反轉(zhuǎn) | 物業(yè)主動“開除”業(yè)主！全國多地接連發(fā)生！你站哪邊？

物業(yè)公司正在越來越多主動“開除”業(yè)主，這聽起來像是段子，卻在現(xiàn)實中密集上演。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，從2025年初到2026年3月底，全國共監(jiān)測到212個住宅物業(yè)撤離項目。與前幾年物業(yè)公司“被炒”截然不同，在2025年的撤離案例中，由物業(yè)公司主動撤離的比例約為64.7%。

其中，越來越多的頭部物業(yè)，如中海物業(yè)、萬科物業(yè)、保利物業(yè)等，選擇主動“開除”業(yè)主。中物智庫的數(shù)據(jù)也披露，12家頭部物企近三年累計退場面積超4.4億平方米，相當于一個頭部物企的全部在管規(guī)模。

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越來越多的物業(yè)“開除”業(yè)主

據(jù)媒體報道，近兩年，在全國多地，均有小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)撤場或難續(xù)聘的情況。

位于北京大興區(qū)的清逸西園小區(qū)，有著國企背景的物業(yè)公司因連年虧損，今年7月1日正式撤場。

▲德茂物業(yè)通知截圖。

在烏魯木齊，舒心苑小區(qū)的物業(yè)于今年4月30日正式“撤出”。據(jù)悉，因物業(yè)費繳費率低，運營資金無法支撐持續(xù)服務(wù)，物業(yè)決定“撤場”。

今年4月，位于武漢的藍光雍錦天府小區(qū)，也收到物業(yè)發(fā)出的退場公告。公告顯示，公告顯示，小區(qū)因項目爛尾多年，各項設(shè)施設(shè)備尚未完善，房屋質(zhì)量問題突出，導(dǎo)致物業(yè)費難以收繳。且隨著各項經(jīng)營成本顯著上漲，項目一直處于持續(xù)性虧損狀態(tài)，正常經(jīng)營難以為繼。

在天津類似事件也有發(fā)生。據(jù)媒體報道，和平區(qū)華蔭南里社區(qū)新永勤里小區(qū)，2024年底便遭遇過“物業(yè)單方面撤場”，理由是連年虧損。今年5月份，社區(qū)牽頭組織選聘新物業(yè)，但沒想到的是，票選第一的物業(yè)公司，在與小區(qū)代管物業(yè)交接的過程中，宣布放棄小區(qū)物業(yè)管理項目，退出選聘。

原有物業(yè)撤出通知

中標物業(yè)無法進駐函

02

服務(wù)與收費的負面循環(huán)

在物業(yè)公司的撤場公告中，物業(yè)費收繳率低、成本高等表述頻繁出現(xiàn)。項目虧損、無法持續(xù)運營，成為物業(yè)和小區(qū)“分手”的主要原因。

每日經(jīng)濟新聞援引的克而瑞物管研究中心數(shù)據(jù)顯示，2025年，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)（500強）平均收繳率已降至71%，連續(xù)四年下滑。上市物企收繳率為78%，中小物企則普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

物業(yè)費收繳率降低，但物業(yè)管理的各項經(jīng)營成本卻在上升。2025年，百強物業(yè)公司營業(yè)成本均值為13.44億元，同比增長4.53%。在收費、成本的雙重影響下，物業(yè)公司普遍陷入盈利增長困境。

中指研究院表示，當前物業(yè)公司普遍面臨市場拓展難度加大、項目運營承壓、流轉(zhuǎn)加快等多重挑戰(zhàn)。企業(yè)不再盲目追求管理面積擴張，退出低質(zhì)低效項目成行業(yè)常態(tài)。針對管理難度大、物業(yè)費偏低、長期處于虧損狀態(tài)的項目，物業(yè)公司正加快項目汰換。

物管經(jīng)營困境的另一面，住宅小區(qū)的業(yè)主也“有苦難言”，對物業(yè)服務(wù)的滿意度降低。

2025年，中指研究院物業(yè)服務(wù)滿意度普查數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)整體滿意度得分為72.9分，較上年微降。其中，車輛管理、裝修管理、公共設(shè)施維護等基礎(chǔ)服務(wù)項目得分偏低，說明企業(yè)在現(xiàn)場運營、設(shè)施維保、秩序維護等方面仍存在明顯短板。

上述結(jié)構(gòu)性矛盾，構(gòu)成當下物管領(lǐng)域最常見的困境：服務(wù)質(zhì)量爭議與費用糾紛“交織”，最終使物業(yè)服務(wù)行業(yè)陷入“低收費—低服務(wù)—低滿意度—低收繳率”的負面循環(huán)。

