深圳房地產變天？新房越賣越少、越賣越貴？7212套房源"補倉"，供應大幕開啟

深圳樓市一周觀察

聲明：本文所有數據均來源于權威媒體報道及官網公示，包括：貝殼研究院、樂有家研究中心、中指研究院、深圳市住房和建設局官網、深圳市房地產業協會、澎湃新聞、鳳凰網房產、《深圳特區報》、《每日經濟新聞》、騰訊房產等。統計口徑及引用均在文內標注。

數據來源：貝殼研究院、樂有家研究中心

這是上周最重磅的數據。

貝殼研究院7月14日發布監測數據：7月1日至12日，貝殼深圳合作門店二手房簽約量較去年同期增長20%，創下近6年同期歷史新高。

樂有家研究中心7月13日數據同步印證：截至7月12日，樂有家門店7月累計二手住宅簽約量較2025年同期上漲31%，二手看房量同比上漲20%；單看上周（7月6日至12日），門店簽約量同比也上漲了15%，市場活躍度保持穩定。

對比歷史規律，往年7月因高溫多雨天氣、暑假出游等因素，通常是樓市傳統淡季，市場迎來階段性降溫。但今年深圳二手房走出了明顯"淡季不淡"的逆勢行情。

樂有家研究中心指出，往年同期通常降溫的背景下，今年深圳二手房市場成交規模仍穩步上行，反映出真實自住需求正持續釋放，新政效應仍在持續傳導，購房信心正在修復。7月的溫和開局，為下半年市場持續活躍奠定了基礎。

數據來源：貝殼研究院《深圳7月上旬二手房成交監測報告》（2026年7月14日）；樂有家研究中心《7月上旬深圳二手住宅市場報告》（2026年7月13日，騰訊房產同步發布）

數據來源：大咖深房團綜合整理

上周，一篇關于深圳新房市場的深度分析文章引發業內廣泛討論，核心結論是：深圳新房市場正在經歷一場結構性重塑，"越賣越少、越賣越貴"正成為肉眼可見的趨勢。

幾個關鍵信號：

信號一：成交結構持續偏向二手。2026年上半年深圳一二手住宅合計成交約47,400套。其中，一手住宅成交占比僅為38.9%，已連續四年下滑。這意味著二手房市場正在全面接管深圳居住需求的"蓄水池"功能。

信號二：核心區頂豪撐起成交天花板。上半年深圳高端新房市場回暖，千萬元級新房成交占比創歷史新高。深圳灣澐璽單盤銷售金額高達142.97億元，后海招商璽備案均價約15萬/㎡，核心區頂豪持續熱銷。

信號三：外圍區域以價換量。與核心區形成鮮明對比的是，外圍區域（坪山、光明部分、臨深）以降價促銷換量為主基調，成交呈現明顯分化。

信號四：新房庫存去化速度加快。房天下產業網數據顯示，第27周（6月29日至7月5日）深圳批準上市新房住宅314套，環比增長86.9%，但同期成交844套，批準上市套數仍低于成交套數約2.7倍，新房去化壓力整體可控。

數據來源：大咖深房團《深圳樓市格局變天！新房越賣越少、越賣越貴》（2026年7月11日）；房天下產業網第27周成交數據（2026年7月9日更新）；騰訊房產《2026年上半年深圳樓盤銷售TOP30榜單解讀》（2026年7月7日）

數據來源：中指研究院

中指研究院發布的第28周市場報告（7月5日至11日）顯示：

• 30個重點城市

  新房成交規模環比下降37.1%（主要因月初慣例回落），但同比仍增長14.6%，市場整體保持活躍；

• 20個重點城市

  二手房成交規模環比下降2%（僅小幅回落），韌性較強；

• 杭州住宅用地成交出讓金達46億元，核心城市土拍熱度延續。

深圳方面，全國城市橫向對比中，深圳二手房市場的同比漲幅在重點城市中處于領先梯隊，新政托底效應明顯。

數據來源：中指研究院《第28周市場報告》（2026年7月13日發布）

數據來源：萬科公告（7月10日）、碧桂園月度管理會議（7月10日）

萬科：董事會迎來深度國資化。7月10日晚間，萬科A（000002.SZ）發布《關于董事會換屆的公告》。新一屆董事會6名非獨立董事候選人全部具備深圳國資平臺任職背景：

