實(shí)業(yè)資本“圍獵”五星級(jí)酒店

本文來自微信公眾號(hào)“空間秘探”，作者：秦敏慧。

五一小長假已經(jīng)過去，處于核心地段的烏魯木齊富力萬達(dá)文華酒店客流不斷。但鮮有人發(fā)覺，在假期前夜這家酒店已經(jīng)在法拍平臺(tái)被一家名為“浙江啟賢汽車服務(wù)有限公司”以近乎腰斬的底價(jià)拍下。穿透工商信息發(fā)現(xiàn)，這家競得公司居然是比萬達(dá)文華酒店還小兩歲的浙江民企。但這并非個(gè)例，處于價(jià)值重構(gòu)階段的五星級(jí)酒店，正被越來越多的實(shí)業(yè)資本“圍獵”……

萬達(dá)文華3.37億元易主浙商

4月30日，浙江啟賢汽車服務(wù)有限公司以337,443,064元競得烏魯木齊富力萬達(dá)文華酒店，該酒店于2016年開業(yè)，建筑面積約4.75萬平方米，共有客房271間，坐落于烏魯木齊市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)核心地帶。

4月初該酒店法拍時(shí)，其資產(chǎn)總價(jià)約4.22億元（一拍起拍價(jià)），折算每平方米約8882元。而3.37億元已是二拍降價(jià)后的價(jià)格，每平方米約7100元，低于烏魯木齊核心商圈的部分高端酒店單價(jià)。

以沙依巴克區(qū)友好商圈或天山區(qū)核心商務(wù)區(qū)的國際品牌五星級(jí)酒店舉例，康萊德、希爾頓等雖無直接公開每平方米價(jià)格，但參考其高端定位及類似項(xiàng)目交易情況，單價(jià)通常在10000至15000元/平方米之間。烏魯木齊富力萬達(dá)文華酒店的處置參考價(jià)為6.03億元，以3.37億元底價(jià)成交，相當(dāng)于打了5.6折，折價(jià)空間顯著，很明顯是“低價(jià)入市”。

盡管酒店經(jīng)歷二次法拍，但酒店本身并未虧損反而表現(xiàn)出色。據(jù)媒體報(bào)道，“五一”假期期間該酒店“一房難求”，即使房價(jià)較高，仍吸引了大量游客和商務(wù)旅客入住，擁有市場認(rèn)可度和吸引力。

真正促使酒店拍賣的原因還是與賣方富力的資金壓力有關(guān)，酒店作為重資產(chǎn)，折舊高、回報(bào)周期長，成為企業(yè)“現(xiàn)金流包袱”，促使賣方以低價(jià)快速變現(xiàn)。加之去年一年酒店業(yè)整體低迷，法拍酒店成交率僅6.6%，超90%的酒店資產(chǎn)流拍。買方市場主導(dǎo)下，賣方為吸引買家，不得不大幅降價(jià)。

一邊賣方急于出手變現(xiàn)，一邊擁有穩(wěn)定客群，這家酒店便迎來了“撿漏者”——浙江啟賢汽車服務(wù)有限公司（以下簡稱“浙江啟賢汽車”）。工商信息顯示，浙江啟賢汽車成立于2018年，注冊地在杭州濱江區(qū)，經(jīng)營范圍為汽車新車銷售、汽車零配件批發(fā)、租賃及機(jī)械設(shè)備銷售等。公司主業(yè)為汽車租賃，看似和酒店業(yè)毫無關(guān)聯(lián)，但背后卻藏著浙商的投資布局。

浙江啟賢背后控股股東為中科久泰控股有限公司（以下簡稱“中科久泰”），是該酒店的實(shí)際接盤方。中科久泰業(yè)務(wù)覆蓋廣泛，包含能源、金融、地產(chǎn)、高科技等，集團(tuán)總部位于杭州，而中科久泰的實(shí)控人是陳積澤，這并非他首次布局酒店資產(chǎn)。

2022年6月，中科久泰收購了位于杭州錢江新城核心地段的泛海釣魚臺(tái)酒店。彼時(shí)，這家酒店周邊有洲際、萬豪、康萊德、柏悅等多家國際連鎖酒店，位置絕佳。酒店曾因?yàn)樵?jié)煙花秀被帶火，包廂被熱搶。

