南京"以舊換新"與"房票安置"：模式迭代與市場(chǎng)影響

政策演進(jìn)：從區(qū)域試點(diǎn)到全域升級(jí)

南京房地產(chǎn)政策升級(jí)基于市場(chǎng)企穩(wěn)窗口期與長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建需求。2025年3月31日，南京推出"房七條"新政啟動(dòng)試點(diǎn)，涵蓋取消限售、創(chuàng)新"以舊換新"及房票安置等七大舉措。其中房票安置模塊自4月起實(shí)施，著力優(yōu)化區(qū)域化應(yīng)用流程。

至2026年1月26日，《關(guān)于加快培育新質(zhì)生產(chǎn)力推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的若干政策（2026年版）》落地，推動(dòng)既有庫(kù)存商品房全部納入"房票超市"實(shí)現(xiàn)"全城通兌"與電子化流轉(zhuǎn)，標(biāo)志著"2026年全域升級(jí)"完成。其核心定位錨定"激活改善消費(fèi)、化解庫(kù)存、聯(lián)動(dòng)安居"三位一體目標(biāo)，形成需求端與供給端協(xié)同優(yōu)化的良性循環(huán)。

房票安置：從區(qū)域票據(jù)到全域通貨

突破行政壁壘，實(shí)現(xiàn)全域自由流通：南京房票安置政策歷經(jīng)系統(tǒng)性重構(gòu)，于2025年4月22日正式印發(fā)實(shí)施（有效期至2027年4月21日），實(shí)現(xiàn)從區(qū)域性定向工具向全域流通載體的根本跨越。此次升級(jí)依托"全覆蓋""全城通兌"和"電子化"三大創(chuàng)新路徑，徹底打破傳統(tǒng)行政壁壘。

江寧區(qū)作為政策落地樣板，全區(qū)超20個(gè)樓盤接入房票安置體系，累計(jì)完成存量商品房去化逾6000套，高效盤活高庫(kù)存項(xiàng)目，形成化解區(qū)域庫(kù)存壓力的可復(fù)制范式。

"以舊換新"破解交易困局

傳統(tǒng)"以舊換新"模式受困于"先賣后買"流程，導(dǎo)致交易周期拉長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)壓力加劇。南京2025年創(chuàng)新推行"先選新房后處置舊房"機(jī)制，將操作流程重構(gòu)為"鎖定新房—協(xié)同處置舊房"，有效化解資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

該模式依托兩大核心支持體系：公積金"全家桶"：允許父母子女賬戶資金統(tǒng)籌調(diào)配，放大公積金杠桿效應(yīng)；存量房貸款轉(zhuǎn)新房金融政策：支持購(gòu)房者將舊房按揭貸款無(wú)縫轉(zhuǎn)移至新房。

試點(diǎn)成效顯著：首批精選2000套優(yōu)質(zhì)房源迅速吸引近4000組家庭完成意向登記；第二批次擴(kuò)容至12家頭部房企聯(lián)合參與，累計(jì)推動(dòng)1499套新房成功認(rèn)購(gòu)，成為撬動(dòng)改善型需求釋放的核心支點(diǎn)。

市場(chǎng)反應(yīng)：脈沖式波動(dòng)與庫(kù)存消化

政策脈沖驅(qū)動(dòng)下的量?jī)r(jià)波動(dòng)

克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年11月至2026年2月南京市商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性波動(dòng)：

12月量?jī)r(jià)躍升源于政策試點(diǎn)快速釋放紅利。1-2月量?jī)r(jià)回落受雙重周期疊加壓制。進(jìn)入2026年1月，傳統(tǒng)春節(jié)假期效應(yīng)提前顯現(xiàn)，前期政策進(jìn)入消化階段。

這一過(guò)程凸顯房地產(chǎn)調(diào)控的"脈沖效應(yīng)"：?jiǎn)我徽吖ぞ呖煽焖偬嵴袷袌?chǎng)信心，但若缺乏持續(xù)機(jī)制設(shè)計(jì)，其影響易被自然周期稀釋。

規(guī)模化去庫(kù)存成效顯著

• 首批試點(diǎn)高效轉(zhuǎn)化改善需求：基于2000套優(yōu)質(zhì)房源啟動(dòng)，意向登記近4000組，最終累計(jì)認(rèn)購(gòu)1499套

