培育發展未來產業對城市更新提出了哪些新要求？

上海市在2022年發布了《上海打造未來產業創新高地發展壯大未來產業集群行動方案》（滬府發[2022]11號），方案提出的發展目標是“到2030年，在未來健康、未來智能、未來能源、未來空間、未來材料等領域涌現一批具有世界影響力的硬核成果、創新企業和領軍人才，未來產業產值達到5000億元左右。”

毋庸置疑，上海要實現方案中提出的目標，是需要這些不同領域的未來產業的產業要素（技術、人才、資金、載體、政策）共同發力的，這是因為未來產業的“技術復雜性、產業鏈廣度、資源需求多樣性”特點，決定了其發展必須依賴系統性的“要素協同”。而在這種“各要素共同發力”的機制中，載體空間的重要性不可替代——第一，物理空間是技術轉化的「催化劑」，未來產業的技術特性決定了其對載體空間的高度依賴；第二，場景驗證空間能夠加速商業化進程，縮短技術從研發到落地的時間差；第三，特殊基礎設施能夠支撐產業升級，未來產業對載體空間的功能性要求遠超傳統工業，高效率的基礎設施定制化，能夠顯著縮短技術驗證周期和降低成本；第四，產城融合的空間布局能夠塑造人才生態閉環，未來產業的人才更需要工作-生活-休閑一體化的空間；第五，載體空間也是政策落地的「物理錨點」，如通過先導區戰略將政策紅利精準注入載體空間。

概括而言，載體空間是未來產業的「生長基質」，未來產業的技術特性、上海的資源約束、政策導向及全球競爭格局，共同決定了載體空間的重要性。因此，要將載體空間打造為技術轉化的“物理基因”、要素集聚的“超級容器”和場景創新的“試驗舞臺”，就對當前的城市更新工作提出了“系統性和前瞻性”的新要求——需從多維度進行適應性調整。大致可分為五個方面的核心要求：

一、空間載體：構建"研發-轉化-應用"全鏈條的產業空間

未來產業的高創新性和跨界融合特征，要求城市更新打破傳統功能分區，構建“垂直整合的產業空間體系”。例如通過保留工業遺存并植入科創功能，形成"研發中試+成果轉化+產業孵化"的復合空間。同時，需重點打造兩類空間：

1. 專業化產業社區：如未來健康產業園區需配套生物安全實驗室、臨床試驗中心及健康管理服務區，同步規劃人才公寓與商業配套，實現"職住研"一體化。

2. 彈性復合空間：如在"工業上樓"模式中，建設層高12米以上、荷載5噸/㎡的智能制造載體，滿足未來材料的中試需求。

二、基礎設施：打造"數字+能源+交通"的新型基建網絡

未來產業對基礎設施的依賴性更強，需構建智能泛在、綠色安全的基礎設施體系：

1. 數字基建先行：上海要加快實現重點產業園區雙萬兆網絡全覆蓋，支撐未來智能領域的AI算力需求。同時，需加快建設邊緣計算中心，滿足未來產業對實時數據處理的要求。

2. 能源系統重構：在合適的區域試點"源網荷儲"一體化項目，推廣氫燃料電池分布式能源站，滿足未來能源產業的低碳生產需求。

3. 交通設施升級：在智能網聯汽車測試區基礎上，擴大開放道路范圍，同步建設V2X車路協同系統，支撐智駕商業化應用。

下圖：新加坡裕廊創新區（Jurong Innovation District）旗艦開發項目布林廣場為重型機械提供高負載的結構地板，并為不同的制造類型提供不同的樓層高度，首層為共享制造工作坊，2-3層為機器人技術研發和制造，4-5層為研發和原型設計實驗室（圖片來源：Youtube）

