溫鐵軍曾警告：，只要允許房地產(chǎn)投機，中國一定會爆發(fā)經(jīng)濟危機

大家好，這里是《老外看中國》系列。過去二十多年，中國房地產(chǎn)曾被視作一臺龐大的財富機器，幾乎每一個家庭都或多或少與它綁定在一起。可如今這臺機器的運轉(zhuǎn)邏輯正在改變。

有數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)通脹調(diào)整后的實際房價已經(jīng)回落到2005年至2006年的水平，一輪調(diào)整幾乎抹去了整個城市化黃金期積累起來的賬面繁榮。這個變化，正好印證了溫鐵軍多年前反復強調(diào)的一個判斷：一旦允許房地產(chǎn)投機蔓延，經(jīng)濟遲早要為此付出代價。

溫鐵軍長期研究中國經(jīng)濟的發(fā)展路徑，他關注的從來不是房子本身，而是資本圍繞房價打轉(zhuǎn)會帶來什么。在他看來，一個健康的經(jīng)濟體系，價值必須由實體產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造。

如果大量資金長期停在土地和資產(chǎn)交易里,制造業(yè)和創(chuàng)新領域獲得的養(yǎng)分就會被抽走。這一警示的核心，說白了就是防范經(jīng)濟增長過度依賴房價上漲。

要理解這層擔憂，得先看清楚房地產(chǎn)是怎么一步步從居住品變成投機標的的。城市化快速推進的那些年，人口流動、基礎建設和真實住房需求把這個行業(yè)撐了起來，它帶動了建筑、建材、金融等一長串產(chǎn)業(yè)鏈，也確實改善了城市面貌、創(chuàng)造了大量就業(yè)。

但隨著市場越滾越大，情況開始變味。部分地區(qū)房價上漲的速度遠超居民收入增長，房子逐漸從遮風擋雨的居所，變成了一些人眼里穩(wěn)賺不賠的增值工具。

貸款買房、囤著多套房等升值、再高價賣出獲利，這套玩法在上漲階段看著風光,實則是把風險一點點堆高。問題就出在資金的流向上。

當越來越多的錢圍著房價上漲空轉(zhuǎn)，而不是投進生產(chǎn)、研發(fā)和產(chǎn)業(yè)升級，經(jīng)濟結(jié)構的隱患也就埋下了。一些企業(yè)察覺炒房比做實業(yè)來錢快，干脆減少主業(yè)投入，把精力挪到房地產(chǎn)投資上，產(chǎn)業(yè)發(fā)展因此變得短期化。

溫鐵軍把這種現(xiàn)象概括為"脫實向虛"——金融本該服務實體產(chǎn)業(yè)，為企業(yè)生產(chǎn)和技術升級輸血，可當金融資源大量圍著資產(chǎn)交易轉(zhuǎn)，金融體系和實體經(jīng)濟之間就拉開了距離。房價上漲的賬，最終要由普通人來還。

對沒房的群體來說，購房門檻越墊越高，一個家庭往往要背上長達幾十年的貸款；對企業(yè)來說，土地和辦公場所價格水漲船高，經(jīng)營成本被動抬升。

更深一層，早年握有大量房產(chǎn)的人靠資產(chǎn)升值賺得盆滿缽滿，后來者卻要承擔更高的進場成本，財富差距被這樣悄悄拉大，消費能力和經(jīng)濟的平衡也隨之受影響。這些當年被上漲行情掩蓋的問題，如今隨著市場降溫陸續(xù)浮出水面。

相關數(shù)據(jù)顯示，新房價格已經(jīng)連續(xù)二十多個月同比下跌，即便是被普遍認為最抗跌的北京和上海，也從高點回落了約8%到12%。房地產(chǎn)投資此前一年暴跌超過17%，按面積計算的銷售額下滑近9%。

更具標志性的是，房地產(chǎn)在GDP中的占比已從約12%腰斬至6%左右。這些數(shù)字合在一起，說明這輪調(diào)整遠沒有到收尾的時候。

對中國家庭而言，這不只是房價的漲跌，而是切身財富的縮水。有統(tǒng)計口徑顯示，中國家庭把七成到八成的積蓄押在了房子上。

當這類資產(chǎn)大幅貶值，消費不是放緩，而是接近停滯——這也解釋了為什么各類刺激措施遲遲難以真正提振消費。家庭首先想的是把損失的財富補回來，而不是走進商場。

