從滬上業(yè)委會、福州籌備業(yè)主大會賣身契，看住宅物業(yè)的業(yè)主生死局

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小區(qū)業(yè)委會本應(yīng)是業(yè)主利益的守護者，現(xiàn)實卻頻頻冒出"業(yè)偽會" 與 "業(yè)萎會"。這些怪象咋來的？咱普通業(yè)主又該咋破局？今天就從草根視角掰扯掰扯這樁關(guān)乎千萬家庭的 "家務(wù)事"。

一、業(yè)委會眾生相（滬上大爺觀點）

滬上大爺總結(jié)的滬上業(yè)委會原文，如下：

小區(qū)工作，光靠業(yè)委會幾個業(yè)余兼職委員和物業(yè)公司是做不好的，但問題是：發(fā)動群眾的工作，必須有一個堅強的領(lǐng)導(dǎo)核心。|一封讀者來信

他說滬上業(yè)委會現(xiàn)狀可分三類：總結(jié)起來簡言之業(yè)委會、業(yè)偽會、業(yè)萎會各占三分之一。

草根認為，這個觀點應(yīng)該靠譜，甚至可能還高估了滬上業(yè)委會比例。放眼全國，這現(xiàn)象也大致成立，普遍也是籌備優(yōu)質(zhì)業(yè)委會概率低，成立業(yè)萎會概率高（能由正能量業(yè)主當家籌備的除外）。放眼全國，情況或許和滬上大差不差，或許也是如下情況：

業(yè)委會（指好的，能做事，占比約1/3）：按業(yè)主意愿籌備，帶領(lǐng)小區(qū)蒸蒸日上，在法治開明地區(qū)占比可超60%。

業(yè)偽會（指壞的，做壞事的，占比約1/3）：上臺就換物業(yè)，結(jié)果"熊換狼"；瘋狂上馬高價工程，維修基金成唐僧肉，背后多由撬盤物業(yè)或在管物業(yè)操控，此類占比超95%；少數(shù)為個人謀私，但因風(fēng)險高，占比不足5%。

典型業(yè)偽會案例，或許如下，膽敢訂賣身契，如下：

這“賣身協(xié)議”中，想當選須承諾：不換物業(yè)、不漲物業(yè)費，才能換取物業(yè)支持，才能被扶持上臺。物業(yè)弄這協(xié)議，證明籌備物業(yè)能控盤，可見這籌備組或物管會成啥了？管這個小區(qū)的居委和街道，說說為啥這物業(yè)這樣敢作敢為？

業(yè)萎會（指躺平的，做橡皮圖章的，占比約1/3）：公章成物業(yè)/ 居委橡皮圖章，業(yè)主大會走形式，多由前期物業(yè)聯(lián)合街道居委個別人員操控所致。

因籌備亂象，優(yōu)質(zhì)業(yè)委會占比低，不少小區(qū)陷入困局，甚至有人喊出"消滅業(yè)委會"，這正中不良物業(yè)下懷！

二、業(yè)偽會滋生的四大毒土壤

1. 外界干擾：物業(yè)抹黑與解散困境

籌備組業(yè)主代表多由社區(qū)街道內(nèi)定，業(yè)主方天然弱勢。

不良物業(yè)玩"殺人誅心"，煽動業(yè)主內(nèi)斗；解散業(yè)偽會難獲街道居委支持，業(yè)主只能內(nèi)部博弈。

2. 業(yè)主散沙化：沉默多數(shù)成就專制少數(shù)

籌備期業(yè)主不參與，章程草案不細看，候選人"被內(nèi)定"；業(yè)偽會擅自決策，業(yè)主卻忙著投票點贊，發(fā)聲者反被排擠。

3. 無報酬高要求：能人不愿蹚渾水

業(yè)委會需懂法律、財務(wù)、工程等多領(lǐng)域知識，卻要求義務(wù)勞動。當選標準堪比"選總統(tǒng)"；業(yè)委會無法律地位，業(yè)委會無行業(yè)組織，這些設(shè)計，都讓業(yè)委會孤獨奮斗，難以抗衡物業(yè)。