03

“神仙物業(yè)”也撤場了？！

河南新鄭金秋樂園小區(qū)物業(yè)公司曾因推出免費接送孩子、聘請專業(yè)老師輔導(dǎo)作業(yè)等服務(wù)被稱為“神仙物業(yè)”。然而，即便是這樣的物業(yè)如今也已撤場。盡管服務(wù)獲得多數(shù)業(yè)主認可，但物業(yè)費收繳率并不高。小區(qū)入住業(yè)主1550戶，實際繳費戶數(shù)僅百余戶。

當著媒體鏡頭，物業(yè)負責人表示“很寒心，用心服務(wù)卻得不到認可”。

對此，社區(qū)相關(guān)負責人介紹，金秋樂園小區(qū)此前先后更換過六七家物業(yè)公司，均因經(jīng)營難以為繼退場。本次入駐的物業(yè)到來后，小區(qū)面貌煥然一新，過去臟亂無序的環(huán)境得到徹底整治，超90%業(yè)主都認可物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)，但不少業(yè)主長期形成拒交物業(yè)費的習慣。業(yè)主與物業(yè)之間的隔閡，還需要時間慢慢化解。

自從物業(yè)撤場后，金秋樂園小區(qū)環(huán)境急轉(zhuǎn)直下，生活垃圾堆積無人清運，園區(qū)雜亂不堪，各類生活難題接連涌現(xiàn)。小區(qū)部分業(yè)主自發(fā)抱團行動：簽名請愿、寫感謝信張貼公告欄、拉起挽留橫幅，呼吁物業(yè)公司回歸。

03

物業(yè)與業(yè)主亟待重建契約信任

物業(yè)服務(wù)合同屬于雙務(wù)有償合同。根據(jù)《民法典》，物業(yè)服務(wù)人依約提供服務(wù)，業(yè)主負有足額按期繳納物業(yè)費的法定義務(wù)，不得以房屋空置、服務(wù)存在瑕疵、未實際使用公共區(qū)域為由拒繳費用。物業(yè)服務(wù)具備天然的公共屬性，電梯維保、消防巡檢、園區(qū)綠化、公共照明、安防巡邏等基礎(chǔ)服務(wù)，面向全體業(yè)主持續(xù)運轉(zhuǎn)。

拒繳物業(yè)費是典型的搭便車行為。部分業(yè)主將拖欠物業(yè)費視為對抗物業(yè)的合法武器，甚至在業(yè)主群傳授被起訴也沒關(guān)系的“經(jīng)驗”。但少數(shù)人欠費，多數(shù)人都將承擔服務(wù)質(zhì)量下降的后果，最終整個小區(qū)將被貼上“不穩(wěn)定”標簽，淪為無人敢接盤的“孤島”。當收繳率跌破盈虧線，撤離就會成為理性的商業(yè)決策。那些被物業(yè)“開除”的業(yè)主，或許會覺得自己贏了“斗爭”，但等待他們的，可能是房價折損、設(shè)施老化、再無頭部物企問津的長期代價。

當房地產(chǎn)的狂飆時代落幕，社區(qū)治理的成色才真正顯現(xiàn)。物業(yè)發(fā)展問題已引起政策層面關(guān)注。7月13日國務(wù)院批復(fù)的《擴大消費“十五五”規(guī)劃》，首次將物業(yè)服務(wù)納入擴大消費的頂層設(shè)計，明確實施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動、拓展多元化物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。未來，物業(yè)企業(yè)將從傳統(tǒng)的保安保潔角色，轉(zhuǎn)向社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政、零售等多元化生活服務(wù)的平臺入口。但就眼下而言，物業(yè)與業(yè)主的拉鋸，本質(zhì)上是一場信任赤字。解決之道不在于道德綁架任何一方，而在于重建商業(yè)契約的剛性。

物業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，應(yīng)是基于契約、互信與共贏的長期合作。讓守法繳費者受益，讓違約欠費者擔責，讓物業(yè)在合理利潤中提供合格服務(wù)。一方面，物業(yè)公司必須告別規(guī)模至上的舊思維，以專業(yè)和透明贏得業(yè)主尊重；另一方面，業(yè)主也需放下“既要馬兒跑，又要馬兒不吃草”的執(zhí)念，理解商業(yè)服務(wù)的可持續(xù)性邏輯。業(yè)主按時足額繳納物業(yè)費，不是單純的“養(yǎng)活”物業(yè)企業(yè)，而是為自身居住環(huán)境、房產(chǎn)保值、社區(qū)安全付費，最終受益的是全體履約業(yè)主。

你所在的小區(qū)，

物業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系

是“相敬如賓”還是“相愛相殺”？

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編輯 | 顧穎

綜合 | 中指研究院 第一財經(jīng) 財經(jīng) 九派新聞 紅星評論 大河報 大象新聞 津云等