上半年，東莞二手房賣了17391套，大漲！

6月還剩最后幾天，東莞樓市上半年的成績單基本能看出個大概了。

今年1-6月東莞二手房預(yù)計網(wǎng)簽約17391套，比去年同期多賣了2142套，增幅超過14%。

每個月多賣五六百套，疊加起來就是兩千多套的差距。不是某一兩個月爆發(fā)，是整個上半年都走出了穩(wěn)穩(wěn)的向上曲線。

01

二手成交：從“躺平”到“仰臥起坐”

先給6月的二手房成交鼓個掌，它穩(wěn)住了。

截至6月25日，東莞6月二手房網(wǎng)簽累計2836套，日均113套。

按照估計，6月二手房預(yù)計成交3274套，雖然環(huán)比-4%，但同比去年6月大漲26%。

放在全國看，東莞二手房以4%的增幅排在第六，跑贏了深圳、青島、無錫。

把時間拉長到上半年，對比會更明顯。

今年1-6月東莞二手房預(yù)計網(wǎng)簽17391套，去年同期是15249套，多賣了2142套，增幅超過14%。

逐月看，今年除了2月受春節(jié)影響明顯低于去年，其他幾個月基本都壓著去年一頭。

3月多了856套

4月多了482套

5月多了644套

6月預(yù)計多693套

這不是某一個月運氣好，而是整個上半年都在穩(wěn)穩(wěn)地積累，每個月多賣五六百套，疊加起來就是兩千多套的差距。

二手房為什么能走出這條向上的曲線？

核心就四個字——價格合適。

今年以來，和不少中介朋友聊天時，明顯感受到了變化：看房的人多了，談價的人真了，成交的速度快了。

這一輪二手成交的回升，就是自住需求在正常釋放。

東莞常住人口一千多萬，每年新增人口那么多，該買房結(jié)婚的、該換房改善的、該為了孩子上學(xué)的，這些需求不會消失，只是在等一個合適的價格窗口。

現(xiàn)在窗口開了，人就進來了。

02

新房市場：總量還在爬坡，內(nèi)部已經(jīng)分層

再看新房，坦白說，能漲就已經(jīng)不容易。

截至6月25日，東莞新房網(wǎng)簽累計1466套，日均不到60套，單看總量，和二手房的差距確實扎眼。

上半年整體來看，今年1-6月新房預(yù)計網(wǎng)簽8759套，去年同期是8533套，只多了226套，增幅不到3%。

不過這個漲幅的成色，需要理性看待。

現(xiàn)在的東莞新房市場，正在走一條兩極分化的路。

一邊是核心地段、產(chǎn)品能打、口碑在線的項目，愿意為確定性買單的人，一直都有。

這類樓盤基本不愁賣，買家的邏輯很簡單：地段擺在那，配套不用等，開發(fā)商靠譜，貴是貴了點，但買的是確定性。

另一邊是位置偏、沒優(yōu)勢、口碑一般的項目，日子就比較難了。

它們要面對的不僅是同板塊的競品新盤，還有周邊一大波降了價的二手房。

買家一對比：同樣總價，二手面積更大、位置更好、還不用等，憑什么買新房？

最終好項目靠確定性贏得買單，普通項目靠價格也未必能留住客戶。

分化，就是當(dāng)前東莞新房市場的答案。

03

給買房人劃幾個重點

數(shù)據(jù)看完了，最后說一下看法。

第一，東莞二手房的底部基本探明了。

日均110套左右的成交水平，如果能維持住，說明市場的流動性已經(jīng)回到正常軌道。

上半年比去年同期多賣了兩千多套，這個增量不是靠一兩個熱盤撐起來的，是核心區(qū)整體穩(wěn)住的結(jié)果。

以西平板塊為例，最新二手房成交均價20050元/㎡，從今年1月16096元/㎡的低點算起，累計反彈了21%。

量能也在同步跟上，周成交量比去年同期增長了280%，看房的人多了，成交節(jié)奏明顯加快。

回顧過去三年，西平房價整體處于下行通道，但今年1月之后沒有再創(chuàng)新低，底部在17000-19000元區(qū)間反復(fù)夯實，筑底信號已經(jīng)比較清晰。

對于真正要買房住的人來說，現(xiàn)在這個階段，不用焦慮，也不用等所謂的“最低點”——最低點永遠只有回頭看才知道。看到合適的、價格談得攏的，就可以出手。

第二，新房的分化還會繼續(xù)加劇。

這不是壞事，市場在倒逼開發(fā)商做好產(chǎn)品、選好地段、拿出誠意。

那些還想靠一個沙盤、幾張效果圖就收割客戶的項目，以后會越來越難，最終受益的是購房者，選擇更清晰了，踩坑的概率更小了。

第三，具體怎么買，分情況。

①剛需首套，建議重點看二手次新房，樓齡新、配套成熟、房東誠意出售的，大膽去談價。

②改善置換，可以盯著核心地段的新房項目，但要擦亮眼睛，分清什么是真高端、什么是偽豪宅。

③純投資的話，現(xiàn)階段東莞市場沒多少投機空間了，勸你還是先等等。

東莞樓市最慌的時候已經(jīng)過去了。

上半年二手房用14%的同比增長證明了這個城市的購買力還在，新房雖然總量沒怎么動，但內(nèi)部正在經(jīng)歷一場從“拼數(shù)量”到“拼質(zhì)量”的進化。

市場在變聰明，買家也在變聰明。

這大概是這一輪調(diào)整，留給東莞樓市最好的禮物。

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