新世界悄悄“割愛”凱悅旗下三家酒店？

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：王小熊。

賣資產回血，過去一年里始終是坊間對新世界的核心猜測。從瑰麗酒店被傳由黑石注資入主，到如今凱悅旗下三家品牌酒店核心股權擺上交易桌，這家老牌港資房企的酒店版圖一再成為市場焦點。若此次156億港元的交易最終落槌，新世界究竟能從中回籠多少真金白銀？這筆賬，或許藏著港資地產酒店半世紀沉浮的密碼。

按捺不住的新世界，打算用三家酒店“回血”23億？

從金鐘地鐵站四通八達的回廊步入香港國際會展中心，香港君悅酒店坐落在一棟全玻璃立面的“凹”字型大樓內。憑借區位優勢，這家酒店承接過無數國際會議與商貿洽談；縱覽維港的窗景，更使其常年維持九成以上的入住率。

與之相望的，是同樣由萬豪國際集團管理經營的香港萬麗海景酒店。其中，提供粵式珍饈的滿福樓（Dynasty）、融匯東西方風味的Mirage酒吧及餐廳、以“酒店中的家”為設計理念的行政酒廊，曾吸引無數名流于此用餐和下榻。

維港對岸，凱悅酒店集團于美國以外的第一間酒店——尖沙咀凱悅酒店（原稱香港凱悅酒店），正置身于集零售及高級住宅公寓于一身的K11綜合商廈內。

2015年4月29日，三家酒店資產組合最初由新世界發展與阿布扎比投資局的全資附屬公司HIP Company Limited共同設立合營企業接手，當時交易代價總額為185億港元，新世界發展出資約100.82億港元。

如今，這三家豪華酒店50%的股權正在被新世界發展有限公司（下稱新世界）考慮以約156億港元（約20億美元）的價格出售；潛在買家則是總部位于新加坡的房地產管理公司Aravest Pte，該公司由三井住友金融與租賃公司支持，目前管理資產規模達到約93億美元。

面對市場的熱烈揣測，新世界發展已于5月初發布澄清公告，證實公司確實收到了潛在買家的接洽，但目前雙方的互動僅限于初步試探階段，尚未就任何出售事項訂立根據上市規則必須予以披露的具法律約束力協議。

在跨越11年的運營周期中，出售資產所帶來的收益是一筆不便細算的賬，但依舊可以簡單測算新世界的可能盈利。據估計，若此次與Aravest的交易最終落槌，新世界發展在扣除相關債務后，預計將實現約合23.4億港元（約3億美元）的凈現金回流，這無疑將為其后續的債務清償與財務修復提供寶貴的“子彈”。

賣資產，尤其是出售酒店，在過去一年里始終是坊間對新世界化債路徑的核心猜測。此前，市場目光更多聚焦于新世界旗下的奢華酒店品牌——新世界酒店和度假村、以及瑰麗酒店，該資產包曾一度傳出或被黑石注資入主的消息。盡管這一傳聞被控股股東周大福方面火速否認，但瑰麗這塊港資地產酒店“金招牌”的高價值與高流動性，仍是新世界手中一張不可忽視的底牌。

如今，新世界的出售目標轉向了凱悅旗下三家品牌酒店的核心股權。這三家酒店均背靠核心商圈、且營收穩定，在過往十年的地產周期中實現了可觀的物業升值；而出售標的從自有奢華品牌到第三方管理酒店核心股權的背后，或許正藏著這家老牌港資地產商半個世紀以來的沉浮密碼。

高杠桿、高負債，新世界或將只出售不融資

今年初，有關黑石注資新世界的傳聞再度泛起，彼時業界熱議的焦點在于，這家老牌港資房企的控股權是否將落入外資巨頭之手。然而近一年拉鋸之后，雙方的注資談判終告破裂。

按照市場流傳的方案，黑石計劃向一個新設特殊目的載體（SPV）注資約25億美元，成為新世界發展的最大股東；鄭氏家族則需另行出資10億-15億美元。但這一安排意味著鄭氏家族將讓出對新世界的控股權。

/ 杠桿率猛增，“造血”能力不敵虧損

這場中止的融資談判像一面鏡子，折射出一個香港老牌地產家族在樓市下行時期和高負債之下，正面對的復雜選擇。

在過去的幾十年，香港房地產的打法曾經依靠“競得土地-高密度開發-搭上上升周期順風車”的“快建快銷”模式，在地少人多的香港支撐了幾代地產家族的崛起。上行周期內，新世界依賴債務擴張、土地儲備、商業地產開發和品牌化項目推動，在過去的數十年間更是實現了飛速擴張。

