福建
根據(jù)中指院不完全統(tǒng)計，截至2月11日，廣東七城拋出350億元土地回購計劃，這場以專項債為燃料的財政手術，正在重啟樓市。
在350億的回購資金中，超過80%來自專項債。這些本應該用于基礎設施建設的低成本資金，正在回購存量土地的操作中，成為地方財政的續(xù)命藥丸。
地方賣地，地方收錢。再拿爸爸給的專項債把土地收回來。
回購存量土地的折價率差不多是19%。如果是地方城投，相當于一場土地拍賣從爸爸套現(xiàn)，66.5億元。如果是地方民企，相當于民企賬面直接蒸發(fā)66.5億元。
這不是救市，更像是對民企的一場手術。
從市場供需來看，這并未壞事，因為在被回購的土地中，74%是2020年后獲取的未開發(fā)土地，這些本應該進入市場的商品房，如今換了本本開始沉睡。
不僅如此，被回購的土地，再次出讓時不能用于商品房建設。此次回購土地的存量，大約是680萬方，按50%的住宅覆蓋率，相當于了雪藏了340萬方的商品房。
直接壓縮市場供給。
2024年，廣東省商品房住宅銷售面積大約是5891萬方。對比一下似乎也不算什么。
土地回購看似是華麗的救市手術，實際上更像是一場“賬面去庫存”，所有人都心知肚明。這不過是將即將爆破的引線延長了，真正的危機卻從未離開。
破損的資產(chǎn)負債表，從民企轉移到地方城投，又轉移到地方債，甚至到專項債。這場土地回購就像是開啟了債務的潘多拉魔盒。
“內債不是債”的吶喊，又在耳邊徘徊。
其實，上峰落實專項債收儲存量土地的邏輯，本質上就是將原來過早釋放的土地供給和前幾年依賴土地財政的慣性進行破除，給地方企業(yè)和地方財政松綁。
一塊地，放在那里，它就一文不值。
開發(fā)也好、重新收儲也好，土地在國內本身就是金融的錨，并以土地派生資金。
過去我們通過土地財政將發(fā)展的債務轉移給購房者。如今土地供給過剩，我們就可以通過專項債邏輯將債務轉移給持有貨幣的人群。
另外一方面，爛尾樓也好，收儲存量土地也好，本質上和西方倒牛奶沒什么本質區(qū)別。雖然我們不兜底房地產(chǎn)，但是我們兜底地方財政。
這幾年民營開發(fā)商逐漸爆雷，大部分城市的土拍流轉到了國企、央企、地方城投開發(fā)商手上，占比超過了70%，而這些土地，整體開發(fā)率不到50%。
地產(chǎn)去庫存的背后，本質上是地方債撕賬本。
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