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1月27日，融創(chuàng)公告完成北京壹號院項目債務(wù)重組，根據(jù)協(xié)議，中誠信托確認融創(chuàng)之前已支付的16.35億元用于清償本金，并減免違約金，重組后的債務(wù)還款期限延遲到2029年1月。
北京壹號院是融創(chuàng)于2019年1月從泛海控股手中收購而來，前身為北京泛海國際項目1號地塊。當(dāng)時一并收購的還有上海董家渡項目，兩個項目總對價為148.87億元，融創(chuàng)支付了現(xiàn)金125.53億元。
董家渡項目開發(fā)的上海外灘壹號院項目三開三罄，銷售金額215億元，成為上海市年度銷售額TOP3的住宅項目。隨后，上海壹號院二批次今年1月入市，銷售額66億元，去化率超96%。
這兩個項目，都是融創(chuàng)的當(dāng)家花旦。
不僅如此，1月21日，融創(chuàng)公告完成154億的境內(nèi)債務(wù)重組。對融創(chuàng)來說，一場“以時間換空間”的資本緩刑，正在融創(chuàng)的自我救贖之路上演。
但是，接盤方不是救世主，資本更不是。他們更像是被困在債務(wù)重組里的囚徒。
不管是融創(chuàng)，還是債權(quán)人，債務(wù)重組的邏輯，都是建立在地產(chǎn)復(fù)蘇的幻覺上。我一直強調(diào)，只要地產(chǎn)銷售持續(xù)低迷，國內(nèi)資產(chǎn)價值沒能進一步推高，國內(nèi)任何一家開發(fā)商都無法自我修復(fù)資產(chǎn)負債表。
根據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù)，2024年融創(chuàng)全年銷售471億，排名19位。但是在2024年的中期財報中，融創(chuàng)的銷售毛利已經(jīng)是負值：
-5.28%，一套200萬的房子，虧損超過10萬。
作為爆雷房企的代表之一，融創(chuàng)這種負毛利銷售，以價換量的操作毫無爭議。但只要房企進入負毛利銷售周期，就代表其失去了自我造血的能力。
減值也好，以價換量也好，本質(zhì)上只是延緩宣告死亡的時間。因此，資本市場預(yù)期的慶功宴，還需要地產(chǎn)整個市場的托底。
房價，要漲起來。
不然的話，看似成功的重組，只會是債權(quán)人、開發(fā)商、地方政府工具枯竭的無奈選擇。這并不針對融創(chuàng)，先來的恒大是如此，風(fēng)聲四起的萬科也是如此。
我一直說，融創(chuàng)是我非常喜歡的開發(fā)商，白衣騎士孫老板，也是爆雷房企中非常有魄力的一個。不僅是孫老板的路子野，還有是孫老板的膽子大，他一開始就賭上了自己的身家為融創(chuàng)的債務(wù)保駕護航。
融創(chuàng)的債務(wù)重組也是爆雷房企中比較順利那一個。盡管重組方案怎么看都是一個無奈的買賣，但融創(chuàng)還是最有可能活下來的那一個。
資本不是傻瓜，重組的手術(shù)刀，不會刺向自己的喉嚨。
因為融創(chuàng)的大多數(shù)存貨，是核心區(qū)的好貨，大多數(shù)貨值，是真實的貨值。它的土地儲備，超過70%都集中一二線城市。
但債務(wù)的緩刑，從來都不是免刑。融創(chuàng)的債務(wù)重組，不僅僅是資本的自我安慰，更像是一場對中國地產(chǎn)的“押注”。
要么經(jīng)濟靜音，要么市場狂歡。
持續(xù)了二十年的地產(chǎn)押片，戒斷反應(yīng)比我們想象的要強烈。
學(xué)習(xí)強國，走進新時代
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