萬億高校消費市場，為什么品牌們盯上了這所“沒有圍墻”的大學？

當下，絕大多數大學的商業配套仍停留在“食堂+超市+零星外包店鋪”的階段。然而鄭州西亞斯學院，卻把校園商業做成了年客流千萬級、集聚50家全國品牌校園首店的“微縮城市商業體”。

當地人戲稱其為“新鄭CBD”。但在商業觀察者眼中，這所民辦高校所呈現出的校園商業圖景，不僅遠超高校后勤的慣常定義，更折射出高校商業賽道一個值得深究的樣本：當3.3萬名Z世代學生成為核心客群，當校園本身成為開放式主題街區，高校商業究竟能迸發出怎樣的可能性？

萬億級校園商業市場，品牌競逐的新藍海

在討論西亞斯的校園商業之前，有必要先理解當下中國校園商業的整體格局——它正在以驚人的速度膨脹。

據教育部數據，截至2024年6月，全國共有高等學校3117所。據掌上大學《2025中國高校藍皮書》，2024年中國在校大學生年度消費規模已達8500億元，2025年高校市場(含學生關聯消費)預計突破1.3萬億元，2028年將增至1.6萬億元。

餐飲是其中最活躍的板塊。紅餐大數據顯示，高校餐飲市場規模已從2021年的3672.7億元增長至2023年的4832.8億元，年復合增長率高達31.6%。

高增長背后是品牌們的集體涌入。海底撈、老鄉雞、紫燕百味雞等知名品牌紛紛在校內開設門店。其中茶飲咖啡賽道尤為激進。據壹覽商業統計，至少35個茶咖品牌在全國高校開出超9000家校園店。瑞幸咖啡校園店突破1200家，蜜雪冰城校園店超過2100家。星巴克也已在高校開出72家門店。2025年6月，霸王茶姬清華大學照瀾院店開業首日即售出超2200杯，成為當日全國門店GMV第一。有媒體形容：“大學校園正被爆改成商場B1。”

這些數據足以說明，高校具有消費群體穩定、集中、消費潛力高等優勢，通過入駐高校商圈，品牌不僅能夠在學生階段就開始塑造并鞏固品牌認知與忠誠度，還能延長品牌的生命周期。

然而，校園商業的發展并非坦途。物理壁壘是首要障礙——多數高校仍實行封閉或半封閉管理，校外消費者被擋在門外，商業輻射半徑被天然壓縮。

正是在這樣的行業背景下，西亞斯的校園商業案例顯得尤為獨特。

全開放校園：從“學生食堂”到“區域商業目的地”

西亞斯校園商業的底層邏輯，首先建立在一個罕見的空間政策上——除重大活動之外，校園全年全時段對外開放，無需預約、無需登記。

這一決定并非偶然的管理選擇，而是源自創辦人陳肖純一以貫之的辦學理念——“大學不應有物理的圍墻，更不應有思想的圍墻。”在他看來，封閉的校園不僅切斷了大學與社會的天然聯系，也限制了學生視野的延展和思想的流動，大學不應是象牙塔，而應是一個主動向城市敞開、與社會深度互動的公共場域。

正是基于這一理念，西亞斯在多數高校因安全考量紛紛收緊出入管控的背景下，選擇了另一條路：拆掉物理的門檻，消融觀念的邊界。讓原本3萬在校生的人口基數被自然疊加上周邊約30萬新鄭市民的休閑消費需求，校園從一個封閉的學生生活區，蝶變為輻射區域的消費目的地。

大學因開放而獲得活力，城市因大學的融入而共享發展紅利——這不僅是商業層面的增量，更是校地融合發展的生動實踐。西亞斯以自身的開放，為當地注入了持續的消費動能，也讓“大學”與“社區”之間不再有邊界，真正實現了教育與城市、青年與社會的雙向奔赴。

