產業園REITs大跌的病根：上市門檻鎖死了上漲空間

來源 | 方升研究 責編 | 韓瑋燁

摘要：產業園REITs低迷的根源，在于高出租率門檻鎖死了增長預期，只剩“山巔”資產。破局須引入有成長空間的“山腰”項目，用潛力替代偽穩健，將選擇權交還市場。

2025年國內公募REITS的數據出爐，產業園區REITs成為全年跌幅最深的重災區，多個產業園REITs產品年內跌幅都超過了10%，估值也不斷下探，產業園REITs成了投資者避之不及的品類。

這些具體的情況市場上已經有了諸多解讀，今天就不詳細展開了。在我看來，產業園REITs集體走下坡路的核心病根，其實藏在現有的產業園REITs的發行規則和項目篩選邏輯里面。過于苛刻的上市門檻，看似為了保護投資者，實則有些本末倒置了，直接鎖死了產業園REITs的上升空間，讓投資者從入場那一刻起，就接受了一個已經站在業績山巔、缺乏增長潛力的資產。

山巔資產的宿命

目前國內獲批的產業園區REIT，篩選標準其實已經相當嚴苛了，必須是核心城市核心板塊的成熟項目，地處產業核心區域、產業高地、背靠專業園區運營商，更關鍵的是申報前園區運營必須進入成熟期，出租率需要穩定在90%以上，不少項目常年接近滿租。超高入住率、穩定現金流，讓這些項目屬于行業中天花板級別的優質資產。

這套規則的初衷，是用高門檻來篩選產業園區之中的優質資產，避免出現爛尾、高空置率的風險，保障投資者的權益。但是現實問題也很殘酷，成熟的項目，恰恰是沒有升值空間的項目。

資本市場，有關注安穩，更多的是關注未來的增長空間。當一個園區的出租率已經達到90%以上，產業格局定型，租金摸到上限，也相對穩定，但也意味著缺乏增長潛力，只剩下了下跌的空間。就像一棵已經完全長成的大樹，不會再長高壯大了，但是遇到自然災害，就會出現垮塌的風險。

2025年產業園REITs的下跌，本質上就是增長預期枯竭、行業遭遇沖擊之后的必然結果。一方面市場確實遇到了問題，但行業內優質園區項目依舊扛得住，但是投資者會覺得紅利已經釋放完畢，未來的風險大于收益，失去增長潛力的資產，在資本市場天然也就沒了吸引力，資金不愿進場，持有者只想保本離場，供需失衡的情況下，產業園REITs持續走低，也就能夠理解了。

高門檻鎖死園區REITs發展

目前的產業園區REITs發行，我感覺陷入了一個雙向內耗的誤區，監管端追求低風險，要求園區方拿出滿租項目，資本市場看到的是一批又一批沒有成長性的山巔項目，投資者失去了熱情。反觀園區方，完全成熟的項目，已經可以帶來穩定收益的項目，他們其實也沒有那么大的動力拿出來發行。

其實，現在園區方確實缺少資金支持，也需要資本化路徑，但是我覺得核心在于推動那些優質的成長型園區項目進入REITs市場，讓區位優質、定位清晰、運營團隊專業，但因為發展周期尚短，出租率暫未達到90%這個硬性標準的園區，也能進行公募REITs發行。

這些園區整體硬性條件優秀，但是出租率大多集中在40%-50%左右，看似空置率還很高，但它背后藏著巨大的發展潛力，隨著產業集群的完善，招商工作的推進，在公募REITs市場，投資者也能分享到資產增值的紅利，園區方也能盡早地通過公募REITs市場回籠資金。

相比于一味地將重心放在上市后沒有增長空間的山巔產品，不如嘗試引入一些山腰產品，由投資者自由選擇，激活公募REITs市場活力。

放寬門檻才能打開上行空間

大家也會擔心，準入門檻腰斬，空置率這么高，風險這么大，投資者會不會被割韭菜？

我覺得完全不必過度焦慮，資本市場的核心邏輯本來就是風險與收益共生，交給市場自主判斷。

這些成長型園區，最大的優勢就是想象空間與升值潛力，5成左右的出租率，保證了項目的一定底線，也意味著園區還有一半的發展潛力可供挖掘。后續隨著招商落地，出租率每提升一點，都會直接帶動租金營收上漲，園區人氣提升、產業集群成熟，也會進一步提升底層資產估值。

所以，這類成長性REITs買的就是產業園的未來。現在價值處于低位、資產價值處于洼地，隨著招商持續推進，分紅收益、資產價值都會同步上升，投資者也能享受到雙重紅利。反觀當下，被奉為穩定的滿租項目也沒逃過2025年的下跌，足以證明，高成熟度≠零風險，高門檻也無法保證絕對的穩定。

當然，放寬門檻不代表放任不管，篩選的標準可以進行差異化調整，降低出租率的同時，那就要求項目的發展時限不能太久，保留對于區位、產業規劃、運營團隊等方面的綜合考量。優質資產會憑借成長力持續升值，劣質資產也會被市場自然出清。

投資選擇權交給市場，風險由投資者自主判斷。成熟型園區，穩健、低風險、低增長，適合保守型投資者，成長型園區，風險高、潛力大，適合追求長期增值的投資者。產品矩陣豐富，市場活力自然激活。

擁抱向上的可能性

2025年產業園REITs集體低迷的核心問題不是資產質量不行，而是市場產品結構過于單一，增長預期徹底枯竭了。

清一色的成熟項目，注定只能維穩，無法增長。想要破局，不妨適度松綁上市門檻，讓更多成長型園區入場，用成長性替代穩健性，用市場定價替代規則限制。

有短期波動，才有長期紅利，有下行風險，才有上行空間。畢竟沒有任何投資者愿意長期買入沒有未來、沒有增長空間的資產。與之相對應的是，最近商業不動產REITs因為他的市場化屬性，已經得到了更多關注，正處于爆發的邊緣。