地售房中介小偉告訴時代周報記者，2025年石家莊房價降幅較大，而今年石家莊房地產市場整體表現比去年稍好，雖然房價仍有下降，但降幅正在收窄。

這與全國二線城市整體走勢一致。毛盛勇在上述國新辦新聞發布會上表示，今年6月份，二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.1%轉為持平，三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點。

房價見底了嗎？

“今年房地產市場出現積極變化的核心原因，在于政策的持續性影響。”合碩機構首席分析師郭毅對時代周報記者表示，最近3年房地產調控政策持續寬松，在不同城市都獲得明顯成效，特別是一線城市降首付、降利率、降低整體二手房交易成本，同時在購房限購政策上有了極大寬松。

住房城鄉建設部部長倪虹在2024年10月國新辦舉行的新聞發布會上表示，北上廣深四個一線城市在當年9月底調整了住房限購措施，北京、上海是“放寬了限購的條件”，廣州是“全面取消”，深圳是“部分區域取消”。

以北京為例，2024年的房地產新政實施降低存量房貸利率、下調個人住房貸款最低首付比例等政策措施，如商業性個人住房首套房貸最低首付款比例從不低于20%下調至不低于15%；二套房貸由不低于35%（購買五環內住房）、不低于30%（購買五環外住房）統一下調至不低于20%；非京籍家庭購買五環內住房，社保或個稅繳費年限從5年及以上調減到3年及以上；調整通州區住房限購政策，居民家庭購買通州區商品住房，按全市統一政策執行。

2025年12月，北京進一步優化調整住房限購政策，包括將非京籍家庭購買五環內住房，社保或個稅繳費年限由現行的“3年”調減為“2年”；二孩及以上的多子女家庭，可在五環內多購買一套商品住房等。

“當前是房地產調控政策最為寬松的時機，意味著一些購房家庭能夠以更低購房成本，買到地段和位置更優、產品力更強的住房，推動新房品質躍升。”郭毅表示，剛需高端化、改善豪宅化趨勢，促使改善家庭加速“賣舊買新”，加劇存量房下滑。

此外，郭毅表示，今年春節后，北上深等城市二手房成交量顯著提升，價格調整到位后，高性價比房源流通性增強，剛需積極入市接盤。部分改善家庭借此快速變現舊房，將資金投入高品質新房或次新房市場，帶動兩類房源成交明顯增長。

郭毅認為，目前房地產市場止跌回穩的路徑已非常清晰，未來市場何時進入上行周期，核心或在于二手房價格上漲、掛牌房源量明顯減少，整體市場流通性增強后，價格的升溫會夯實市場資產價值的底盤。此后，新房借助產品力提升、庫存減少、需求增加帶來房價的持續性上漲，才意味著市場全面回暖。

嚴躍進判斷，總體上，當前房價“基本見底”，但短期內缺乏大幅上行空間，主要原因是需求側仍需進一步激活。對于下半年市場走勢，嚴躍進認為，應首先立足于“穩得住”這一基本判斷；能否實現有效拉升，則取決于潛在需求的挖掘程度。目前各地需求釋放仍不均衡，部分城市購房意愿尚不充足。