廣州南沙發布“南十條”穩樓市：一步到位置換，最高補貼17萬元

在全國多地密集落地樓市以舊換新政策的背景下，繼落地全市首例國企主導的住房以舊換新實施方案后，廣州南沙再出樓市調控新政。

6月2日，廣州南沙正式發布《關于進一步推動南沙區房地產（881153）市場高質量發展的實施意見》(簡稱“南十條”)，從以舊換新、現房銷售、購房入學、保障房收儲、存量盤活、好房子建設、15分鐘生活圈建設、市場化安置、一站式政務指引、風險防范等十個方面，疏通住房置換鏈條，同時依托區屬國企平臺探索舊房收儲、改造、租賃、流轉全周期（883436）運營模式，打造區域樓市去庫存、活存量、優供給的差異化發展路徑。

以舊換新最高補貼17萬元

當前房地產（881153）市場正處于從增量開發到存量提質的轉型階段，供需結構失衡、置換循環不暢，已成為區域樓市發展的核心痛點。廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉指出，當前市場改善型需求和剛性需求均客觀存在，核心癥結在于“循環不起來”，因此，政府通過政策干預修復市場循環動力，是當前樓市轉型的重要之舉。

今年以來，全國超130個城市陸續出臺住房以舊換新專項實施細則，聚焦打通居民住房置換通道、盤活樓市存量資源。

南沙區住房和城鄉建設局局長陳榮毅介紹，此次出臺的“南十條”與“穗八條”聯動互補，旨在進一步暢通住房置換鏈條、優化供需結構、盤活存量資產，推動房地產（881153）與城市建設、產業發展、民生保障深度協同、良性循環。

“南十條”規定，2026年1月1日至2027年6月30日，參與南沙區住房以舊換新的居民個人，可按所購新建商品住宅購房款總額的1%獲得專項補貼，單套最高2萬元，補貼總額3000萬元，用完即止。

值得注意的是，與廣州市“賣舊買新”按貸款總額1%補貼、最高3萬元不同，南沙按購房總價進行補貼，全款、低貸款購房者均可受益，購買200萬元新房即可拿滿補貼。市、區兩項補貼可以疊加，并與南沙區新引進人才生活補貼等政策合并享受，符合條件的青年人才最高可獲得17萬元補貼，這一政策利好進一步凸顯了南沙的置業優勢。

在置換模式上，由開發商或其指定單位直接收購舊房，省去中介掛牌、自主售賣等繁瑣流程，居民僅需與開發商談定價格、補齊房款差價即可一站式置換新房。

為激活樓市需求，南沙將教育配套賦能作為重要抓手。自2025年起，南沙常態化實施“購房入學”，非本區戶籍人員購買新建商品住宅完成網簽，即可由教育部門統籌安排義務教育階段起始年級區屬公辦學位(含政府購買的民辦學校學位)。

陳榮毅透露，今年將有條件探索購買商辦物業入學，有效解決購房者子女入學的痛點。

商辦物業與入學資格的關聯，本質上是對非住宅類資產持有者教育權益的延伸覆蓋，有望進一步降低在南沙安家的門檻，實現住房與教育資源的有效銜接。不過，此前南沙已發布2025年學位預警，部分公辦小學學位供給緊張，商辦物業入學的落地方式、學位分配機制以及公辦學位承載能力之間的平衡，仍有待進一步細化。

在國家“控增量、去庫存、優供給”的調控新思路下，南沙同步優化征地安置方式。“南十條”明確，未來三年內，對于征收項目，原則上不再統籌新建安置房源，依托房票安置、收購存量商品房等市場化方式解決安置需求，助力商品房去庫存。

目前，南沙樓市存量去化成效已逐步顯現。數據顯示，2026年一季度，房票網簽面積超3000平方米，預計第二季度網簽量達4500平方米，加速釋放市場化安置紅利。截至目前，南沙已累計采購544套、總面積7萬平方米的商品房用于征收安置，累計發放6.38億元房票額度，已有約120套房票房源完成網簽。

分管房地產（881153）業務的南沙區住建局副局長周炯介紹，上述房票可在廣州全域使用。南沙同步搭建了“房源超市”，整合了區域內24個項目的1997套在售房源。居民若選購“房源超市”的房源，還可額外享受約11%、單價約1300元/平方米的政策激勵。同時，城市更新領域同步推行“以購代建”模式，各鎮街及改造主體已累計采購1904套、總面積22萬平方米的存量商品房作為安置房源，持續盤活市場存量資產。房企向城市運營商轉型

“南十條”的落地，為南沙房地產（881153）市場規范化、高質量發展提供了制度框架。在此之前，南沙區屬國企南沙開建集團已率先落地全市首個國企主導的以舊換新先行試點，為“南十條”落地提供實踐樣本。

據了解，南沙開建集團以舊換新首批試點收購存量房總額度達30億元，收購范圍覆蓋廣州市內符合條件的存量住宅，業主可一站式置換該集團旗下8個在售新房項目的房源。收舊主體為其全資子公司廣州南沙開建住房租賃發展投資有限公司。

南沙開建集團董事長葉鎮慧表示，與傳統“中介代賣”不同，本次國企主導的以舊換新突出國有平臺信用優勢，通過直接收購等方式，有效規避個人交易、中介交易中的不確定性風險，保障置換流程穩定可控。

同時，舊房收購范圍較為多元，覆蓋符合條件的住宅及部分具有運營價值的資產，并積極探索更廣區域內的置換需求導入南沙的可行路徑。

南沙開建集團董事長顧問宋榮介紹，國企收儲的舊房將統一實施微改造、品質升級，改造完成后作為長租公寓對外運營。舊房收購資金對應30年長期貸款，以長期穩定的租金收益覆蓋財務成本，擇機出售部分資產回籠本金，形成“買-租-賣-再買”的可持續循環。

這種運營模式打破傳統樓市“賣一買一”的短期交易邏輯，通過國有平臺參與，打通舊房收購、新房銷售、租賃運營、資產盤活等環節，形成多方受益的住房循環機制。對居民而言，舊房收購款可直接抵扣新房購房款，大幅縮短置換周期（883436）、降低置換成本；對市場而言，有效激活改善型住房需求，推動新房、二手房和租賃市場聯動；對城市發展而言，也有利于帶動裝修、家電、家具等配套消費（883434），推動房地產（881153）上下游產業協同發展。

試點落地以來，南沙開建集團已接收報名約400組，完成置換64戶，涉及舊房24套、新房36套，舊房評估總金額及新房成交總金額已達1.3億元。

當前多數城市收舊范圍仍限定在本市域內。宋榮透露，后續試點規模有望擴大至100億元至300億元，收儲范圍將逐步拓展至深圳、中山等大灣區核心城市。

李宇嘉分析認為，房地產（881153）行業已告別增量開發時代，開發商從開發銷售主體向城市綜合運營商轉型，是行業長期發展的必然趨勢。

“收儲回來的房屋如何運營，考驗著開發商的運營能力。市場化企業在探索存量運營模式時，往往會更多考慮盈利和短期資金回報，南沙區屬國企以國資力量探索可持續的存量盤活路徑，其探索形成的成熟模式，將為行業轉型提供可參考的示范樣本。”李宇嘉表示。