當下，這套模式卻面臨著根本性挑戰：土地成本高、銷售周期拉長，寫字樓和商業地產承壓，利率水平抬升，資本市場對高杠桿地產公司的容忍度下降。

財務方面的虧空映照了新世界在這個地產周期中的衰頹。2024財年（2023年7月-2024年6月），新世界近二十年來首次出現年度虧損，錄得股東應占虧損約196.83億港元。

2025財年，虧損仍在繼續，新世界營收同比下滑22.64%至276.81億港元，虧損額達163億港元。2026財年中期業績顯示，2025年下半年收入83.91億港元，同比大幅下滑50%；股東應占虧損37.29億港元，雖較上年同期收窄44%，但已是連續第三個財年錄得中期虧損。

*新世界2025年年度報告主要會計數據

同周期內，公司的經營“造血”能力也已十分虛弱，2025年下半年新世界的經營活動現金流凈額僅為23.2億港元，同比銳減48.3%，無法覆蓋同期高達29.6億港元的利息支出。

彭博行業研究數據顯示，到2025年中期，新世界發展凈負債已接近股東權益的98%，成為香港杠桿率最高的大型地產商之一。截至2025年12月31日，新世界發展總債務高達約1443億港元，其中76.33億港元需在12個月內償還。

/ 不愿讓權，鄭氏“七步走”成效初顯

盡管新世界面臨著空前的債務壓力，但鄭氏家族仍意在掌握核心資產。LSEG數據顯示，家族通過私人投資旗艦周大福企業，持有新世界發展45.24%的股份。

面對黑石的注資策略，投入40億美元規模的資本，就意味著注資后的重組主導權。而對鄭氏家族而言，這是幾乎不可能發生的讓權。

當然，黑石并非新世界注資化債的唯一選擇。3月以來，公司已與多個潛在投資方展開平行談判。其中，RRJ Capital提議通過股份出售方式收購新世界不到30%的股權，不要求控股權；Ares Management則提出向公司注資以強化資產負債表，但要求鄭氏家族將股份作為抵押，并邀請了一些亞洲主權基金加入財團。

顯然，新世界目前主要著眼于重塑資產負債表和經營結構，并且不希望投資方在今后占據控股地位。

然而，債務層面的風險仍橫亙眼前，甚至影響了新世界的地產開發。目前，新世界亟待解決一項與香港機場購物中心長期租賃協議相關的巨額負債，約700億港元，被視為任何交易推進前必須處理的前提條件。新世界發展表示，仍在就K11 SKIES項目與香港機場管理局進行商討，探索合同安排的變更可能性，但尚未達成任何協議。

壓力空前，新世界發展行政總裁黃少媚曾推出“七招減債”，包括出售發展項目和非核心資產、釋放農地價值、提升租務回報、精簡成本、暫停派息和積極財務管理。公司曾在公告中表示，自2019年下半年以來一直在積極出售非核心資產，作為去杠桿化策略的一部分。

在出售非核心資產層面，鄭氏家族近期以43億美元脫手澳大利亞發電企業Alinta Energy，財務騰挪空間由此增強。酒店作為高流動性的“現金奶牛”，業界對新世界可能進一步出售酒店資產的關注，便不足為奇。

酒店業績層面，凱悅酒店集團表示，香港凱悅酒店2025年平均入住率接近九成，較2024年上升約3%，11月-12月客房收入更錄得超10%的增長。凱悅酒店集團亞太區總裁于德勵稱，MICE(會議、獎勵旅游、大型會議及展覽)市場成為重要增長動力，以毗鄰灣仔會展的香港君悅酒店為例，MICE客人為酒店帶來可觀收益，顯示出香港在國際會展市場的吸引力。

對于想要通過自身資產“回血”的新世界來說，酒店無疑是一筆自持和出售都劃算的資產。并且，由凱悅管理的三家酒店本身就具有極高的品牌價值和長期運營價值，好的買家并不難找。

結合新世界近期接洽外部注資的成交進展來看，市場尚未排除一種可能性——即其最終放棄引入外部投資方，轉而通過供股方式自行完成注資。但是，迫切的壓力是得到新世界需要在6月底前拿出更清晰的方案，屆時公司年度審計報告將發布，銀行也需要根據最新資產負債表數據重新設定貸款條款。

港資地產酒店50年沉浮錄，未來走向何處

港資房企的沉浮史，實際上也是半部港資地產酒店的成長史。不僅是新世界，香港地產界的“四大家族”都或多或少布局著自身的酒店矩陣。

/ 酒店早已成為香港“四大家族”標配

同為港資老牌房企的新鴻基在過去的半個世紀中，持續搭建著自身的酒店體系，旗下的自有酒店品牌帝港酒店集團在香港各區開出了帝都、帝京、帝景、帝逸和帝苑五家酒店，至今仍維持著良好的運營狀況。