另一方面，校園本身提供了“留客”的物理載體。占地近2300畝的校園內，分布著中國古典園林、法式園林、西班牙街、倫敦街等主題景觀，以及游泳館、保齡球館等運動設施。這種場景豐富度，使其具備了主題公園或購物中心的游逛屬性，顯著拉長了校外訪客的停留時間。

更重要的是，西亞斯對校外消費者與校內師生執行完全一致的價格體系，且全面支持微信、支付寶支付。校園餐廳內7元、8元的平價餐食、無差別的消費權限，消除了社會公眾進入校園消費的心理門檻。

這是一條清晰的商業邏輯鏈：全開放帶來流量，景觀化場景延長停留時間，統一價格消除交易障礙——最終，校園不再是封閉的學生生活區，而成為一個輻射周邊社區的“區域商業目的地”。

3萬Z世代：高密度、高黏性、高傳播力的核心客群

任何商業模型都離不開對客群的精準畫像。西亞斯商業的核心基本盤，是3.3萬余名在校學生。這一群體的商業價值，在高校場景中被賦予了獨特權重。

首先，客群密度極高且高度集中。3萬人聚集在相對有限的校園范圍內，日常學習、住宿、社交、飲食幾乎全部在校園內完成，消費場景天然綁定。以日均兩次進入商業場景計算，僅學生群體每年即可貢獻超過1300萬人次的消費頻次。

其次，客群年齡結構高度年輕化——目前在校生都是“05后”為主，他們是典型的“數字原住民”，對校園后勤服務設施的要求已遠超“吃飽穿暖”的基本層面，不再滿足于單一的“食堂+超市”模式，而是追求更具品質感、社交屬性和審美價值的消費體驗。

第三，消費力與傳播力并存。大學生作為年輕群體，天然具有社交媒體傳播屬性，使西亞斯校園商業在抖音、小紅書等平臺積累了遠超其地理區位的線上聲量。有調研顯示，相較于其他消費客群，大學生更容易信任同校同學的“曬單”，校園KOC的轉化效率也高于頭部KOL——這意味著，校園內的每一次消費都可能演變為一次社交傳播。

與學生共建，西亞斯校園商業的運營內核

如果說開放政策和高密度客群是西亞斯商業的“先天稟賦”，那么其運營模式則決定了稟賦能否真正轉化為可持續的商業成果。

不同于多數高校將商業場地簡單外包給第三方公司，西亞斯選擇了一條更重、也更具挑戰性的道路：自建商管團隊，市場化運作。

西亞斯商管中心擁有一支專業團隊，成員多來自萬達、錦藝、銀基等知名商業企業。這支團隊負責招商、運營、企劃全鏈條工作，以專業商業公司的標準對校園商業進行管理。

在招商方向上，西亞斯明確以學生需求為主導。他們不僅定期調研學生消費偏好，主動引入契合年輕群體喜好的品牌，更以各平臺矩陣賬號為交流陣地，主動收集學生意見。正是這一邏輯，讓星巴克、麥當勞、泡泡瑪特、必勝客、賽百味、霸王茶姬、711、茉莉奶白、華為等近50個全國性品牌將“校園首店”開設在西亞斯校園內。品牌方看中的，不僅是3萬名學生構成的穩定客流，更是校園商業團隊所展現出的專業運營能力和對年輕客群的深刻理解。

在商戶管理上，西亞斯推行一套獨特的用戶評價激勵機制。每年由全體學生作為評委，對商戶的服務質量、衛生狀況、滿意度進行評選，獲評優秀的商戶可獲得現金獎勵。這套機制將“用戶評價”與“商戶收益”直接掛鉤，形成正向激勵閉環，背后的邏輯是：誰是好的服務提供者，由被服務的人說了算。這既是對商戶的正向激勵，也是對學生消費主權意識的培養。

