從廢棄煤庫到社區核心地帶！周興詳解微型城市更新實踐

北京天恒正同資產管理公司董事長周興

城市更新無論大小，都有長周期特點。

中房報記者 李葉 北京報道

北京龍澤苑小區深處，一座改造后的建筑有了一個別稱——M59。“M”代表煤庫，“5”代表五方共建，“9”代表九大功能空間。這里曾是60萬平方米大社區中的一座廢棄大煤庫，2016年北京煤改氣后被長期閑置。如今，它成了社區養老與公共生活的核心場所，也承載著一個小型城市更新項目從“網紅”走向“長紅”的探索。

7月5日，以“煥新向實·共生共長”為主題的2026中國城市更新創新發展研討交流會在北京舉行，北京天恒正同資產管理公司董事長周興在會上分享了這座“麻雀雖小、五臟俱全”的更新案例，系統講述了1600平方米空間如何從閑置煤庫變成鄰里中心，以及“小而美”項目背后關于運營、共生與可持續的思考。

一個“極小”案例背后的“極大”意義

“我今天分享的案例特別小，只有1600平方米，是一個典型的‘小麻雀’。”周興的開場樸實而直接。作為西城區屬國企，天恒集團操盤過眾多北京知名的大型城市更新項目，但他今天特意選擇了一個“小點”。

這個“小點”，位于北京地鐵13號線龍澤站旁的龍澤苑小區。1999年建成的60萬平方米大盤，在2016年“煤改氣”后，留下了一個長期閑置的大型煤庫。2020年，時任北京市委書記蔡奇到“回天地區”調研，他指出：市區相關部門要民呼我應，利用好老舊設施和閑置空間，去解決回天地區人口密度大，但民生配套相對短缺的痛點，進一步創新工作思路，探索城市更新的有效路徑。

“這個任務非常難。”周興坦言，盡管項目體量小，但城市更新“長周期”的特點是共通的。從2020年推動至今，若沒有“回天計劃”的高位統籌，這個項目不可能有今天的結果。

周興直言，一個城市更新項目能否干好，各方的參與度至關重要。M59這個名字，正是這種參與度的濃縮：“M”代表煤庫，“5”代表五方共建（街道、社區、企業、居民、社會組織），“9”代表最終落地的九大功能空間。

從政府端看，北京市、區各級領導，多個部門先后前來實地調研，召開項目專題會50余次，調整實施方案20余次。其次，政府部門還承擔了大量投資。

社區的作用更為獨特。龍澤苑小區從建成至今幾乎沒有12345投訴，在北京極為難得。改造前期，社區組織了大規模問卷調查；功能設置上，從700多項居民需求中篩選出最大公約數；矛盾化解也以社區為核心推進。“具體的城市更新項目要取得成功，必須得到老百姓的支持，社區發揮的作用居功至偉。”周興說。

居民是所有更新項目的最大受益者。周興坦言，該小區居民高知程度高、綜合素質高，但訴求也多元化。九大功能從幾百項選項中取最大公約數確定，是深度研究區域需求的結果，“不是拍腦袋來的。”

避免“20年后被推翻”

周興表示，過去，我們三四十年走過了西方一兩百年的歷程，發展太快。如今城市化率已達70%左右，進入發達國家水平，速度將降下來。“從今天的視角來看，城市更新一定要有空間的廣泛適用性。我們希望今天的更新不要在20年后被推翻重來。”

這也是M59項目在規劃設計上的前瞻考量——利用原有層高改造為兩層，增加空間彈性，適配未來功能調整的可能。

M59項目的產權與運營模式獨具巧思。原煤庫是層高約10米的單層建筑，現改造為兩層，建筑面積增加但占地不變。一層仍屬企業產權，純商業化運作；二層由政府出資建設，產權歸政府、定位公益，運營則全部委托給天恒。整個社區中心呈現"商業化+公益"的雙軌格局。

周興坦言，純商業化運作存在天然短板——商家逐利，餐廳火了但老百姓半年后失去新鮮感就不去了。"以商業化為中心的話，大量的商業項目會失去靈魂。"

二層以公益服務為核心，常態化開展面向少年兒童、青年群體、老年居民的多元特色活動，活動主題迭代更新，持續集聚人氣。依托 “公益 + 商業” 融合運營模式，項目能夠長期煥發活力；落地到群眾直觀感受上，淡化了商業逐利屬性，充盈民生溫情，更有溫度。

運營才是真挑戰

對于會議現場討論的“‘網紅’城市更新項目難變‘長紅’項目”這一話題，周興也有自己的思考。

“從‘網紅’到‘長紅’，需要操盤手。”周興直言，任何一個業態，兩年可能還好，三年過后可能就不行了。“城市更新考驗的其實不是建設能力，考驗的是運營能力。建設規劃對于任何一個開發商來說都是基本功，但運營對很多開發商是挑戰。”

天恒集團的獨特優勢在于：作為西城區屬國企，除開發業務外還布局養老、文旅、商業等多元業態，對城市更新后半段具有天然優勢。

在商家選擇上，周興坦言走過彎路——最初試圖招連鎖大品牌，后來發現問題不少：大品牌有自己固化的管理規則，與社區“有品質、價格親民、服務靈活”的需求貼合度參差不齊。

最終，他們轉向“主理人”模式。他舉例說，面包店一開始談大品牌談不攏，現在開了一家夫妻店，結果成了網紅店，還在那里開了第二家。“夫妻店的成本優勢最強，自己對自己負責，對業主的黏性、響應度和敬業程度最高，市場反應非常好。”

“天恒對入駐商家不采用簡單租金模式，而是更多采取運營收入分成。這樣有利于我們加強對他們的管理。”周興表示，這個項目雖然小，但周邊1.5公里的居民都到這里來消費，這就源于公司的管理與運營。這樣的宣傳能力和資源整合能力是任何一個商家自己做不到的。

周興坦言，所有城市更新項目都是微利的。M59項目到目前為止可持續，但利潤較低。它的推進驗證了一個現實：城市更新無論大小，都有長周期特點。“我們希望在北京復制更多這樣的‘小點’，把‘小點’變成更多的點，形成網狀結構，這樣更加具有可持續性。”

“我們有信心把一個煤庫改造成和老百姓民生緊密相關的建筑，其次是把一個‘網紅’變成‘長紅’。”這是周興的結語，也是他對城市更新“小而美”路徑的回答。