河南
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繼二手房掛牌量、新房庫存、上漲城市之后，又一個房地產拐點的信號出現了。
6月的房貸數據，扭轉了持續 兩個月的負增長，終于轉正了。
根據央媽公布的數據，6月居民中長期貸款新增1584億，比5月份多增加了2155億元，同比去年6月少增1769億元。
居民中長期貸款和房貸幾乎劃等號，它的重要關注點不是同比去年，而是在邊際變化上。
我們需要觀察今年以來1-6月份的居民中長期貸款新增金額。
1月新增3469億，
2月新增1654億，
3月新增2953億，
4月新增-3408億，
5月新增-571億，
6月新增1584億。
居民中長期新增貸款額，它是當月到期還款額和新增發放貸款的金額之間的金額。它的轉正和新增額增加，是由兩個變量決定。
要么是還貸款的人減少了，要么是新增房貸規模擴大了。
這兩個答案究竟是哪個，這個咱們得結合商品房成交數據來判斷。
根據國家統計局每月公布的商品房銷售額數據，我們倒推出全國4月份、5月份和6月份的商品房銷售額。
4月份全國商品房銷售額5738億，5月份商品房銷售額6366億，6月份商品房銷售額為8579億。
6月份的商品房成交金額，比5月份上升34%，比4月份上升49%。6月的商品房成交金額遠遠高于二季度其余兩個月。
由此可見，6月的居民中長期貸款新增金額為正，主要來自于商品房成交額的增加和新增房貸規模的擴大。
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6月的居民中長期貸款數據轉正，也可以看作是房地產接近觸點的一個拐點信號。
不過這個信號的亮度不夠強。
只單看6月份單月的中長期貸款數據肯定不夠，還需要持續觀察7月、8月兩個月的房貸數據。
7月份和8月份作為樓市傳統的淡季，如果這兩個月仍然保持回正，那么樓市的拐點就更加清晰了。
我要提醒大家的一點是，即使房地產迎來觸底拐點，房貸數據大概率會和之前高峰期相差巨大。
拉長十年周期來看，房貸的新增規模發生了非常大的變化。
在2016-2021年房價高峰期，上半年居民中長期貸款新增金額大致在2.5-3萬億之間。
房地產進入到調整期，居民中長期貸款新增額度陡然下降，2022-2025年一直在1-1.5萬億之間徘徊。
今年上半年，居民中長期貸款累計增加2212億元，同比去年減少了9000多億。創了近十年以來的最低值。
之所以數據減少這么多，主要來自于兩個方面的壓力。
一個壓力，是居民主動去杠桿。
這個在央媽今年上半年的新聞發布會上就提到了，居民貸款中有比較大的比重是按揭貸款，現在居民主動去杠桿，付息支出和債務都會有所減少。
這是居民修復自己的資產負債表過程中必然發生的事情。
居民的杠桿率已經從2024年一季度的62.3%下降到今年一季度的59%，首次進入到了6字以內的區間。
根據央媽的表態，未來貸款的降速提質，可能是宏觀經濟的常態之一。
另一個壓力，來自于公積金貸款對商業銀行貸款的替代。
近兩年公積金貸款的各項新政相繼出臺，不管是全國層面還是各個地方，針對公積金的使用范圍、使用額度都比之前有了比較大的放寬。
6月份，個人住房新發放貸款利率約3.1%，而現在全國范圍內，公積金首套房利率為2.6%，二套房利率為3.075%。
公積金貸款和個人住房商業貸款之間存在差額，首套房之間利率相差0.4%。
同樣的100萬的三十年房貸，商貸每個月月供4270元左右，公積金貸款每月月供4003元，兩者之間差了200多元。
買房人能用公積金貸款的情況下，肯定首先使用公積金貸款，或者使用組合貸。而居民中長期貸款主要反映的是居民向商業銀行借入的貸款。
因此當公積金貸款使用越來越廣泛時，居民的中長期貸款下降是肯定的。
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過了房地產的高峰期，未來居民中長期貸款上半年數據如果能穩定在1萬億左右，已經是一個很不錯的數據了。
因為不管是房地產行業本身，還是居民對于資產負債表的管理，都在中長期內發生了不可逆的變化。
房地產行業肯定無法在回到之前的巔峰期，不只是人口、城鎮化、居民收入增速等關系到房價本身的變量發生了變化。還有整個社會對于房子的共識產生了和過去非常大的差異。
房子本身，正在從之前的擁有極強金融屬性的投資品慢慢變成大宗消費品。
在7月13日批復的《擴大消費“十五五”規劃》中，住房消費被歸入了大宗耐用商品消費，房子的定位發生了和過去三十年不一樣的變化。
不知道大家如何看待房子這個大宗消費品的定位，它其實對應了住房的自用。
以后買房的群體，多是自住客群，剩余有一部分投資的客群。
這一部分投資的客群并不是想要通過低買高賣或者買賣之間的差價。而是將房子作為大宗資產的一種配置，把它當成沉淀財富的一種方式。
只要不貶值，只要每個月能夠提供穩穩的不錯的租金現金流，就是好資產。
房子這種定位的變化，自然就降低了購房時的杠桿。即使現在首套房首付15%，很多城市的房子都可以按照首套房來界定，甚至有的城市按照區劃分去界定首套房。但是買房人在買房時，并不會普遍選擇15%的首付比例。
越是首付比例放寬，反而人們買房時支付的首付比例越高。現在買房，付30%的首付，50%首付的人大有人在。
首付付的越多，房貸的規模就越少了。
另外，居民對于資產負債表的管理，已經過渡到了勤儉節約過日子的周期里。
不像前幾年居民爭相加杠桿，把從銀行借錢當成自己的本事，把房貸當成普通人能接觸到的最佳杠桿。
現在的普通人能不加杠桿，就不加杠桿，能存錢就存錢。
這種群體心理的變化，客觀上也造成了房貸規模的下降。
房貸是最能反映時代特色和群體心理的。它的中長期邏輯的轉變，只能說明一件事，舊的時代已經過去了。
THE END
來源：米宅（ID：MizhaiPlus）
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