候選人

國資背景

黃力平

深鐵集團黨委書記、董事長，現任萬科董事長（2025年10月起）

黃宇

深圳國資平臺管理履歷

雷江松

深鐵集團黨委委員、副總經理

徐恩利

深圳國資平臺管理履歷

姚飛

深圳國資平臺管理履歷

朱志強

深圳國資平臺管理履歷

同日，萬科發布2026年半年度業績預告：上半年歸母凈利潤預計虧損120億至150億元，較去年同期虧損幅度略有擴大。公司表示當前經營指標尚未呈現實質性改善，債務和流動性依然承壓，未來將繼續聚焦“化險和發展”兩大核心任務。

碧桂園：定調"經營轉段"。7月10日，碧桂園召開月度管理會議，明確下半年聚焦"穩資債、穩發展"，完成向正常經營狀態的切換，同時判斷市場回暖將逐步傳導至三四線城市。

兩大龍頭房企同周發聲，是觀察房地產行業走勢的重要窗口。國資深度介入萬科，意味著深圳樓市的"壓艙石"企業正式進入新階段。

數據來源：萬科A（000002.SZ）7月10日董事會換屆公告及2026年半年度業績預告；觀點網、騰訊房產《萬科董事會換屆，新階段聚焦化險與發展》（2026年7月10日）

數據來源：深圳市房地產業協會

7月13日，深圳市房地產業協會會員大會上正式發布了《關于踐行誠信經營、推動糾紛前端化解，共筑深圳房地產行業法治新生態的倡議書》。

該倡議面向全市房地產開發企業，從四個維度劃定行業法治建設實踐路徑：

一、堅守法治底線。自覺遵守《民法典》《城市房地產管理法》等法律法規，嚴格落實全鏈條監管要求，堅決杜絕虛假宣傳、不實承諾等行為，從源頭預防矛盾糾紛。

二、秉持民生情懷。牢固樹立以人民為中心的發展思想，對標的額較小、事實清楚的糾紛，優先通過友好協商、行業調解等方式化解。

三、尊重司法權威。理性評估上訴必要性，避免單純以拖延履行為目的的程序性訴訟，主動履行生效裁判確定的義務。

四、共建多元機制。推動形成企業自律、行業調解、司法保障協同聯動的新格局，共筑深圳房地產行業法治新生態。

數據來源：深圳市房地產業協會官方發布（2026年7月13日，企鵝號綜合報道）

數據來源：住建部（2026年6月5日發布）、深圳市住建局

2026年6月5日，住房城鄉建設部發布《住房公積金管理條例（修訂征求意見稿）》，面向社會公開征求意見（意見反饋截止日期：2026年7月5日）。這是公積金制度三十年來力度最大的一次全國性修訂。

此次修訂核心內容：將提取情形從6種拓展至9種，新增三種情形：

1. 裝修自住住房

   （不超過一定額度）

2. 支付自住住房物業費

3. 經國務院批準的其他住房消費情形（兜底條款，為未來進一步拓展留下空間）

此外，修訂還圍繞拓寬住房消費支持場景、優化貸款服務、完善提取機制等四個方面進行了系統完善。

對深圳購房者而言，深圳"4·29"新政已大幅提升公積金貸款額度（個人最高189萬元，家庭最高351萬元），若裝修提取落地，將進一步降低購房后的資金壓力。

數據來源：住房城鄉建設部《住房公積金管理條例（修訂征求意見稿）》新聞發布（2026年6月5日）；深圳市住建局相關政策配套說明

數據來源：深圳市住房和建設局（2026年7月6日公示）

7月6日，深圳市住房和建設局正式發布《關于深圳市2026年第三季度計劃預售商品房情況的公示》，第三季度深圳計劃入市的商品房項目共30個，房源合計7,212套，總建筑面積約88.28萬平方米。

