比買(mǎi)房更穩(wěn)的金融杠桿，90%的人卻不敢碰

東哥第888篇原創(chuàng)。

你剛才說(shuō)的保費(fèi)融資的邏輯挺有道理，我覺(jué)得我也聽(tīng)懂了。

但是怎么還是覺(jué)得怪怪的。

妹子坐在對(duì)面，臉上寫(xiě)滿(mǎn)了問(wèn)號(hào)。

東哥夾起一塊蛋糕遞嘴里，嗯，真甜。

東哥說(shuō)，我能理解你的感受。

保費(fèi)融資這東西，聽(tīng)起來(lái)的確感覺(jué)上不那么踏實(shí)。

• 自己付個(gè)首付，剩下的錢(qián)從銀行貸款買(mǎi)房子，你覺(jué)得沒(méi)問(wèn)題；

• 但是自己付個(gè)首付，剩下的錢(qián)從銀行貸款買(mǎi)保單，你就覺(jué)得有點(diǎn)怪。

本質(zhì)上，還是不熟悉。

就像剛才我們提到的三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，其實(shí)和買(mǎi)房子也一致

• 銀行的融資利率風(fēng)險(xiǎn) -> 房貸對(duì)應(yīng)的LPR上漲；

• 保單的分紅實(shí)現(xiàn)率風(fēng)險(xiǎn) -> 房?jī)r(jià)上漲是否符合預(yù)期；

• 客戶(hù)的現(xiàn)金流付息 -> 能不能支付起每月房貸；

而進(jìn)一步拆的話(huà)，就更有意思了。

第一個(gè)，利率風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)客觀存在。

其實(shí)買(mǎi)房子也面臨這個(gè)問(wèn)題。

如果LPR上漲，那么我們就需要還更多的房貸；

保費(fèi)融資利率上漲，我們就要支付銀行更多的利息。

本質(zhì)上，一個(gè)東西。

第二個(gè)，保單的預(yù)期價(jià)值，這個(gè)其實(shí)整體而言比房?jī)r(jià)要更穩(wěn)。

以房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，它的上漲從來(lái)不是線(xiàn)性向上。

而是受人口、產(chǎn)業(yè)、政策、城市能級(jí)、區(qū)域供需、老化、流動(dòng)性等等因素的影響。

就拿這幾年的行情來(lái)說(shuō)，橫盤(pán)多年，陰跌三成，有價(jià)無(wú)市，小區(qū)老化……

種種現(xiàn)象，已經(jīng)不是推演，而是部分地區(qū)的實(shí)際生活。

而儲(chǔ)蓄險(xiǎn)保單，雖然非保證部分可能會(huì)有浮動(dòng)，但不是股票或者房?jī)r(jià)那種劇烈波動(dòng)的資產(chǎn)。

它的底層是保險(xiǎn)公司長(zhǎng)期資產(chǎn)負(fù)債管理，曲線(xiàn)更平滑，預(yù)期更可測(cè)算。

這方面，大概率是勝出。

第三個(gè)，現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

這方面，儲(chǔ)蓄險(xiǎn)比房貸也有優(yōu)勢(shì)。

房貸是每月本金和利息都需要還，現(xiàn)金流壓力大；

保單的話(huà)只還利息，所以壓力要小很多。

至于本金，可以在退保的時(shí)候直接從保單里結(jié)清，是銀行和保險(xiǎn)公司之間的資金劃轉(zhuǎn)。

對(duì)我們自己完全沒(méi)有感知。

所以你看，從金融邏輯拆解，它的風(fēng)險(xiǎn)不是說(shuō)沒(méi)有，但整體而言比買(mǎi)房要低很多。

妹子說(shuō)，你說(shuō)的這些，我在道理上能理解。

但是總覺(jué)得心里不踏實(shí)。

可買(mǎi)房子就沒(méi)有這種感覺(jué)。

這是怎么回事兒？

東哥說(shuō)，陌生。

因?yàn)槟闵磉叄苌儆腥诉@么做。

本質(zhì)上，是因?yàn)檫^(guò)去幾十年的路徑依賴(lài)。

買(mǎi)房子你看得見(jiàn)樓，摸得著墻；

知道小區(qū)在哪里，知道旁邊中介天天報(bào)價(jià)。

哪怕不懂現(xiàn)金流折現(xiàn)、不懂租售比、不懂杠桿風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)覺(jué)得自己懂房子。

而保費(fèi)融資的話(huà)，需要理解保單現(xiàn)金價(jià)值、退保價(jià)值、非保證分紅；

融資比例、貸款利率、保單抵押；

利息支付、IRR、壓力測(cè)試……

每一個(gè)概念，都會(huì)讓你本能的覺(jué)得，陌生，甚至恐懼。

同時(shí)同樣是貸款70%，買(mǎi)房子你覺(jué)得正常，但是買(mǎi)保單就覺(jué)得嚇人，其實(shí)也是因?yàn)榉抠J被社會(huì)敘事正常化了。

國(guó)家、銀行、家庭、丈母娘，甚至隔壁的老王和同鄉(xiāng)的老李。

但金融產(chǎn)品，不能靠熟人數(shù)量投票。

不是身邊人都買(mǎi)房，所以買(mǎi)房就低風(fēng)險(xiǎn)；

也不是身邊人沒(méi)做保費(fèi)融資，所以它就高風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵是，這個(gè)產(chǎn)品對(duì)不對(duì)，它的設(shè)計(jì)是否匹配你的目標(biāo)，它的風(fēng)險(xiǎn)和你的承受能力是否匹配。

而不是你熟不熟悉它。

金融產(chǎn)品，不怕復(fù)雜，怕的是沒(méi)人幫你講明白。

想具體了解的話(huà)，歡迎找東哥一起拆一拆。

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