山東
核心數據缺失的批前公示，到底做給誰看，又有什么實際意義？
7月5日，青島市自然資源和規劃局掛出了一則公示——《市北區雙山城市更新項目設計方案批前公示》，但仔細一看那張總平面圖，與以往的公示大相徑庭：樓間距沒標，樓高沒標！
這個項目，叫海信君安，位置在在市北新都心，總占地24635㎡，容積率2.5，項目共規劃7棟住宅（8到16層）、1棟12層辦公樓、1棟8層酒店，住宅240套，面積128到163平。
海信君安的規劃公示，所有經濟技術指標都列得齊全，唯獨那張總平面圖，只在每棟樓上標了層數，沒有標注建筑高度，樓間距也沒有尺寸標注。
青島現行的規劃批前公示，并沒有哪條規定，強制要求公示圖必須標注樓間距和建筑高度的具體數值。從合規性上來說，這么做挑不出毛病。話雖如此，普通購房者，能接觸到的就是這張批前公示圖。大家最關心的采光、私密性，全靠樓間距和樓高來判斷，結果最關鍵的數據一個沒有。既然是公示，為什么不把關鍵數據標上？公示的初衷是公開透明，多標幾個數字，少一點猜忌，對各方都不是壞事。
拋開公示形式的爭議，海信君安項目本身，存在幾個繞不開的硬傷：
西側的高架與隧道，“橋景房”屬性跑不掉。最西側一排的2號、6號、7號樓，西邊正對著福州北路和雙山隧道南口，往西看，就是高架橋和隧道出入口。隧道南口做了全封閉隔音罩，沿路還有30米左右的綠化防護帶，但完全沒有噪音影響不可能，尤其是低樓層。2號樓位置最靠西南，既臨高架又挨著南側的酒店，受影響最明顯。
北側三棟樓朝向偏斜，在意正南正北的要慎重。東北角8、9、10號三棟小高層，整體南偏東大約40度，不是傳統的正南正北排布。這種朝向的好處是上午采光充足，下午西曬輕，壞處是冬季到了中午，室內就沒了陽光。
地塊形狀不規則，商辦占比接近一半，也是個繞不開的點。整個地塊被鴻府大廈和隧道口切出一個L形，不是方方正正的純住宅用地，樓棟排布受限制不少。按總平面圖的比例估算，住宅之間的樓間距大約在35米左右，小高層這樣的樓間距，不算寬敞，只能算中規中矩。
再說說項目的優勢：
地段含金量高。新都心發展了十幾年，核心區早就沒地了，這個項目算是真正的核心地塊。步行300多米到凱德MALL，500多米到雙山地鐵站，周邊和達中心城、萬科中心的商業全是現成的，往北走幾步就是雙山公園，買了就能享受成熟配套。
產品力在線。項目對標海信的君悅系產品，鋁板加玻璃幕墻的外立面，放在新都心一眾真石漆外立面的小區里，顏值高出一大截。全域抬板設計，住宅首層地面比福州北路、寧鄉路的市政路面抬高不少，相當于普通小區兩三層的高度，防潮、降噪、私密性都有提升。新規產品、得房率超高，還做了270度轉角窗，產品力確實比周邊競品高一個檔次。
容積率2.5，放在主城核心區已經算低密。當然，項目最大的優勢，是海信品牌加持。雖然不是海信自己拿的地，是代建，但海信在青島的口碑確實硬。31年180多個項目無一延期交付，按期交付率100%，青島上半年銷售金額和面積雙冠王。很多人關注這個項目，沖的就是“海信”兩個字。
海信君安戶型分布：
2號樓：16層小高層，143㎡
5和6號樓：16層小高層，143/163㎡
7號樓東單元，8層洋房143/163㎡、西單元13層小高層143㎡
8、9、10號樓：13層小高層，128/143㎡
▲網傳海信君安戶型分布圖
價格方面，目前還沒正式釋放，項目樓面地價9600元/㎡，再加上建安成本、稅費、海信品牌溢價，初步預估在3萬左右。海信君安一共才240套房子，只要開盤溢價不過分，大概率會開盤即清盤。
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