上海
你可能會發現，現在的上海樓市：
如果你手里有300萬預算，看中的房子稍微猶豫幾天就被人搶走了。
可如果你是2000萬的豪宅房東，你可能已經掛了快1年，來看的人不少，真正出價的沒幾個。
這不是感覺，這是當下上海二手市場真實的數據反饋。
從2024年1月到2026年4月，上海不同總價段二手房的去化周期：數字越小，市場越火；數字越大，越難賣。
房外房研究院制圖/上海不同總價二手房去化周期（LJ數據）
看完這張圖，你會發現一個很有意思的現象：
上海樓市，已經徹底分裂了。
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市場在回暖，但暖得不均勻
時間倒回到2024年1月，全市平均去化周期要16個月以上。
2000萬以上的豪宅，要將近三年半才能賣完。
哪怕是最便宜的300萬以下的房子，也要12.44個月。
可以這么說：
2024年初的上海二手房市場，房東超級焦慮，中介吃土，買家觀望。
房外房研究院制圖/上海全市二手房去化周期（LJ數據）
但到了2026年，情況明顯不一樣了。
市場連續的月成交在3萬套，本月的周末也經常產出現1500套以上的網簽量。
全市平均去化周期已經降到了8.9個月。
尤其是一些低總價段，降幅非常夸張。
比如300萬以下的房子，從12.44個月一路降到了5.03個月，直接腰斬還不止。
這說明什么？市場確實在筑底，流動性在慢慢恢復。
但你要是細看，就會發現恢復也是分人的。
800萬以下，轉機出現了
先看300萬以下的。
老破小、遠郊小戶型、動遷房，是上海的底層基本盤。
2024年1月的時候，房子掛牌后平均要一年才能賣掉。
到2024年12月，降到了7.59個月。
再到2026年4月，已經只有5.03個月。
房外房研究院制圖/300w以下二手房去化周期（LJ數據）
一般來說 ，去化周期低于6個月，就可以說進入賣方市場了。
300萬以下的房子現在確實不愁賣。
再看300-500萬。
去化周期從最高近18個月，降到了想現在的13個月，雖然降幅沒有300萬以下那么猛，但也在持續縮短。
500-800萬去化周期較最高點也有所下降。
但是還在波動期，時高時低，其實是市場傳導到這里還需要時間。
目前300萬以下率先觸底，300-800萬段，或許在往后半年多時間里能看到更顯著的變化。
為什么300萬以下的房子突然這么好賣了？原因其實很樸素：
價格跌到位了、限購寬松、公積金、首付政策支持給力。
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改善有點進退兩難
800-1500萬去化周期看數據是降了一些，但這種影響微乎其微，并不能改變房子難賣、庫存擠壓的基本面。
拿1200-1500萬來說，2024年7月，去化周期峰值是39個月，現在是36個月。
以前要賣3年多，現在還要賣3年。
結論就是，房東只能干著急。
房外房研究院制圖/1200-1500w二手房去化周期（LJ數據）
手上1000萬的房子，能遇到的買家可能只想花800萬的。
差距很大，匹配不起來。
這個總價段的買家現在收入預期不穩定，普遍是比較慫的。
加杠桿是基本不可能的。
要么買3.5代宅的新房，要么就是等等黨。
尤其是對一些錯位的二手產品，看的人很多，但是就是賣不掉。
所以改善段的市場，其實是最拉扯、最殘酷的。
但對房東而言絕不是束手無策：
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豪宅現在是堰塞湖
從1500萬開始，去化周期就都要42個月以上了。
房外房研究院制圖/2000w以上二手房去化周期（LJ數據）
而且賣不掉的大有人在。
當然，豪宅滯銷的原因比剛需復雜得多。
第一，買家群體變了。
傳統行業的企業老板、大廠高管、投資客，現在是集體萎靡。
只有少數新興行業情況比較好，但人群少了很多，積極性也不高。
第二，新房的分流太嚴重了。
以安瀾上海為代表的新規住宅，對二手豪宅市場沖擊很大。
而且新房一些高總價的，或者風貌別墅之類的也很難賣。
像黃浦、靜安等區域的這樣的新房按照現在的速度，賣個3、4年也賣不完。
所以豪宅市場現在就是一個典型的“有價無市”。
而且僵局短期內很難打破。
也就意味著，接下來的政策方向很可能在豪宅段發力。
比如超過多大面積、多少總價的房子，不XG。
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最后
基于去化周期的數據趨勢，有幾點相對明確：
第一，300萬以下的剛需市場，大概率已經完成筑底了。
去化周期降到5個月左右，說明需求很旺盛。
只要上海的經濟基本面不出現大的惡化，這個段位的市場會繼續保持活躍。
第二，800-1500萬的改善市場，接替老破小成為以價換量的主力。
第三，2000萬以上的豪宅市場自然解凍難。當然如果有政策專門刺激，能加速去庫存的過程。
市場已經變成了“K型”分化，一邊熱，一邊冷，中間在掙扎。
對不同的人來說，這意味著不同的策略：
如果你是剛需買家，現在可能是近幾年最好的上車時機。
價格跌到位了，政策也給力了，可選的房子也多。不用太糾結，量力而行就好。
如果你是改善換房，最重要的是先把自己的房子賣掉。
不要指望賣在高點，能順利成交就是勝利。
因為你賣掉的房子大概率也是低價，買進的房子也是低價，整體不吃虧。
如果你手里持有豪宅，抓緊賣，甚至要多想想辦法。
現在的市場是結構性的機會和風險。
誰先接受這個現實，誰就能在這輪調整中活得更從容。
注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。
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