除此之外，新鴻基還是香港維港凱悅尚萃酒店、香港四季酒店（業主之一）、香港麗思卡爾頓酒店、香港W酒店、香港九龍東皇冠假日酒店業主，從品牌來看，集團對萬豪系和凱悅系多有偏愛。

“四大家族”中李嘉誠家族的長江和記也于1998年成立的了海逸酒店（國際）管理集團，旗下在香港有海逸君綽酒店、海逸酒店、Horizon、歷山酒店、Rambler、香港喜來登酒店，在中國內地管理著有長城飯店、上海大都會海逸酒店和沈陽威斯丁酒店。

李兆基家族的恒基兆業地產則持有著美麗華酒店企業有限公司，在香港有The Mira Hong Kong 和 Mira Moon（問月酒店）兩間酒店，在上海有一間美麗華公寓。旗下隸屬建筑部門的裕民建筑有限公司在90年代也為集團打造過兩間麗東酒店，分別是香港麗東酒店和九龍麗東酒店。

發源于英國、落地于香港的太古集團，也手持著居舍系列和東隅系列兩大自有酒店品牌。居舍系列的上海鏞舍，為太古與另一開發商香港興業國際共同持有。除此之外，太古幾乎100%全資持有自家品牌酒店。

此外，太古全資持有的酒店還有香港銀樾美憬閣酒店和廣州文華東方酒店。合資持有的酒店有香港港麗酒店、港島香格里拉大酒店、香港JW萬豪酒店、諾富特東薈城酒店、邁阿密文華東方酒店等。

不難發現這些老牌港資在做酒店時的共性心態，即“大力自持+合資持有部分國際品牌旗艦”。原因無他，酒店作為高端配套，能為地產項目增添吸引力和附加值，還能穩定現金流與資產增值。同時，自持的酒店品牌還有助于降低對外部品牌管理的依賴與成本。

/ 上行大建酒店，下行卻不舍得賣

這種在地產上升周期大力發展自持酒店的思路和中國內地的地產商類似，同時，這種下行周期時的變現思路也在港資房企的下行周期中出現了趨同的苗頭。

當中國內地政策潮退、債務問題初顯時，恒大就在近兩年來陸續出清旗下眾多的酒店資產，其中包括兩家安縵酒店、成都瑞吉，還有加拿大的費爾蒙蒙德貝羅城堡酒店以及自營的22家恒大酒店；處于“風暴中心”的碧桂園也不斷出清著手中的酒店資產，這些曾象征實力的資產，如今成為債務清償的籌碼。

但苗頭終歸只是苗頭，無數網傳或業內相傳的“新世界出售酒店”消息都在后期被大力證偽，這無疑吐露出了新世界“不舍得賣”的心態。

同為港資房企的新鴻基地產確實在近年來面臨過一定的債務壓力，截至2025年6月30日，新鴻基地產凈債務約1022億港元，凈負債率13.5%。雖債務總額較高，但債務結構相對合理，一年內到期的債務占比約13%，短期償債壓力可控。

為優化債務結構，新鴻基地產多次通過銀團貸款等方式融資。例如，2024年5月獲得230億港元五年期銀團貸款，用于債項再融資和日常營運資金，有效緩解了短期償債壓力。此外，新鴻基地產憑借穩定的物業租賃收入（占總收入約30%）和部分住宅銷售業績，保持了較強的現金流。

在結構性的下行周期中，除新世界外，幾乎未有港資房企傳出變賣酒店資產的消息，這也從正面證實了“大力自持+合資持有部分國際品牌旗艦”這套打法的營利性和可行性。

在市場關乎新世界出售三家酒店核心股權的這場猜測中，被出售者也僅僅是由凱悅管理的三家酒店。這不僅是由于由其他品牌管理的自持酒店，其品牌價值主要歸屬于外部品牌方，地產公司更多是作為資產持有者，出售時主要考慮資產本身的價值，而非品牌因素，操作相對更靈活；更是因為自有品牌酒店往往承載著地產公司長期投入的品牌建設成本，包括品牌定位、市場推廣、客戶認知等。

新世界此次謀求出售凱悅旗下三家酒店核心股權，與其說是對高流動性資產的常規變現，不如說是一家老牌港資房企在杠桿重壓下的艱難騰挪。當黑石注資談判破裂、供股自救方案懸而未決，156億港元的酒店交易成為鄭氏家族手中為數不多的底牌之一。

然而，即便在最嚴峻的財務壓力下，新世界仍未觸碰瑰麗這塊"金招牌"，新鴻基、太古等同行亦未見拋售酒店資產的動向，足見酒店資產在港資地產版圖中的戰略權重。港資地產酒店們作為中國酒店業同樣璀璨的一筆，還將在未來的地產周期中，為地產集團們釋放源源不斷地活力。