此外，這套評價機制不僅在商戶管理層面，形成了“服務越好—評價越高—收益越多”的正向激勵閉環，更在商戶與校園之間催生了更深層的連接。每年，西亞斯商業管理中心聯合全體商戶開展慈善募捐活動，商戶們積極響應，將日常經營中的部分收益轉化為善款，回饋給校園。據統計，2023年至2025年，西亞斯商業板塊累計募集慈善款項約76萬元，全部用于在校貧困生資助及學生助學金發放，直接幫助有需要的學子減輕經濟負擔、安心完成學業。

這一舉措的意義不止于慈善本身。對于商戶而言，這是服務口碑之外的另一種價值實現——以善舉贏得師生的尊重與信任，形成“學生評選激勵—服務品質提升—慈善反哺學生”的二次閉環；對于學生而言，這份來自校園商戶的溫暖，既是物質上的支持，更是精神上的鼓勵，讓他們在求學路上感受到校園共同體的善意。西亞斯用這樣的方式，讓商業不再只是商業，而成為校園文化的一部分，讓商戶不僅做“生意”，更成為“育人”的參與者。

從格子鋪到泡泡瑪特：商業即教育

校園商業與城市商業最本質的區別，在于其必須服務于教育目標。西亞斯商業的深層邏輯，是將其作為“環境育人”和“實踐育人”的載體。

每年，商管中心聯合品牌商戶提供勤工助學崗位。例如星巴克門店通常只保留1名正式員工，其余崗位全部由學生擔任兼職；麥當勞、必勝客等品牌同樣大量聘用學生兼職。學生在此過程中獲得經濟收入的同時，更積累了標準化的職場經驗，了解了品牌化管理的完整流程。

此外，西亞斯專門劃出鋪位用于學生創業孵化。學生提交創業方案，經由學校就業創業指導中心審核后，可獲得優惠租金的實體店鋪。學校收取租金但給予大幅折扣，目的是“讓學生感受到正常的商業氛圍”。與此同時，商管團隊也會為創業項目提供營銷、運營指導。

這一孵化機制已經產出過典型案例。泡泡瑪特創始人王寧在西亞斯就讀期間，曾開設刻錄光盤售賣店、創辦格子鋪，這些早期商業實踐，或許就是王寧創業基因的萌芽。另一位校友創立的美容護膚品牌，目前全國門店已逾百家；還有校友創辦的街舞培訓機構，已在多地開設分校……

在全國范圍內，將商業實踐嵌入教育的探索并不鮮見。但西亞斯的獨特之處在于，它將商業實踐直接嵌入了一個真實運轉、年客流千萬級的商業體中——學生不是在模擬，而是在實戰。

不能忽視的一點是，西亞斯校園商業的所有收入均被重新投入校園建設：新建教學樓、翻修宿舍，投入AI課程硬件設備、聘請硅谷工程師授課……這些全部免費向學生開放，此外，逢年過節為學生發放福利、贈送景區門票等支出，同樣來自商業收益的循環。

這是一套閉環邏輯：專業運營校園商業—產生合理收益—全部反哺教育設施—提升學生體驗和培養質量—吸引更優質生源—進一步鞏固商業基本盤—再反哺教育。

觀察：高校商業賽道的“西亞斯啟示”

近年，越來越多品牌開始關注高校場景的商業價值。但校園商業的推進長期面臨雙重掣肘：一是多數公辦高校在“開放”問題上搖擺不定，物理壁壘限制了商業半徑；二是高校后勤部門普遍缺乏專業的商業運營能力。

西亞斯的實踐提供了另一種可能性：以開放式校園為流量底座，以專業化商管團隊為運營核心，以學生需求為導向進行品牌招商，最終將商業收益反哺教育，形成可持續的正向循環。

校園商業的本質不是“把商業引進校園”，而是“讓商業為教育服務”。西亞斯用二十年的實踐，為這句話寫下了一個頗具規模的注腳。在高校市場將突破萬億規模的當下，這個注腳值得被更多人看見。

審核：王霆杰