廣東
什么是"原拆原建"？來源：貝殼找房來看方案里幾個關鍵數字：來源：貝殼找房來源：貝殼找房廣州原拆原建走到今天，已經跑出了三個階段：
老破小的命運，要徹底變了！
5月26日，廣州市住建局宣布《廣州市城鎮房屋更新條例》啟動立法。
來源：廣州市住建局
消息一出，很多人沒太當回事。
但如果你家住的是老舊小區、危舊樓，或者你手上握著一套老城核心的"老破小"。
這件事，你最好認真看完。
因為這部法，很可能就是"原拆原建"從試驗田走向全面鋪開的那把鑰匙。
它的核心是，政府不征收，開發商不主導，業主自己出錢、自己決定拆了重建。
而這部立法的核心邏輯硬生生也是八個字：“誰出資、誰受益，成本共擔”。
官方的意思說得很明白，未來要建立“政府引導、市場運作、公眾參與”的可持續城市更新模式。
來源：廣州市住建局
聽起來要自己掏錢，好像不太劃算？
等一下，先算筆賬再說。
就在最近，員村新村召開了一場原拆原建宣貫會。這是廣州中心城區首個主動推進原拆原建的大型住宅區，約2700戶，多是建于上世紀70年代的6層老樓，絕大部分是30到90㎡的小戶型。
建安成本約5000～6000元/㎡，居民自付。
也就是說，一套40平的老房，業主需要自掏大約20萬元。
新增面積地上最高可增容30%。
套內面積不足90㎡的，廚房可以加4㎡、衛生間加3㎡，有獨立廚廁了，可以說，這是從"將就住"到"好好住"的質變。
新增面積的地價按基準地價40%補繳。
員村所在地段，基準地價約2.95萬/㎡，按40%算，補繳地價約1.18萬/㎡。假如新增5㎡，補交5.9萬。
沒錢怎么辦？方案明確支持，可提取物業維修基金、使用公積金貸款、抵押房產融資，不是非得一次性掏清。
現在問題來了，值不值？
員村新村目前二手房成交單價約1.9萬～2.1萬/㎡，而隔壁新盤保利天曜賣到9～13萬/㎡，保利玥璽灣更是到了17～20萬/㎡。（價格僅供參考，具體以實際為準）
地段完全一樣，價差能拉開10萬以上，就因為房子太舊。
投入20萬左右的建安成本，換來一套有電梯、有獨立廚衛的新房，在這個地段，只要項目順利落地，這筆賬在大多數情況下不難算明白。
相比員村的"量大"，五羊新城最近傳出的方案更讓人眼前一亮。
中山一路5號、9號、13號、15號及楊箕外4-8號大院，上月召開業主大會，討論原拆原建。
中山一路小區 來源：百度地圖
這幾棟樓的位置什么水準？
一路之隔就是珠江新城，距離楊箕站直線不到700米（來源：百度地圖），抬頭就能看到正在施工的東山云起，售價約8.5萬～10萬/㎡。（價格僅供參考，具體以實際為準）
目前流出的方案，每戶出資約40萬元，原地重建為約30層塔樓。
而這一帶二手房掛牌價在3.5～6.3萬/㎡不等。
40萬換一套珠江新城旁邊的新房，轉手的話不愁賣，你說這筆賬怎么算？
但原拆原建，也有幾道真實的難關。
第一關：同意率。
就拿目前員村新村的方案來說，啟動和方案表決都需達到90%業主同意，簽約階段則需要75%面積+75%人數雙達標。
這個門檻，真的不低。
加上老小區老年業主居多，有人聽不懂普通話，有人早就不在廣州，甚至不在國內。前期光是找人就是一大工程，更別說做工作了。
據業內透露，廣州正在研究進一步調整同意率門檻，預計會適當下調，方便推進。
而這次立法征求意見，也專門把"達到何種比例可啟動實施"列為重點問題。
第二關：過渡期。
拆了重建，少則半年，多則更久，這段時間，業主住哪？租金誰出？
參考越秀黌橋·小石集項目，從動工到收樓僅用了六個月，算是神速。
越秀黌橋·小石集項目 來源：越秀發布
但過渡期租金，目前沒有明確的補貼機制，屬于業主自行承擔。
第三關，資金壓力因人而異。
比如，在小石集項目里，兩戶面積較大的私房業主（80㎡和126㎡），測算出資額分別達到70萬和110萬，最終因為家庭內部意見不統一，沒有參與改造。
面積越大，出資越多，說服難度越高，這是現實。
第一輪，是花都集群街2號、越秀小石集這樣的單棟樓試水，體量小，產權簡單，先蹚出一條路來。
跑通之后，第二輪升級到海珠得勝崗。25棟危舊房、1.87公頃，去年11月正式開工，廣州第一次把"原拆原建"從單宗地推進到成片連片。
海珠得勝崗改造效果圖 來源：廣州安居住房
現在到了員村新村，2700戶、產權結構復雜、坐落在金融城旁邊的核心地段，這是3.0，體量和難度都不是一個量級。
每一步，都是在沒有完整法律框架的情況下"摸石頭過河"的。
而這一次，《廣州市城鎮房屋更新條例》的立法啟動，就是要把這些經驗用法律固定下來。
同意率怎么定、資金怎么籌、審批怎么走、困難業主怎么幫、歷史建筑怎么保護……通通寫進法條，有據可依。
立法成功后，原拆原建就不再是"碰運氣"的事，而是有規矩、有流程、有保障的常規路徑。
這對整個廣州老破小市場，是一個質變信號。
目前，條例正向社會征集意見，截止時間是2026年6月8日。
如果你對原拆原建有想法，比如覺得同意門檻太高、擔心過渡期沒保障、或者手頭資金確實困難等，現在就是你發聲的機會。
當然，原拆原建不是萬能藥，不是每棟樓都能推動，也不是每個業主都能輕松出那筆錢。
但對廣州中心城區那些真正住在危舊樓、上年紀的老破小里的人來說，自主更新，可能真的是最后一次"逆天改命"的機會了。
立法，是讓這條路走得更穩。
如果你家的老破小，也能走原拆原建這條路，你愿意掏錢嗎？
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