切勿混淆，房屋養老金與大修基金、房產稅有本質區別！

近期，房屋養老金一石激起千層浪！

8月23日在國新辦舉行的新聞發布會上，住房城鄉建設部副部長董建國提到：“研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。目前，上海等22個城市正在試點。特別說一下房屋養老金，個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來?！?/p>

部長的一句話，引起了社會成面的廣泛討論，那么房屋養老金與現行的大修基金制度和房產稅有何不同呢？

從模式來說房屋養老金確實既不是房地產稅，也和大修基金不同。我個人判斷住建部提出的房屋養老金是針對因為老化，而存在重大安全隱患，如結構安全，建筑防火等方面的建筑。

我們先從為什么這兩年政府要提出房屋養老金制度說起，我們先看看今年發生的房屋垮塌及結構重大安全事故的案例：

據銅陵發布官微消息，5月27日13時40分左右，銅陵市郊區大通鎮龍苑小區48棟一側發生坍塌，初步排查有5人失聯

5月31日11時56分，廣西崇左市消防救援支隊指揮中心接到報警，龍州縣白沙街106號6號房屋發生倒塌，有人員被困。

武漢市江夏區中州社區12棟的居民反映，兩年前他們的房子被鑒定為c級危房，當時村里讓居民們外遷過渡，等房子維修加固后再回遷居住。

注意！以上倒塌發生結構安全事故的都不是民間的自建房，而是開發商修建的商品房。原則上來說商品房是經過了正規的設計、施工、審圖、監理、驗收……等全套流程。而這些2000年左右建成的商品房，在二十年后，都出現了嚴重的安全事故，造成了難以估算的財產損失和傷亡，更何況沒有經過建設流程的自建房，我估計存在的安全隱患會更多。

所以，對于這類存在重大結構安全隱患建筑的檢測和加固工作，刻不容緩。

而目前，我們現行的大修基金制度，是在房屋購買時，按房價的2%~3%左右的比例繳納。這個大修基金其實就是部長提到的“個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了”。

然而，隨著經濟的發展，消費水平的上升，尤其是房價的上升，過去繳納的的大修基金已經很難契合現在房屋維護的費用。同時，建筑的老化，是隨著時間的變化而愈發嚴重，需要進行維護、維修的內容會越來越多，而過去繳納的大修基金的資金池也會隨著時間變得枯竭。

一旦大修基金用完，房屋遇到需要維護、維修的情況，就只得召開業主大會，和業主代表們商議，然后向全體業主征收費用。然而，多余很多小區，連物業費都很難收齊，更何況這樣的資金籌集了。

而建筑結構安全的問題，又不會等待業主們的商議，一旦事故發生，后果不堪設想。因此，需要從另外的渠道解決資金的問題。

而這個房屋養老金和大修基金底層邏輯的不同，大修基金或者后續籌集的資金，是由業主支付，開發商或者物業進行統籌安排。這個房屋養老金，根據目前的信息看，是由地方政府財政支出，并建立基金賬戶，專款專用，由職能部門進行管理。這也就是部長提到的“政府的公共賬戶”

另外，對于資金的用途，大修基金是一個小區一個賬戶，原則上不會跨小區使用，資金較為分散，用于一些日常的維修，比如電梯，設備管線，小區園林等，是沒問題的。如果遇到一些重大問題，比如出現結構安全隱患，大修基金很難覆蓋維修、加固的費用。也就是說，雖然出現重大隱患的概率很低，但是一旦出現就需要大量資金。而這個房屋養老金就彌補了，這類“小概率，大問題”的情況，把資金集中管理，集中使用。

而房產稅“替身”一說，就更不靠譜了。首先，房屋養老金的主責方是各地的住建部門，而房產稅的主責方是稅收部門。另外，對于地方政府而言，房屋養老金是財政支出，房產稅是收入。再者，對于用途，房屋養老金是?？顚Ｓ?，而房產稅的使用方向是不定的。

目前，國內新出讓土地、新建樓盤、銷售數據，都出現較大程度的下滑，這意味著土地出讓金、和大修基金都隨之出現較大程度的下滑。那么，這個房屋養老金是一種未雨綢繆，也是對地方政府籌集資金的挑戰。

個人判斷，超長期國債會有一部分資金流入這個房屋養老金里。