廣東
7月13日，國務院一紙文件，把住房劃進了大宗消費品，排在汽車前面。
表面看，這只是個分類調整。但一個詞的變化，撬動的是整個游戲規則——房子有了折舊屬性，而銀行整個抵押物估值體系，恰恰建立在“不折舊”的假設上。
所以最該慌的，不是炒房客，而是銀行。
銀行手里攥著38萬億房貸，房子一旦被定性為消費品，抵押物的估值邏輯就得推倒重來。
過去三十年，銀行放房貸的底層邏輯很簡單：房子是資產，會漲。所以敢按評估價七成放款，敢給你三十年期限，敢十年不重估你的抵押物。只要月供正常，銀行賬面上，你那套二十年的老房子，價值還鎖在買入那年。
但消費品不一樣。消費品會折舊、會過時、會貶值。車開一年打八折，家電用五年殘值歸零。現在房子也進這個籃子，那銀行的抵押物怎么辦？
別國怎么做？算賬算得很“冷酷”。
日本的銀行評估房貸時，直接算“積算價格”：土地部分按市價，房屋部分必須算折舊。二十年房齡的公寓，建筑價值在銀行眼里已大幅縮水。老房子貸款越來越難，年限短、額度低，超過25年甚至直接拒貸。
澳洲更嚴。銀行放貸時取評估價和成交價中較低者，貸款比例一旦超過80%，強制買保險。放貸后也不是萬事大吉——監管明確要求持續監控抵押物估值，房價跌了，貸款比例超標，銀行會主動要求補差額、加抵押物，甚至啟動處置。
兩套系統一個邏輯：不賭房價漲，只認拍賣價。
中國銀行目前的做法，是把風險藏在水面下。
我們的現實是：房貸放出去之后，只要按期還款，抵押物估值基本不動。一套十年前評估價500萬、放了350萬貸款的房子，今天可能市值已跌到380萬。賬面上抵押物還是500萬，貸款比例看著是70%，實際已飆到92%。
這中間巨大的錯位，平時被“正常還款”這塊布蓋著。一旦出現違約、需要處置資產，銀行才會發現：賬上500萬的房子，拍賣可能350萬都賣不到。
銀行慌的，是三十年的風控邏輯要推倒重來。
截至2025年末，全國個人房貸余額約38萬億。這38萬億的抵押物，是一套套正在變舊的房子。如果按消費品邏輯重估，有多少老房子的真實抵押率，已經悄悄越過了安全線？
更值得普通人警惕的是，這把火遲早燒到自己身上。未來銀行評估房子，會越來越像評估二手車：房齡越長，估值越狠，可貸額度越低。老房子可能根本貸不出錢，想換房只能被迫降價。買家貸不了款，賣家就脫不了手，全鏈條一起收縮。
炒房客虧的是價格差，銀行要面對的是整個風控模型的失效。不是說馬上會出系統性風險，我們的銀行有足夠的資本緩沖。
但方向已不可逆：從“押注資產升值”，轉向“管理消費品折舊”，這套新算法，銀行還沒學會。
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