• 江寧區(qū)全域驗(yàn)證推廣可行性：房票安置實(shí)施后，20余家樓盤積極參與，成功去化庫(kù)存商品房逾6000套

• 多體系聯(lián)動(dòng)加速存量消化：政策有機(jī)銜接保障房與安置房體系，打通"購(gòu)房—安居—消費(fèi)"閉環(huán)路徑

在非住宅市場(chǎng)層面，南京房票安置政策將適用范圍延伸至商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓領(lǐng)域。依據(jù)政策細(xì)則，房票可覆蓋多元資產(chǎn)類別，且成交價(jià)格未超票面金額部分免征契稅，有效拓寬房票使用場(chǎng)景，間接撬動(dòng)商辦庫(kù)存消化。

需求釋放：剛性與改善雙輪驅(qū)動(dòng)

安置需求向商品房市場(chǎng)的高效轉(zhuǎn)化

房票安置政策通過(guò)梯度化購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制顯著提升被征收人的實(shí)際購(gòu)買力，引導(dǎo)其優(yōu)先選擇商品房而非傳統(tǒng)安置房。一方面，房票安置直接引導(dǎo)被征收群體進(jìn)入商品房市場(chǎng)；另一方面，政策明確"既有庫(kù)存商品房全部納入房票超市"，并與地方政府批量采購(gòu)存量房舉措深度銜接。江寧區(qū)的實(shí)踐印證了這一路徑的有效性：房票安置與政府購(gòu)買雙軌并行，推動(dòng)商品房去庫(kù)存規(guī)模快速突破。

改善型需求的精準(zhǔn)激活

"買新助賣舊"模式通過(guò)流程創(chuàng)新精準(zhǔn)破解改善群體的核心痛點(diǎn)——傳統(tǒng)交易中"賣舊周期長(zhǎng)延誤買新"的困境。該模式允許購(gòu)房人優(yōu)先鎖定心儀新房，再集中精力處置舊房，有效規(guī)避因舊房滯銷導(dǎo)致的置換中斷風(fēng)險(xiǎn)。

2025年南京新房成交套均面積降至109平方米，印證中等戶型與品質(zhì)改善型產(chǎn)品成為市場(chǎng)主導(dǎo)力量。南京2026年高質(zhì)量發(fā)展政策同步推進(jìn)"好房子"建設(shè)與城市更新，計(jì)劃盤活存量房產(chǎn)超100萬(wàn)平方米，從供給端強(qiáng)化對(duì)舒適性、功能性的保障。

后市展望：從"去庫(kù)存"到"住有宜居"轉(zhuǎn)型

短期市場(chǎng)企穩(wěn)可期

升級(jí)版"以舊換新"政策依托政企協(xié)同補(bǔ)貼機(jī)制，顯著降低改善型購(gòu)房門檻，構(gòu)建起"需求端減負(fù)、供給端提質(zhì)、流通端增效"的住房消費(fèi)新生態(tài)。

房票安置政策完成從"定向票據(jù)"到"通用通貨"的制度性升級(jí)。2026年1月政策再度強(qiáng)化，明確將全市庫(kù)存商品房全部納入房票超市，全面推行"全城通兌"與"電子化"機(jī)制。區(qū)域配套細(xì)則實(shí)施差異化激勵(lì)，顯著提升政策吸引力。

長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型路徑明晰

南京市政府于2026年1月發(fā)布的高質(zhì)量發(fā)展政策，將城市更新行動(dòng)計(jì)劃確立為核心路徑，重點(diǎn)推進(jìn)湖南路、南湖等片區(qū)系統(tǒng)性更新，計(jì)劃盤活存量房產(chǎn)100萬(wàn)平方米以上。這一政策通過(guò)與城市更新深度聯(lián)動(dòng)，有效破解了傳統(tǒng)住房市場(chǎng)依賴"量的擴(kuò)張"的困局。

南京構(gòu)建了"需求端減助、供給端提質(zhì)、流通端增效"的三位一體長(zhǎng)效機(jī)制：

• 需求端減負(fù)：房票性質(zhì)實(shí)現(xiàn)從"定向票據(jù)"到"通用通貨"的跨越，支持全城通兌及電子化操作

• 供給端提質(zhì)：2025年南京新房成交套均面積降至109平方米，中等戶型與品質(zhì)改善型產(chǎn)品成為市場(chǎng)主流

• 流通端增效：江寧區(qū)實(shí)踐表明，20余家樓盤參與房票安置后，庫(kù)存商品房去化效率大幅提升。

本文由克而瑞南京分析師喬俊杰，通過(guò)人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問(wèn)知，數(shù)據(jù)分析，AI任務(wù)( https://www.dichanai.com/ ) 功能撰寫。

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