退房必須恢復(fù)原狀嗎？租房簽約避坑指南→

來源：中央廣播電視總臺中國之聲

在商業(yè)租房過程中，承租人為了經(jīng)營需要，往往會簽訂長期租賃合同，經(jīng)出租人同意后對房屋進(jìn)行大規(guī)模裝修，甚至改變房屋結(jié)構(gòu)和經(jīng)營用途。很多人認(rèn)為，只要裝修經(jīng)過了出租人同意，無論什么情況，都不需要把房屋恢復(fù)原狀。

可是，一旦承租人因經(jīng)營不善等原因單方提前解約，出租人面對一個結(jié)構(gòu)、功能都被徹底改造的房屋，能要求恢復(fù)原狀嗎？

原告技術(shù)公司與被告醫(yī)療公司在2021年11月簽訂了長期租賃合同，租賃期限至2027年2月28日。承租的醫(yī)療公司在出租方科技公司同意的情況下對房屋進(jìn)行了改造。北京市第一中級人民法院民一庭法官助理馬佳雯介紹，案涉房屋在一個園區(qū)里，這個園區(qū)入駐或承租企業(yè)大多從事醫(yī)療、健康與生物方面等相關(guān)行業(yè)，房屋原來的用途是實(shí)驗(yàn)室，承租人經(jīng)出租人同意，改造后做了辦公室使用。

雙方簽訂的租賃合同對裝修處置、違約責(zé)任作出了詳細(xì)約定。

馬佳雯：根據(jù)雙方租賃合同的約定，合同解除或租期期滿之后，承租人自有設(shè)備可以自行搬離，對于出租人不需要的裝修部分，由承租人拆除并承擔(dān)費(fèi)用。合同還約定，如果是承租人單方根本違約提前退租的，還需要按年租金50%支付違約金，且要按出租人要求恢復(fù)房屋原狀，或承擔(dān)全部復(fù)原費(fèi)用。對于合同雙方自愿約定的這些違約后果，我們通常認(rèn)為是具備法律效力的。

2024年3月，租期還剩3年多時間，承租人醫(yī)療公司因自身經(jīng)營問題，單方面提出提前退租。出租人科技公司同意解除合同，但雙方就復(fù)原費(fèi)用、占用損失等賠償問題無法達(dá)成一致。出租方起訴到法院，要求承租方支付房屋占有使用費(fèi)、房屋復(fù)原費(fèi)、律師費(fèi)、鑒定費(fèi)以及約定的違約金。法院委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對房屋復(fù)原費(fèi)用進(jìn)行了司法鑒定。主審此案的北京市第一中級人民法院民一庭副庭長趙蕾進(jìn)行了分析。

趙蕾：關(guān)于承租的房屋裝修后是否需要恢復(fù)原狀這個問題，不僅在于裝修是否經(jīng)過了出租人的同意，還在于這個租賃合同終止的原因是什么。根據(jù)《中華人民共和國民法典》的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃房屋進(jìn)行裝修、改造；如果是私自、擅自裝修、改動房屋結(jié)構(gòu)，出租人可直接要求恢復(fù)原狀、賠償損失。而如果經(jīng)過了出租人同意，承租人退租時或者解約時是否恢復(fù)原狀，就要分情形來進(jìn)行判定。

趙蕾介紹，如果租賃期滿合同自然終止，對于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，如果合同無明確約定，承租人有權(quán)不予恢復(fù)，以現(xiàn)有狀態(tài)返還即可。因不可抗力，比如政策調(diào)整、自然災(zāi)害等不可歸責(zé)雙方的原因解約的，出租人一般也無權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀、賠償裝修損失。但是，租賃期未到，雙方又不是協(xié)商解除合同，是承租人單方提前解約，要不要恢復(fù)原狀，就要看雙方的約定。

按照雙方的合同約定，承租人醫(yī)療公司如果提前退租，屬于違約，應(yīng)按年租金的百分之五十向出租人科技公司支付違約金。添置的裝修或附屬物等需按照科技公司的要求恢復(fù)原狀，或賠償恢復(fù)原狀的費(fèi)用。

趙蕾：出租人當(dāng)初同意裝修是基于雙方長期履約、合同能夠正常到期的合理預(yù)期。承租人中途單方違約退租，打破了合同約定，還改變了房屋原有實(shí)驗(yàn)室的結(jié)構(gòu)和用途，導(dǎo)致后續(xù)出租人需要花費(fèi)資金、時間復(fù)原房屋、重新招租，產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性經(jīng)濟(jì)損失。因此法院結(jié)合鑒定結(jié)論，扣除裝修合理折舊后，依法支持了房屋復(fù)原費(fèi)用，同時支持了合理期間的房屋占有使用費(fèi)。

簡單來說，商用租房，合同正常到期、協(xié)商解約、無責(zé)解約，承租人無需將房屋恢復(fù)原狀；因自身原因違約、提前退租，即便裝修經(jīng)過出租人同意，也必須按約定恢復(fù)原狀、承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

眼下正是畢業(yè)季，大批高校畢業(yè)生走出校園，城市租房市場也迎來了一年中比較活躍的時段。對于要租房的畢業(yè)生和房東來說，簽訂租房合同要注意哪些事項(xiàng)？承租后又要注意哪些問題？

法官提示：無論是商業(yè)長期租賃房屋，還是個人承租房屋，簽訂租房合同時，都務(wù)必重點(diǎn)關(guān)注裝修處置、違約退租相關(guān)條款，謹(jǐn)慎改造房屋結(jié)構(gòu)、變更房屋使用性質(zhì)。

馬佳雯介紹，現(xiàn)在正值畢業(yè)季，提醒廣大畢業(yè)生，租房之后想改造自己的居住空間沒有問題，但是要注意，一定要提前取得出租人的書面同意，同時在合同中明確約定退租裝修歸屬、復(fù)原條件、折舊承擔(dān)方式等等，提前劃清責(zé)任。如果需要提前退租，盡量提前溝通、預(yù)留合理騰空復(fù)原周期，主動協(xié)商解決方案，以減少出租人的空置損失和復(fù)原成本。

那么，出租人該如何做好風(fēng)險把控，降低租賃糾紛帶來的損失？

趙蕾：出租房屋時，可以根據(jù)房屋的原始用途明確限定承租人裝修改造范圍、禁止改動的結(jié)構(gòu)部位，把裝修的流程、恢復(fù)原狀的標(biāo)準(zhǔn)，白紙黑字寫進(jìn)合同里。同時，在租期內(nèi)，可以定期去巡查房屋使用情況，及時發(fā)現(xiàn)違規(guī)改造問題。一旦遇到承租人提前退租，也應(yīng)當(dāng)秉持誠信原則，及時止損、合理對接，避免不當(dāng)擴(kuò)大空置損失。總之，雙方事前明確約定、事中規(guī)范履約、事后誠信協(xié)商，才能最大程度減少糾紛。監(jiān)制丨王磊 丁飛記者丨孫瑩