樓市，指明了方向

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

房子成了大宗耐用消費品。

住房新部署

這兩天，關(guān)于房子的定位有了新的部署。

《擴大消費“十五五”規(guī)劃》中，將住房與房地產(chǎn)相關(guān)部署分散在大宗商品消費、消費能力提升、消費制度機制三個板塊，將住房正式納入“大宗耐用商品消費”體系。

（來源：《擴大消費“十五五”規(guī)劃》）

這是戰(zhàn)略層面的最高意志，未來5年都要圍繞這些方向落實。

回看過去的眾多5年計劃，無不落實的，大體的方向和節(jié)奏也都一一對照。

而且批復(fù)的回答里也特別強調(diào)“要把擴大消費作為本地區(qū)“十五五”時期經(jīng)濟和社會發(fā)展的重要任務(wù)，加強組織領(lǐng)導(dǎo)，明確工作責(zé)任，因地制宜探索擴大消費有效途徑，結(jié)合實際落實好《規(guī)劃》提出的目標任務(wù)和政策措施”。

這就相當于必須完成的任務(wù)和目標，而且是重中之重。

而這也意味著，住房接下來的重心將會從增量擴張、投資拉動，轉(zhuǎn)向居住消費提質(zhì)、存量價值激活將會更徹底。

這種目標的轉(zhuǎn)向，不僅僅是房子帶來的市場以及消費增長動力的變化，也是接下來調(diào)控底層邏輯的配套變化。

《規(guī)劃》在“推動商品消費擴容升級”章節(jié)中，將住房消費列為大宗耐用商品消費的首位，與汽車、家居家電并列納入大宗消費體系，說明從官方層面就徹底夯實住房的消費屬性，也進一步弱化房子的投資屬性。

這也契合了當前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的階段特征。

《規(guī)劃》提到——

更好滿足住房消費需求，優(yōu)化保障性住房供給，因城施策增加改善性住房供給，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場。

說明，接下來的房地產(chǎn)市場繼續(xù)以保障性住房作為托底，也會持續(xù)優(yōu)化供給，穩(wěn)定最底層的住房消費。

而改善型住房也將會擴容，各地因城施策增加改善性住房供給，匹配居民住房消費升級的需求，釋放更多高品質(zhì)的住房消費潛力。

至于住房租賃市場也會進一步規(guī)范，新市民、青年群體也會有更多的選擇路徑。

所以可以看到這幾年，無論是一線城市，還是二三、四線城市，不僅落地了很多規(guī)范和條例，本地的房地產(chǎn)市場生態(tài)也出現(xiàn)了很大的變化。

比如去年落地的《住房租賃條例》，目的是規(guī)范住房租賃活動；

比如核心城市紛紛拿出優(yōu)質(zhì)地段宅地吸引房企進場，市場也出現(xiàn)一大批更優(yōu)質(zhì)，更高端的“好房子”；

比如深圳、上海、廣州、福建等地籌集大量的保障性住房，收儲的存量閑置新房或二手房，用作保障性住房。

比如各地針對住房公積金，不僅大幅擴大使用范圍，也大大提高了可貸額度。

畢竟去年僅33城的累計繳存余額就超過了6萬億元，如果這些“沉睡”資金能拿出來花，就能撬動更多的住房終端消費。

所以，所有的措施以及落實，都在逐步實現(xiàn)，最終都圍繞更好居住的方向發(fā)展。

老舊房子消費升級

除了住房供應(yīng)端的消費指引，存量端也將老舊房升級作為消費擴大的發(fā)力點。

《規(guī)劃》提到，實施房屋品質(zhì)提升工程，建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，穩(wěn)步推進城中村、危舊房和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，支持居民自主更新，支持老舊房屋適老化改造和智能化升級。

來源：《擴大消費“十五五”規(guī)劃》）

其中，特別明確了“支持居民自主更新”以及“支持老舊房屋適老化改造和智能化升級。”

這就意味著老舊小區(qū)業(yè)主可通過自主協(xié)商、聯(lián)合改造等方式提升居住品質(zhì)。

從產(chǎn)業(yè)鏈視角看，城中村、危舊房和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造以及“好房子”建設(shè)都將直接拉動綠色建材、智能家居、裝配式裝修、家裝翻新、電梯加裝、適老化產(chǎn)品、智能安防等領(lǐng)域的有效消費和投資。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)，2025年，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.71萬個、499萬戶，共完成投資1332億元。

“十四五”期間，全國累計改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)24萬多個，惠及4000多萬戶、1.1億人；加裝電梯12.9萬部，增設(shè)停車位340多萬個、養(yǎng)老托育等社區(qū)服務(wù)設(shè)施6.4萬個。

結(jié)合我們《城市更新“十五五”規(guī)劃》的目標以及規(guī)劃來看，“十五五”規(guī)劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)11.5萬個，規(guī)模較“十四五”減半，而根據(jù)華創(chuàng)證券、中誠信等機構(gòu)測算，“十五五”期間全國城市更新總投資預(yù)計至少完成15萬億元，平均每年3萬億元。

（來源：《城市更新“十五五”規(guī)劃》）

而從各個城市實操落地的進度來看，也已經(jīng)有了成果。

比如廈門已經(jīng)允許居民提取公積金用于房屋裝修，標準為每平方米1800元；蚌埠市今年3月明確公積金繳存人父母年滿70周歲的，可提取最高5萬元公積金用于父母住房適老化改造；深圳首個老舊住房原拆原建項目今年5月順利開工；今年3月廣州首例“全私房業(yè)主自主出資”的成片連片自主更新改造項目正式動工。

所以，接下來更多住房相關(guān)的消費支持，或許會有更多的自主試點鋪開，受益的涉及面也會更廣。

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作者觀點，不代表格隆匯立場