房地產(chǎn)REITs發(fā)行 步子可以更大一些

特約評論員 仲生/文

6月18日，我國4單首批商業(yè)不動產(chǎn)投資信托資金（REITs）在上交所掛牌上市，這對行業(yè)來說具有重要意義。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，當(dāng)前，如果能夠多業(yè)態(tài)、多層次實(shí)現(xiàn)REITs的突破，實(shí)現(xiàn)“投-融-建-管-退”的經(jīng)營性資產(chǎn)良性循環(huán)，形成行業(yè)發(fā)展新模式下的資產(chǎn)證券化通路，短期猶如久旱逢甘霖，長期則是行業(yè)健康發(fā)展的一個(gè)基石。很多房地產(chǎn)企業(yè)目前手上擁有購物中心、物流園區(qū)等優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，如果能夠通過REITs的通道退出，就可以補(bǔ)充公司的現(xiàn)金流，為企業(yè)當(dāng)前發(fā)展起到“維穩(wěn)”的作用。

整體來看，近兩年國內(nèi)REITs發(fā)行已經(jīng)覆蓋倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房、商場、寫字樓和城市更新設(shè)施等領(lǐng)域，可選的“資產(chǎn)包”越來越豐富了。這是一大進(jìn)步。在發(fā)行數(shù)量方面，則需要力度再加大，速度加快，以滿足企業(yè)合理融資需求。而從戰(zhàn)略價(jià)值上說，因應(yīng)形勢、激活市場，為房地產(chǎn)企業(yè)及持有型商辦資產(chǎn)提供標(biāo)準(zhǔn)化的資本市場退出通道，積極助力盤活萬億級存量資產(chǎn)，有力推動房地產(chǎn)行業(yè)向“資產(chǎn)運(yùn)營+資本運(yùn)作”轉(zhuǎn)型，是時(shí)代和市場的同頻共振、雙向奔赴。

具體情況來看，此次獲批上市的4單項(xiàng)目分別是中信建投首農(nóng)商業(yè)REIT、匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)REIT、中金唯品會商業(yè)REIT和國泰海通砂之船商業(yè)REIT。

從底層資產(chǎn)觀察則發(fā)現(xiàn)，四只產(chǎn)品各具特色。匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)REIT底層為上海黃浦濱江核心商辦資產(chǎn)鼎保大廈和鼎博大廈，租戶以央企國企及國家級機(jī)構(gòu)為主，截至2025年末，鼎保大廈出租率達(dá)100%，鼎博大廈出租率達(dá)99.33%；中金唯品會商業(yè)REIT底層則為鄭州杉杉奧特萊斯及哈爾濱杉杉奧特萊斯，均為所在省份銷售額排名第一的奧萊項(xiàng)目，2025年加權(quán)平均出租率分別為99.52%和99.89%；國泰海通砂之船商業(yè)REIT底層為西安砂之船奧特萊斯，系西北區(qū)域規(guī)模最大的奧特萊斯之一；中信建投首農(nóng)商業(yè)REIT底層為北京天通苑商圈龍頭購物中心龍德廣場，2025年出租率回升至98%以上。

不得不說，這4只產(chǎn)品極其優(yōu)質(zhì)。從房地產(chǎn)整體情況來看，這類優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)數(shù)量眾多，反而更加渴望也得到發(fā)行上市的機(jī)會。對于企業(yè)來說，投資開發(fā)無論是從行業(yè)發(fā)展新階段還是從企業(yè)自身情況出發(fā)，都已經(jīng)不能“大水漫灌”，而是獲得和用好資本市場工具，精心孵化、穩(wěn)定運(yùn)營才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)和產(chǎn)業(yè)的價(jià)值提升。

眾所周知，前些年鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)保障性租賃住房，一批企業(yè)在行業(yè)高峰期因?yàn)槠髽I(yè)運(yùn)營優(yōu)秀紛紛加入。現(xiàn)在，市場變化后這些長租公寓產(chǎn)品變成了“沉睡資產(chǎn)”，如果通過REITs企業(yè)能將其變成現(xiàn)金，融資成本就大大降低，如此，不退出也可以更好地運(yùn)營這些資產(chǎn)。

進(jìn)一步說，無論是倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房、商場、寫字樓，還是城市更新，都能發(fā)REITs，也會加速房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰進(jìn)程，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)更值錢，會倒逼企業(yè)更理性地去開發(fā)運(yùn)營，行業(yè)也徹底地告別粗放式發(fā)展，跟上高質(zhì)量的目標(biāo)要求。更重要的是，減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)，引導(dǎo)資金轉(zhuǎn)向長期收益，形成共融共生的運(yùn)行生態(tài)。

房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展已是時(shí)代所趨，房地產(chǎn)運(yùn)營和服務(wù)時(shí)代也撲面而來，作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)一分子，房地產(chǎn)對一個(gè)理性建設(shè)性的資本市場的呼喚，如雷貫耳。房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的夢想是行業(yè)的夢想，也是國家的夢想，資本市場為此應(yīng)該快馬加鞭、策馬奔騰。