其中，住宅6929套，占比96.1%，為歷史高位；商務公寓184套，商業63套，辦公36套。

區域分布一覽：

區域

項目數（個）

住宅套數（套）

重點關注項目

寶安區

8（含多批次）

2,564

觀潮府、萬豐海岸城檀府（深外寶學校+海岸城商業配套）

光明區

8（含多批次）

1,238

振業天境云璽、深鐵瑞城（加推）

龍崗區

4

1,023

合正方洲瀚府

龍華區

2

968

鴻榮源觀城、福城境未來家園（推廣名：玖瓏瑧境，總價239萬起）

南山區

6

933

深圳灣沄璽、后海招商璽（備案均價15萬/㎡）

鹽田區

1

320

路勁馭海雋府（一線臨海，首開售罄后加推）

福田區

1

166

新世界香蜜四季

本周重點關注項目（具備近期入市條件）：

• 寶安天宸云境府

  （宏發黃田金碧片區首發地塊）：首批420套住宅，緊鄰地鐵12號線黃田站，規劃總戶數1675戶。項目建設已出地面多層，具備近期獲批預售條件。

• 南山6大頂豪項目
  
  

  
  

  深圳灣沄璽（總價地王）、后海招商璽（備案均價15萬/㎡）、中海安緹三大頂豪項目領銜，觀山海家園（備案8.6萬/㎡，前海小高層）及山悅花園（珠光村舊改，西麗）作為中高端補充，預計三季度分批入市，核心區頂豪供給迎來年內最密集窗口期。

  
  

• 光明振業天境云璽

  三家國企（振業+天健+光明建發）聯合開發，2025年底底價競得，2026年6月取證入市，三季度將再度加推。項目主打新國標低密改善產品，83-115㎡精裝三至四房，折后總價約290萬至455萬，單價約3.5萬至3.8萬/㎡，得房率超100%。

數據來源：深圳市住房和建設局《2026年第三季度計劃預售商品房情況公示》（2026年7月6日，來源：深圳市人民政府官網）；騰訊房產《7212套"補倉"！深圳三季度新房來了》（2026年7月9日）；企鵝號《宏發地產深圳寶安天宸云境首批420套房三季度入市》（2026年7月14日）

數據來源：貝殼研究院、樂有家研究中心、深圳市房地產中介協會

深圳市房地產中介協會此前預判：7月為傳統暑假淡季，市場熱度通常低于上半年，預計7月二手房錄得量環比6月可能稍有回落，但大概率將優于去年同期水平。

然而，從最新數據看，這一預判可能偏保守——7月上旬同比31%的漲幅遠超季節性規律，若下旬維持當前增速，7月全月二手房錄得量有望再度超越5000套，繼續刷新淡季同期紀錄。

三大支撐邏輯：

1. 政策效應慣性。

   "4·29"新政（核心區限購放松、公積金額度大幅提升）效應持續發酵，需求釋放仍有慣性；

2. 價格修復預期強化。

   深圳二手房成交均價已連續5周上行，6月國家統計局數據顯示深圳二手住宅價格環比由跌轉漲，核心區優質房源議價空間收窄，"買漲不買跌"心理推動成交加速；

3. 人口持續凈流入。

   深圳2025年常住人口增量25.9萬人，全國第一，總人口首超1800萬（1824.85萬），為住房需求提供長期支撐。

數據來源：貝殼研究院（2026年7月14日）；樂有家研究中心（2026年7月13日，騰訊房產發布）；深圳市住建局；國家統計局70城房價數據（2026年6月16日）