原泛海釣魚臺(tái)酒店于2016年開業(yè)，業(yè)主為浙江泛海建設(shè)投資有限公司，運(yùn)營方為釣魚臺(tái)美高梅酒店集團(tuán)。2022年，其母公司泛海控股因自身債務(wù)壓力，將業(yè)主為浙江泛海建設(shè)投資有限公司股權(quán)納入法拍范圍。中科久泰以較低價(jià)格（約評(píng)估價(jià)的5-6折）完成收購。

作為浙江泛海建設(shè)投資有限公司的核心資產(chǎn)，泛海釣魚臺(tái)酒店自然劃進(jìn)中科久泰旗下。不過令人惋惜的是，新舊業(yè)主的轉(zhuǎn)變并沒有留住運(yùn)營方。2023年8月，新業(yè)主中科久泰終止與釣魚臺(tái)美高梅集團(tuán)的合作，并一直獨(dú)立運(yùn)營至今。目前，該酒店已改名為杭州久泰飯店，由中科久泰獨(dú)自管理運(yùn)營，未委托其他酒店集團(tuán)。

但杭州久泰飯店并不抗拒引入第三方運(yùn)營，曾網(wǎng)傳酒店將引入LXR品牌，與西安曲江LXR競爭“大中華區(qū)LXR首秀”之位。但由于業(yè)主方中科久泰堅(jiān)持要以特許經(jīng)營方式運(yùn)營，而希爾頓集團(tuán)不接受以特許經(jīng)營模式開展LXR在大中華區(qū)的首次亮相，最終導(dǎo)致雙方談判破裂。

中科久泰創(chuàng)始人陳積澤是溫州平陽南雁鎮(zhèn)人，從經(jīng)營兔毛貿(mào)易起家，后陸續(xù)涉足木材、皮革。真正讓他攢下“第一桶金”的是2003年進(jìn)軍煤炭開采領(lǐng)域。2014年和2015年，先后成立中科久泰與天蟲資本，正式涉足金融。2019年，公司遷回杭州，業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)張至能源、金融、地產(chǎn)、高科技等多個(gè)領(lǐng)域。

購入烏魯木齊富力萬達(dá)文華酒店，不得不說與杭州久泰飯店的收購有異曲同工之妙——雖然尚不清楚后續(xù)酒店運(yùn)營方是否會(huì)更換，但雙方都是在原業(yè)主式微之際果斷抄底的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，二者都是中科久泰龐大投資版圖中的清晰一環(huán)。

五星級(jí)酒店成浙商“投資熱土”

實(shí)際上，陳積澤的抄底并非個(gè)例。近幾年，五星級(jí)酒店在近期法拍市場中成為不少浙商老板的“抄底”對象，這些浙商老板雖來自不同行業(yè)，但都具備較強(qiáng)的資本實(shí)力和實(shí)業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，并且在抄底過程中存在著一些共性。

首先，從資本結(jié)構(gòu)來看，收購五星級(jí)酒店的浙商老板大多來自浙江傳統(tǒng)實(shí)業(yè)資本，而非知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)涉足酒店業(yè)，更多扮演的是流量導(dǎo)入與營銷推廣的角色。它們利用平臺(tái)流量（如飛豬、抖音、小紅書等）為酒店提供預(yù)訂導(dǎo)流、品牌曝光和精準(zhǔn)營銷服務(wù)，通過內(nèi)容種草、直播帶貨、會(huì)員聯(lián)動(dòng)等方式吸引客源。

即使觸及酒店業(yè)務(wù)的更深層，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也主要以技術(shù)賦能、品牌運(yùn)營或模式創(chuàng)新的方式發(fā)揮作用。例如，綠云軟件作為國內(nèi)領(lǐng)先的酒店信息化服務(wù)商，其開發(fā)的“綠云云鏈”生態(tài)系統(tǒng)覆蓋酒店全生命周期管理，為3.7萬多家酒店提供PMS（物業(yè)管理系統(tǒng)）、中央預(yù)訂系統(tǒng)、客戶關(guān)系管理等技術(shù)解決方案。

就算是阿里巴巴這樣的互聯(lián)網(wǎng)巨頭，其自營品牌“菲住布渴”也是以酒店為試驗(yàn)田，測試和驗(yàn)證人工智能、大數(shù)據(jù)、機(jī)器人等技術(shù)的場景應(yīng)用，或滿足內(nèi)部差旅需求。

歸根結(jié)底，浙江互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)涉足酒店業(yè)的核心邏輯是技術(shù)、流量與生態(tài)賦能，目標(biāo)是提升整個(gè)行業(yè)的數(shù)字化水平和競爭力，而非追求傳統(tǒng)酒店業(yè)務(wù)的規(guī)模擴(kuò)張。