這恰恰呼應了溫鐵軍的另一層提醒：財富增長若只建立在資產(chǎn)價格上漲之上，本身就是脆弱的。開發(fā)商這一端的壓力同樣觸目。

曾經(jīng)靠高負債、高擴張一路狂奔的房企，在環(huán)境生變后集中暴露債務問題。恒大破產(chǎn)清算后留下近3000億美元債務，碧桂園出現(xiàn)違約，都是這套模式難以為繼的注腳。

有市場機構統(tǒng)計，中國開發(fā)商的股價一度跌回到2024年刺激計劃出臺之前的位置，意味著此后約十八個月的政策托舉，幾乎被市場悉數(shù)消化。

政策的表述也隨之轉(zhuǎn)向，從"救援"調(diào)整為"支持"，官方措辭里更強調(diào)支持而非刺激，用意之一就是避免重演2015年那種債務驅(qū)動型的上漲。取而代之的做法，是延長開發(fā)商貸款到期時間、為符合條件的項目提供資金，并逐步消化未售出的庫存。

饒是如此，住房庫存據(jù)估算仍比危機前高出約45%，去化壓力不小。至于這究竟是觸底還是新常態(tài)，市場自己也沒有定論。

有分析師預計房價還會再下探約4%，隨后在2027年前后趨于平穩(wěn)。對一個曾靠房地產(chǎn)積累起一代人財富的經(jīng)濟體來說，這樣的判斷足夠讓人清醒。

房地產(chǎn)調(diào)整并不等于這個行業(yè)就此消失，它更像是在宣告：過去靠快速擴張和高杠桿推動增長的方式已經(jīng)走到盡頭。也正因如此，溫鐵軍強調(diào)逆周期調(diào)節(jié)的意義——調(diào)控不能只忙著熨平短期波動，更要推動結(jié)構調(diào)整，把資金引向真正能提升生產(chǎn)效率的地方。

對房地產(chǎn)而言，關鍵不是簡單否定它的作用，而是別讓它繼續(xù)充當資本投機的主渠道，讓住房回歸居住的本義，讓市場變得更穩(wěn)、更理性。順著這個思路看，房地產(chǎn)的降溫其實是經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整的一部分。

過去那種投資拉動的模式在推動增長的同時，也積累了不少結(jié)構性問題。如何讓資本回流實體產(chǎn)業(yè)、讓企業(yè)重新看重技術創(chuàng)新和長期發(fā)展，成了轉(zhuǎn)型繞不開的課題。

近些年，新能源汽車、智能制造、數(shù)字經(jīng)濟這些新興領域持續(xù)擴張，正在為增長提供新的動力源。基礎設施建設依然重要，只是發(fā)展方式變了——過去解決的是"有沒有"，往后更多要解決"好不好"，講究資源利用效率，避免重復投資。

從更長的周期回望，溫鐵軍關于房地產(chǎn)投機風險的討論之所以一直被反復提起，是因為他盯住的始終是經(jīng)濟運行的深層結(jié)構，而不是單純預測房價的高低。房地產(chǎn)確實推動過中國經(jīng)濟的發(fā)展，但把未來押在它單一驅(qū)動上，風險不言而喻。

一個更健康的經(jīng)濟體系，應當讓金融服務實體、讓資本支持創(chuàng)新、讓產(chǎn)業(yè)成為增長的根基。轉(zhuǎn)型從來不是一蹴而就的事，它是一個持續(xù)調(diào)整的過程，既要防住資產(chǎn)泡沫的風險，又得保住經(jīng)濟的活力，這中間的分寸并不好拿捏。

對普通人來說，眼下這輪房價回調(diào)也是一次重新認識財富的契機——真正穩(wěn)當?shù)呢敻粊碓矗K究不是坐等房子升值，而是個人能力的提升和踏準產(chǎn)業(yè)機會。

若說溫鐵軍當年的警告留下了什么，或許正是這一句樸素的道理：一個國家真正的競爭力，最后還是要落在制造能力、技術水平和創(chuàng)新能力上。

這是本期《老外看中國》，咱們下期見。