數據來源：福田區住房和建設局（2026年7月9日）

7月9日，福田區住房和建設局正式發布《面向人才配售住房通告》**（編號：住保售〔2026〕053號），福田新一批人才房正式開放申購。

福田人才房一直以區位優越、價格倒掛明顯著稱。本次新批次位于福田區核心位置，周邊配套成熟，預計將吸引大量符合條件的人才申購。

有意向的購房者可關注福田區住建局官方公眾號及深圳市住建局人才房申購平臺，及時了解申購條件及流程。

數據來源：福田區住房和建設局《面向人才配售住房通告》（住保售〔2026〕053號，2026年7月9日發布）

數據來源：深圳市氣象局（2026年7月13日）

據深圳市氣象局最新預報，7月14日至19日，深圳將進入新一輪降雨集中期，暴雨和強對流天氣多發頻發，高溫天氣將有所緩解。

具體預報：

• 7月14日至15日

  雷陣雨頻密，暴雨局地大暴雨風險高；

• 7月16日至18日

  仍有（雷）陣雨，部分時段雨勢較大。

對樓市的影響：

1. 線下看房短期承壓。

   暴雨天氣對二手房帶看、新房現場接待均有負面影響，預計本周各中介門店簽約量可能低于上周同期水平；

2. 線上看房工具受青睞。

   各大開發商及中介平臺近期加大線上VR看房、直播帶看推廣力度，預計本周線上咨詢量將有所上升；

3. 對成交影響有限。

   由于深圳購房者決策周期普遍較長（通常2-4周），短期天氣因素不會實質性改變成交走勢，更多體現為節奏上的小幅波動。

數據來源：深圳市氣象局官方預報（2026年7月13日）

深圳灣、蛇口、后海、香蜜湖等核心板塊的頂豪產品，預計將繼續受到高凈值人群追捧。上半年142億單盤銷售紀錄，證明了深圳頂豪市場的"吸金能力"。但外圍區域、樓齡較長的"老破小"產品，去化壓力依然不小。

3.2 二手房：量穩價修復

隨著成交均價連續上行，核心區議價空間收窄，剛需客上車成本在緩慢抬升。預計下半年二手房月均成交維持在5000-6000套的活躍區間，均價穩中有升。

3.3 政策面：寬松基調不變，關注公積金落地

住建部公積金條例修訂若正式落地（裝修提取+物業費提取），將進一步釋放中端改善需求；深圳LPR維持低位（首套商貸利率約3.05%），購房成本處于歷史低位，政策友好度持續。

3.4 行業面：萬科化險仍是行業晴雨表

萬科的新階段如何演繹，直接影響市場對整個房地產行業的信心修復節奏。深國資全面接盤董事會，標志著萬科正式進入"國資主導"時代，這一變化對深圳乃至全國樓市的信號意義值得關注。

四、本周購房建議速覽

需求類型

建議策略

重點關注

剛需首套（總價300萬以內）

重點關注光明振業天境云璽（折后總價約290萬起精裝三至四房）、龍華福城境未來家園（玖瓏瑧境，239萬起精裝三房）

光明、龍華

改善置換（400-800萬）

關注萬豐海岸城檀府（深外寶學校+海岸城商業配套）、合正方洲瀚府

寶安、龍崗

高端改善（800萬+）

盯緊南山6盤入市節點，后海招商璽（15萬/㎡）、深圳灣沄璽預計分批推貨

南山

投資型（核心資產）

深圳灣、蛇口一線臨海大戶型稀缺屬性最強，路勁馭海雋府關注加推

鹽田、南山

人才房需求

及時關注福田區住建局最新批次申購信息，準備材料

福田

五、本周必看數據匯總表

指標

數據

發布時間

7月1-12日貝殼二手房簽約量同比

+20%（近6年同期新高）

貝殼研究院

2026.07.14

7月1-12日樂有家二手房簽約量同比

+31%

樂有家研究中心

2026.07.13

上周（7.06-7.12）樂有家二手房簽約量同比

+15%

樂有家研究中心

2026.07.13

上半年深圳一二手住宅合計成交

約47,400套

大咖深房團

2026.07.11

一手住宅成交占比

38.9%（連續四年下滑）

大咖深房團

2026.07.11

深圳灣澐璽上半年銷售金額

142.97億元

騰訊房產TOP30榜單

2026.07.07

三季度計劃入市總套數

7,212套（住宅6,929套）

深圳市住建局

2026.07.06

三季度寶安區住宅套數

2,564套（全市最多）

深圳市住建局

2026.07.06

深圳公積金個人最高貸款額度

189萬元

深圳4·29新政

2026.04.29

深圳公積金家庭最高貸款額度

351萬元

深圳4·29新政

2026.04.29

萬科2026年上半年歸母凈利潤預告

虧損120-150億元

萬科A公告

2026.07.10

萬科新一屆董事會非獨立董事候選人

6人，全部深圳國資背景

萬科A公告

2026.07.10

住建部公積金修訂意見反饋截止

2026年7月5日

住建部

2026.06.05

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