與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)不同，浙江傳統(tǒng)實(shí)業(yè)資本選擇直接收購五星級(jí)酒店資產(chǎn)，成為酒店業(yè)主。他們多數(shù)來自建材、能源、商貿(mào)等領(lǐng)域，通過長期實(shí)業(yè)經(jīng)營積累豐富現(xiàn)金流，具備足夠資金實(shí)力進(jìn)行大額酒店資產(chǎn)收購。

典型的例子是，來自浙江寧波的“建材大王”畢偉國，短短不到半年就先后拿下三家五星級(jí)酒店，總耗資超9億元，展現(xiàn)出他逆周期的投資策略。

2025年底，畢偉國通過旗下寧波江東現(xiàn)代機(jī)電物資市場發(fā)展有限公司，以2.32億元拍下無錫富力喜來登酒店資產(chǎn)。一個(gè)月后，又通過寧波江東現(xiàn)代家園市場服務(wù)有限公司，以3.04億元拍下合肥富力威斯汀酒店資產(chǎn)。今年4月，其旗下寧波江東現(xiàn)代機(jī)電物資市場發(fā)展有限公司再以3.76億元拍下武漢富力威斯汀酒店資產(chǎn)。巧的是，三家酒店均為折價(jià)成交——每筆都是在二拍降價(jià)后，以5.6折的底價(jià)“撿漏”。

而這并非畢偉國首次抄底富力系酒店。2019年富力地產(chǎn)首次陷入流動(dòng)性危機(jī)時(shí)，他就以6億元拿下寧波富力索菲特大酒店（現(xiàn)寧波鄞州喜來登）。

更早之前，畢偉國已成立寧波偉立投資集團(tuán)，將實(shí)業(yè)投資與酒店運(yùn)營作為雙主業(yè)，業(yè)務(wù)涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、金融投資等領(lǐng)域，為酒店收購提供資金與管理支持。其酒店布局可追溯至2002年——當(dāng)年他收購寧波中國五礦中興大酒店，正式開啟酒店投資之路，此后一直通過旗下實(shí)體持有該酒店物業(yè)。

可以說，機(jī)會(huì)是留給有準(zhǔn)備的人的。畢偉國從一開始就懷揣涉足酒店業(yè)的想法，卻并未在中國房企上行期借酒店物業(yè)圈地加杠桿，而是耐心等待行業(yè)下行期，順勢低價(jià)抄底五星級(jí)酒店資產(chǎn)。而且值得注意的是，這些資產(chǎn)大多背靠萬達(dá)、萬豪、洲際、希爾頓等成熟酒店集團(tuán)，運(yùn)營體系完善，能夠提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

當(dāng)然，也有一些新業(yè)主看中這些低價(jià)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，毅然跨界收購，完成酒店領(lǐng)域的首次布局。例如，今年4月，浙江君騰汽車用品有限公司拍下義烏富力萬達(dá)嘉華酒店。工商數(shù)據(jù)顯示，該公司主營業(yè)務(wù)為洗車服務(wù)、汽車零部件銷售等，與酒店并無直接關(guān)聯(lián)。此次收購是公司實(shí)控人徐士勇從汽車后市場向核心實(shí)體資產(chǎn)延伸的重要一步，既能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值，又能進(jìn)一步整合本地資源，成為浙商抄底的又一鮮活案例。

逆周期抄底打得什么算盤

總體來看，浙商頻繁抄底五星級(jí)酒店看似出于投資目的，實(shí)則是綜合多重因素的戰(zhàn)略行為。

一方面，近年來，房企債務(wù)危機(jī)導(dǎo)致大量優(yōu)質(zhì)酒店流入法拍市場，折價(jià)明顯。浙商以較低成本獲取核心地段資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)保值增值。另一方面，許多浙商主業(yè)并非酒店業(yè)，跨界投資能分散主業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)高端酒店可作為商務(wù)平臺(tái)，提升企業(yè)形象、拓展人脈資源，具有額外戰(zhàn)略價(jià)值。

此外，去年四星級(jí)以上酒店已納入公募REITs范圍，提前布局便于未來資產(chǎn)證券化；加之旅游市場復(fù)蘇，酒店收入有望回升，浙商此舉也是對行業(yè)長期增長的押注。