4. 主人缺位：制度設(shè)計失衡的30 年困局

業(yè)主自治制度，對業(yè)主要求苛刻，對物業(yè)約束不足，30 余年發(fā)展，讓行業(yè)淪為"長不大的紈绔"，隨地產(chǎn)下行而沒落。

三、人禍三因子：籌備期就埋下的雷

1. 甩手掌柜心態(tài)：籌備期被偷梁換柱

業(yè)主不參與籌備組會議，章程草案照模板抄；候選人多為退休老人被"勸" 上崗，某小區(qū)籌備組被物業(yè)塞 "自己人"，選出的委員全是物業(yè)傀儡。

2. 規(guī)則空心化：游戲規(guī)則被少數(shù)人操控

《議事規(guī)則》成"正確的廢話"，公益資金分配等關(guān)鍵條款模糊；有人利用規(guī)則將騎墻 / 棄權(quán)業(yè)主轉(zhuǎn)化為有利籌碼。

3. 利益誘惑大：權(quán)力真空招"餓狼"

小區(qū)廣告位、停車費年超百萬，業(yè)偽會與物業(yè)私分；調(diào)研顯示1/3 業(yè)委會不作為、1/3 亂作為，只因沒監(jiān)督?jīng)]報酬，不如撈實惠？

四、破局四步法：業(yè)主不當旁觀者

1. 籌備期扎緊籬笆：盯緊名單篩候選人

籌備組業(yè)主代表需超70%，發(fā)現(xiàn)物業(yè) / 開發(fā)商臥底當場異議；

候選人必問三題：懂物業(yè)合同嗎？會管公益資金嗎？愿為業(yè)主跑腿嗎？海選+ 競選演講，封殺 "湊數(shù)型" 候選人。

2. 議事規(guī)則摳細節(jié)：把權(quán)力關(guān)進籠子

公益資金單列審計，業(yè)委會親屬不得參與經(jīng)營；

表決機制要硬核，書面表決+ 微信投票，成都某小區(qū)靠此招讓年輕人參與度提升 40%。

3. 候選人嚴把關(guān)：三類人優(yōu)先兩類人警惕

優(yōu)先選：懂法律的、會算賬的、有時間的；

警惕：突然"積極" 參選的、替物業(yè)站臺的。

4. 日常監(jiān)督長點心：別等火燒眉毛

至少每半年曬賬本，物業(yè)費調(diào)價開聽證會；

成立監(jiān)督小組，問題先在業(yè)主群曝光，再向居委/ 房管局投訴，記住：業(yè)主有權(quán)罷免不作為業(yè)委會！

五、最扎心真相：成立容易罷免難，請珍惜手中投票權(quán)

罷免業(yè)偽會難比成立業(yè)偽會難，而業(yè)委會不罷免就可能因故解散，這才是現(xiàn)實的真實寫照。某小區(qū)業(yè)主花半年收集簽名，因程序不規(guī)范被駁回，活活拖到任期結(jié)束。就說明了，成立的順利的背后，或許都藏著機密“天機”。

小區(qū)不能當成 "別人家"，你不出力、我不監(jiān)督，就別怪有人把它當"唐僧肉"。從籌備到日常，多關(guān)心、多參與、多監(jiān)督，多跑一趟、多問一句，看似麻煩，卻是保護自家財產(chǎn)的最佳辦法。在小區(qū)家園保衛(wèi)戰(zhàn)，這場持久戰(zhàn)里，業(yè)主不當家，遲早被當"韭菜"！

小編幾篇舊文，貼在文后，希望有用。

業(yè)主們：擦亮眼睛，慧眼識金

優(yōu)秀的業(yè)委會是怎樣煉成的（基礎(chǔ)篇）

優(yōu)秀的業(yè)委會是怎樣煉成的（博弈篇①：攘外必先安內(nèi)）

草根談：

30年各種物業(yè)治理概念和花招，層出不窮，但終成浮云，都不如能讓真業(yè)主真當家來得靠譜。

每個小區(qū)，業(yè)主有主人感、小區(qū)品質(zhì)有大改善大提升的時期，無一例外，均是趕走前期物業(yè)時的那一屆和第二屆業(yè)委會時期，或自管階段的業(yè)委會時期。

所以天天罵物業(yè)，天天說取消物業(yè)，其實是業(yè)主的一種不成熟，要想如何去當、去監(jiān)督，才是真核彈。

歡迎留言討論！

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