越秀地產，要打一場翻身仗

文/十一弟

最近，國內的土地市場，正在被幾家國央企，炒得越來越燥熱。

上半年最后一天，廣州海珠區掛牌了一宗核心地塊——

琶洲中二區AH041208地塊。

這塊地的規模不大，土地面積9060平米，計容面積不到2.3萬平米，起拍價9.4億。

折算下來，起拍樓面價4.15萬/平米。

別看體量很小，但位置非常核心，地塊所在的琶洲，是廣州最成熟的中央商務區之一。

這里商業氛圍濃厚，互聯網企業總部聚集，地鐵交通便利，教育、商業、醫療等生活配套，非常完善。

琶洲在廣州的熱度和地位，僅次于珠江新城。

這塊地吸引了7家房企報名爭搶——

保利發展，中海地產，招商蛇口，綠城，越秀地產，廈門建發，中鐵置業。

全是清一色的國央企，財大氣粗。

最終，歷經88輪激烈競價，被廣州最大的國企開發商——越秀地產，摘牌拿下。

地價被抬高到了將近14億，溢價率超過46%。

折算下來，成交樓面價6.1萬/平米，躋身廣州土拍史上單價前五。

越秀是廣州的大地主，目前廣州樓面價排名前五的地塊，有三塊是越秀拿下的。

上半年在廣州，越秀只拍了兩塊地，但它是不出手則已，一出手就是王炸。

這兩塊地，兩次刷新廣州樓面地價前五榜單。

年初，越秀以236億地價，拍下了位于天河區珠江新城的馬場1期地塊。

溢價率27%，折合樓面價8.5萬/平米。

在廣州土拍史上，這塊地的總價能夠排到第二，僅次于2009年出讓成交的255億廣州亞運城地塊。

地塊單價則刷新了廣州樓面價紀錄，登頂新的單價地王。

十一弟查了下，今年上半年，在廣州樓市銷售榜單上，越秀賣了212億，排名第二。

排在它后面的，是廣州地鐵地產，上半年銷售額67億，跟越秀拉開了斷層式差距。

銷冠是大本營同樣位于廣州的央企保利，半年賣了251億，仍然穩穩地壓過越秀一頭。

從2024年開始，越秀在大本營的銷售業績遭遇大滑坡，被保利反超，丟掉了銷冠位置。

到去年，保利在廣州賣了550億，越秀全年銷售額332億，拉開了兩百多億的差距。

今年上半年，廣州銷售業績排名前三的樓盤，都是保利開發的。

面粉決定面包——

這幾年，越秀在大本營遭遇滑坡，不能把鍋一股腦地全都甩給市場。

保利面對的是同樣的行情，但過去三年來，它在廣州的銷售規模，不僅沒跌，反而穩中有進。

總想著靠天吃飯，天氣有好的時候，就會有不好的時候。

這些國企在周期上升時，憑借政策和資源優勢獲利，遇到周期下行，就會暴露真實競爭力問題。

退潮的時候，哪些人在裸泳，一目了然。

到了樓市拐點，開發商把地拿對，比什么都重要。

作為廣州本地大國企，越秀依然能夠享受到政策紅利的傾斜和照顧。

2024年，廣州國土部門對一批存量閑置土地進行了收儲。

其中，向越秀收購了位于海珠區、白云區和番禺區的三個項目地塊，總對價超過135億。

這比越秀全年在廣州的拿地預算還要高。

回購收儲的上百億土地款，絕大部分是以地票、而非現金的形式返還給越秀。

它可以在公開市場上拿地時，用于抵充地價。

在樓市下行周期里，廣州其實是在為越秀兜底，出清風險——

通過政府回購收儲存量閑置土地的手段，幫它優化調整在大本營的土儲結構，實現土地換倉。

今年上半年，越秀在廣州的銷售額是212億。

它在年初拍下的馬場1期地塊，以及這次拍下的琶洲地塊，總地價逼近250億，比半年銷售額還要高。

在大本營的拿地策略上，越秀變得愈發激進，火力全開。

它下決心要打一場翻身仗，逆轉自己在廣州的業績頹勢。

很明顯，越秀拋棄了廣撒網、攤大餅式的拿地布局。

把更多的拿地預算，砸到了少數幾宗土地上，挑挑揀揀，擇優而取。

這些地塊位置更核心，單價和總價也更高。

年初拿下的馬場1期地塊，盡管是由越秀地產來操盤，但拿地主體，并不是它。

準確地說，出錢拿地的是越秀地產的大股東——越秀集團。

馬場1期地塊總價高達236億，還規劃了21萬平米的商業物業，要求全部自持。

若是落到越秀地產身上，它在財務和資金上，很可能吃不消。

去年，越秀地產實現營收865億，賺到手的凈利潤，只有區區5500萬，下滑了95%，已經站在了盈虧平衡點上。

它背負了1048億有息債務，其中需要在一年內償還的短期債務是272億。

越秀手上持有468億現金資源，其中可自由支配的現金，大約339億。

若再要斥資236億拍下并持有馬場1期地塊，將會消耗掉越秀絕大部分流動性。

于是，只能是由大股東越秀集團出面拿地，越秀地產負責操盤開發。

這便是廣州最大國企開發商的尷尬處境——

它有心在大本營打一場翻身仗，就必須進行大規模換倉，重新補充彈藥。

等米下鍋，賬上卻未必扛得住。