三、生態體系：推動"低碳+韌性+人文"的可持續發展模式

未來產業的綠色導向要求城市更新深度融入可持續發展理念：

1. 零碳園區示范：試點零碳建筑認證，采用光伏建筑一體化技術，如通過垂直綠化與節能設備，實現碳排放強度降低。

2. 韌性城市建設：在未來空間產業集聚區建設地下綜合管廊，配備智能監測系統，提升極端天氣下的基礎設施抗災能力。

3. 人文空間營造：在歷史風貌區，通過"留改拆"保留工業遺產，改造為未來產業展示中心，實現工業文化與科技創新的融合。

四、人才服務：完善"居住-教育-醫療"全周期保障

未來產業的人才密集特征要求城市更新強化高品質生活服務供給：

1. 人才住房保障：需在產業園區周邊配套建設保障性住房，對科技人才提供舒適便捷的人才公寓。

2. 教育醫療配套：建設優質學校與三甲醫院，提升人才吸引力。

3. 社區生活圈構建：按照"15分鐘社區生活圈"標準，完善便利店、健身房、文化中心等設施，滿足科技人才多元化需求。

五、政策機制：創新"規劃-土地-資金"協同保障

未來產業的不確定性要求城市更新建立靈活高效的政策支持體系：

1. 規劃動態調整：建立"年度更新單元滾動編制"機制，如2025年重點推進若干地塊更新單元規劃，預留10%彈性用地應對未來產業需求。

2. 土地混合利用：選擇若干區域試點"研發+商業+居住"混合用地，提升容積率上限，降低企業用地成本。

3. 多元資金籌措：積極引入社會資本參與重大項目，如設立未來產業基金，用于支持老舊廠房改造與新興產業培育。

綜上所述，上海發展未來產業將推動城市更新從"功能更新"向"價值重構"躍遷。通過空間形態、基礎設施、生態環境、人才服務、政策機制等多維度創新，構建"產業創新策源地-城市功能標桿區-全球人才棲息地"三位一體的發展格局。而在這里還要特別強調一下“垂直整合產業空間體系”的重要性——因傳統功能分區面臨三大痛點：一是功能割裂導致創新鏈條斷裂和高昂的跨區物流成本，傳統的產業園區往往遵循“研發在科創園、生產在工業園、居住在城區”的割裂模式；二是空間僵化抑制跨界融合，傳統規劃按“工業用地（M類）、科研用地（C65類）、商業用地（B類）”嚴格分區，導致如生物醫藥企業想在研發樓內配套小型GMP中試車間（需M類指標），因用地性質不符需額外審批，耗時半年到一年；三是配套滯后導致創新生態失衡，主要是生產性配套和生活性配套的“雙不足”。

因此，按照未來產業對空間的特殊需求，對城市更新提出的新要求是「從“功能分區”到“創新共同體”」，從而能夠很好的滿足高創新產業的“三高頻”需求——高頻技術迭代、高頻成果轉化、高頻跨界碰撞，這些需求都需要研發-中試團隊現場協同。所以，打造“垂直整合產業空間體系”的關鍵路徑建議可遵循三大核心維度：

第一，空間功能：打造“三維立體創新鏈”（如下表）

第二，空間形態：突破“平面分割”的三大創新模式

1. 立體垂直模式（工業上樓2.0），以“藥”為例：

? 1-3層：生物中試車間（配備GMP潔凈區）

? 4-10層：研發實驗室（帶動物房）

? 11-15層：孵化辦公區（共享細胞培養平臺）

? 屋頂：分布式能源站（滿足24小時高耗能中試需求）

? 優勢：空間利用率大幅度提升，研發-中試物流成本大幅度下降。

2. 園區組團模式（微創新社區），以“老廠房改造”為例：

? 每個街坊約50-80畝，包含：

? 改造后的老廠房（中試空間，保留至少一半的工業挑高）

? 新建研發塔樓（配備AI算力中心）

? 底層商業（嵌入式技術展示館）

? 街角綠地（設置露天路演廣場）

? 特色：通過連廊系統實現“10分鐘研發-中試-轉化”步行圈，同時保留工業遺產風貌。

3. 地下空間拓展（立體創新網絡）

? 地上：研發總部（輕質玻璃幕墻，便于靈活分割）

? 地下1層：智能物流通道（AGV機器人連接各中試車間）

? 地下2層：能源儲備中心（氫能儲罐、分布式儲能）

? 地下3層：數據中心（支撐工業互聯網實時計算）

? 優勢：解決傳統園區“地上空間緊張、地下空間閑置”問題，中試設備運輸效率大幅度提升。

下圖：新加坡裕廊創新區內首個用于自動化重型運輸車輛的地下物流網絡（圖片來源：listsothebysrealty.sg）

第三，空間治理：建立“彈性規劃+動態調整”機制

1. 用地性質彈性化：允許同一地塊內研發、中試、配套各有合理占比。

2. 建設指標柔性化：對未來產業項目，容積率可突破控規上限一定比例，層高、荷載等指標按“研發+中試”雙標準設計。

3. 功能迭代預留化：要求新建產業載體預留一定比例的“創新留白空間”，每層預設升級荷載（如從常規300kg/㎡增至800kg/㎡），便于從研發辦公轉為中試車間。

寫在最后，上海的城市更新不是簡單的空間翻新，而是一場涉及產業升級、城市治理、生態保護的系統性變革。上海亟需通過對量大面廣的存量寫字樓和園區的更新改造來滿足未來產業催生空間適配的需求，突圍土地資源的緊約束，讓城市更新助力新質生產力的培育——在存量里生長未來。

文章作者：上海產業轉型發展研究院常務副院長 嚴含

責任編輯：林欣藍

策劃審核：夏 雨