房企算力轉型集中潮，佳兆業資本跨界AI，為何風口里長不出第二曲線？

公告原文。 源自：港交所

本報記者 張蓓 黃指南 深圳報道

6月29日，佳兆業資本投資集團有限公司（00936.HK，下稱“佳兆業資本”）發布自愿性公告，稱其全資附屬公司億裕亞太有限公司與一家全球領先的國產AI算力供應商簽署戰略合作協議，雙方將圍繞國產AI芯片、算力產品及全棧解決方案在多元化工業場景的應用展開深度合作。

公告發布當日，佳兆業集團港股收報0.05港元/股，盤中最大漲幅超15%；佳兆業資本則高開低走，收盤報0.25港元/股，日內最高漲幅超6%。

這已是佳兆業資本一年之內第二次切換跨界賽道。股價脈沖式上漲的背后，是債務出清后房企尋找第二增長曲線的普遍焦慮，但歷次轉型均未形成實質業績貢獻的事實，也讓“概念大于實質”的市場質疑逐漸升溫。

一年兩易賽道

作為佳兆業集團旗下主營建筑設備業務與物業發展的上市平臺，佳兆業資本的跨界動作，是整個集團多元化嘗試的一個縮影。

此次切入AI算力賽道，并非其首次試水科技類業務。就在九個月前的2025年9月18日，佳兆業資本曾宣布布局RWA（現實資產代幣化）數字資產業務，消息釋放后其股價盤中一度暴漲超380%，截至當日收盤報0.51港元/股，單日漲幅達174.19%，創下近三年來的股價高點。

但熱度退去后，該業務并未披露后續的落地項目、團隊搭建與營收貢獻，相關敘事逐漸歸于沉寂。

這并非佳兆業系第一次追逐科技風口。2021年，佳兆業科創集團先后與世紀互聯、易信科技、深圳聯通簽署戰略合作協議，聚焦IDC數據中心的規劃設計、開發建設與運營管理。

彼時，佳兆業集團主席郭英成曾表示，“希望在中國大的發展趨勢下，在新基建、基礎設施，特別是在冷鏈物流、IDC這一塊可有所作為”，“我們在境外發展房地產，境內主攻發展新基建類”。

四年過去，佳兆業系的IDC布局至今未在財務報告中留下可識別的收入痕跡。

第一太平戴維斯華南區董事總經理吳睿向《華夏時報》記者分析，本輪房企跨界AI算力的本質，是地產周期低谷與AI算力周期高點之間的周期錯配套利，短期仍屬于資本避險范疇，帶有明顯的資本敘事邏輯。

“傳統房企的核心能力是土地獲取、資金統籌和工程管理，但這三項能力在算力賽道僅能算作入場券，并非核心護城河。”吳睿指出，算力中心賽道的真正瓶頸在于電力指標、行業牌照、技術運營能力及企業客戶資源，這些領域對傳統開發商而言基本屬于能力盲區。

2025年年報顯示，佳兆業集團非物業銷售業務收入占比雖有提升，但絕對值增長乏力，物業管理、酒店餐飲、文化中心、健康等多元業務的收入總和約為33.56億元，尚不及物業銷售收入的55%。

IDC、RWA、AI算力服務——這些被反復講述的轉型故事，在損益表中始終找不到對應的數字。

而跨界AI算力服務，并非佳兆業體系的個體選擇，而是當前中小房企群體的一個縮影。

近期已有德祥地產、粵港灣控股、陽光股份等多家上市房企，陸續通過公告披露涉足AI算力、數據中心相關業務，形成了一輪小規模的“算力跨界潮”。

吳睿進一步表示，傳統房企的存量資產能否改造為AI算力數據中心存在重大疑問，多數商業物業、工業園區在最初設計階段并未匹配AI基礎設施的技術要求。此外，AI算力中心的核心資產是GPU，行業通用折舊規則為兩年折舊50%，資產價值呈快速衰減趨勢，與傳統地產持有增值的經濟邏輯完全不同。“多數企業實際上陷入了存量資產難以變現、算力中心改造與建設推進受阻的兩難境地，這是目前地產商向AI賽道轉型的普遍現狀。”

只見“概念”，不見“曲線”

資本市場對概念的追逐，與經營基本面的冰冷現實之間，橫亙著一道難以逾越的鴻溝。

佳兆業資本2025年財報呈現的是一組充滿矛盾的數據。期內實現營業收入2.38億港元，同比增長6%；凈利潤680萬港元，同比扭虧為盈。

增長引擎來自其傳統主業——建筑設備業務的“出海”戰略。其中，新加坡市場憑借設備投入增加與塔吊出租規模提升，實現營收1.08億港元，凈利潤同比增長30%至1237萬港元。

換言之，這家公司的盈利改善，源于其作為建筑機械租賃商的區域擴張，而非任何“轉型”故事。其宣稱的RWA代幣化和AI算力布局，在2025年財報中沒有任何收入貢獻。

母公司層面的數據更為嚴峻。2025年，佳兆業集團營收95億元，同比下降17.8%；物業銷售收入61.44億元，同比大降23.7%。公司擁有人應占溢利525.55億元，看似扭虧為盈，實則完全來自853.74億元的債務重組收益。

若扣除這筆一次性收益后，佳兆業集團實際仍處于深度虧損狀態。合約銷售額從2021年的千億級別驟降至2025年的55.44億元。

現金流同樣捉襟見肘。截至2025年末，其現金及銀行結余僅約5.45億元，而一年內到期的借款高達361.52億元。現金短債比僅為0.02。在這樣緊繃的財務約束下，任何需要持續資本投入的“轉型”，都面臨現實的可執行性質疑。

艾媒咨詢CEO兼首席分析師張毅博士向本報記者分析，跨界轉型企業最容易在技術迭代響應、3D調度優化、芯片適配等環節掉隊，主要問題在于外行對內行的技術升級響應流程效率較低。長期來看，這類企業必須引進專業的經營管理人才，構建自主的資源調度平臺和底層技術能力。

“真正的行業轉型從來不是追風口追出來的，而是基于自身能力邊界逐步生長出來的。”一位長期跟蹤港股房企的房地產咨詢機構高管向本報記者進一步表示，對經歷債務出清的出險房企而言，更現實的路徑是聚焦存量資產運營、提升主業周轉效率，而非在陌生賽道頻繁試錯。

拉長時間維度看，房企追逐產業風口的歷史幾乎與行業市場化周期同步。

從早年的造車、光伏、文旅地產，到近年的元宇宙、預制菜、數字經濟，每一輪市場熱點中都能看到房企的身影。概念釋放期股價快速沖高，隨后因業務無法落地、業績不及預期逐步回落，真正跑通商業模式、形成穩定盈利板塊的案例屈指可數。

佳兆業集團本身便是多元化嘗試的資深參與者。過去十余年間，其先后布局健康醫療、文化體育、商業運營、科技等多個非地產業務板塊，一度提出“多元賽道協同發展”的戰略目標。

但從最新財報數據來看，非地產業務并未成長為對沖主業下行的第二曲線：2025年集團非地產分部的收益占比仍處于較低水平，且全年計提各類資產減值損失達80.78億元，其中發展中物業減值新增45.71億元，土地及樓宇減值1億元，核心資產質量壓力仍在持續釋放。

吳睿指出，“房企轉型能否最終成功，核心取決于房企能否從傳統土建開發思維轉向AI運營思維，兩者行業基因差異巨大，存在難以跨越的鴻溝。”

風口之上的股價暴漲終究是周期輪回里的短暫幻象，只有扎實的業務運營與穩定的現金流，才能支撐企業真正穿越行業周期。