能接得住盤說明浙商確實(shí)有一定的資金實(shí)力與投資眼光，但“接盤”后能否繼續(xù)賺錢，關(guān)鍵在于運(yùn)營能力。簡單來說，收購后的五星級(jí)酒店到底該誰來運(yùn)營？

從以往浙商抄底五星級(jí)酒店的案例來看，多半會(huì)轉(zhuǎn)為自營。上文的烏魯木齊富力萬達(dá)文華酒店，雖然在OTA平臺(tái)上還未更名，但網(wǎng)上已有傳聞業(yè)主計(jì)劃改自營的消息。為何許多浙商不繼續(xù)與運(yùn)營方合作，而是選擇主動(dòng)摘牌？

實(shí)際上，浙商抄底的五星級(jí)酒店中，國際酒店品牌占據(jù)一定比例，而這些品牌的管理費(fèi)成本不低。基本管理費(fèi)一般為年?duì)I收的2%—5%，其中萬豪、希爾頓等品牌多在2%—3%，部分奢華品牌可達(dá)4%—5%。

此外，還需繳納占總收入1%—2%的營銷服務(wù)費(fèi)或品牌推廣費(fèi)，用于品牌宣傳和市場活動(dòng)。若酒店業(yè)績出色，還可能產(chǎn)生與經(jīng)營毛利掛鉤的獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)，通常為經(jīng)營毛利的5%—10%，業(yè)績越好費(fèi)用越高。這意味著即便酒店盈利，仍需向運(yùn)營方分走相當(dāng)一部分利潤。

這樣一來，國際酒店的管理費(fèi)占總收入的5%—10%。若采取特許經(jīng)營模式，管理費(fèi)比例可能略低（4%—6%），而委托管理模式的管理費(fèi)比例可能偏高（6%—10%）。但無論是哪種管理模式，改為自營后浙商都可以省去這些費(fèi)用，將資金直接用于酒店運(yùn)營、設(shè)施維護(hù)或市場推廣，從而提升利潤空間。

同時(shí)，浙商抄底的底層邏輯是對酒店資產(chǎn)長期價(jià)值的看好，希望通過掌握酒店運(yùn)營主導(dǎo)權(quán)，靈活調(diào)整經(jīng)營策略、成本控制和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，而非依賴外部品牌管理團(tuán)隊(duì)。

判斷一家酒店是否盈利，運(yùn)營能力是關(guān)鍵因素。因此，如何通過自營維持酒店現(xiàn)金流健康運(yùn)轉(zhuǎn)，從而保持其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)屬性，是浙商收購五星級(jí)酒店后面臨最核心的問題。

事實(shí)上，近年來不止浙商，不少跨界實(shí)業(yè)企業(yè)也在收購五星級(jí)酒店。它們憑借自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢與酒店業(yè)務(wù)相結(jié)合——雖然主營業(yè)務(wù)并非酒店，但可借助制造業(yè)、醫(yī)療、科技等主業(yè)資源，將酒店作為業(yè)務(wù)協(xié)同平臺(tái)，用于高端商務(wù)接待和客戶活動(dòng)，從而降低自建接待設(shè)施的成本。

還能引入數(shù)字化管理、個(gè)性化服務(wù)、康養(yǎng)融合等新理念新技術(shù)，打破傳統(tǒng)運(yùn)營模式，如泉州延趣網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（一家游戲開發(fā)企業(yè)，以手游《叫我大掌柜》聞名）收購泉州富力萬達(dá)文華酒店（現(xiàn)泉州萬達(dá)文華酒店），將酒店作為游戲業(yè)務(wù)的線下體驗(yàn)空間，結(jié)合游戲IP打造主題酒店或舉辦游戲相關(guān)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)游戲與酒店業(yè)務(wù)的跨界融合，提升品牌影響力。

實(shí)業(yè)資本“圍獵”五星級(jí)酒店，本質(zhì)是逆周期資產(chǎn)配置與產(chǎn)業(yè)協(xié)同的雙重博弈。他們以實(shí)業(yè)為盾，借法拍折價(jià)之機(jī)抄底核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，既對沖主業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，又謀局證券化紅利。但摘牌自營后，雖能省下高額管理費(fèi)，卻也將運(yùn)營壓力從國際品牌轉(zhuǎn)嫁至自身。酒店業(yè)終究是運(yùn)營密集型產(chǎn)業(yè)，能否從“撿漏”走向“穩(wěn)賺”，關(guān)鍵不在收購時(shí)的魄力，而在接盤后的運(yùn)營定力。