李蓓：樓市或已見底，將迎十年上漲周期

刷手機看財經新聞，關于房子的話題清一色看空。＂房價還得跌＂＂房子不值錢了＂＂買房就是給銀行打工＂，這種標題霸屏。

朋友聚餐聊到買房，要么勸再等等，要么吐槽自己幾年前高位接盤虧了多少錢。就在這個節骨眼上，半夏投資的李蓓拋出一個反向判斷：本輪樓市調整快到底了，地產要開啟一輪長達十年的上漲周期。

這話一出，評論區直接吵翻天。有人罵她蹭流量博眼球，有人翻出她以前的研報來反駁，也有人開始重新打量自己手里那幾套房。

一個管著幾十億資金的私募老板，犯不上為了熱度講段子。她這判斷到底站不站得住腳，得先看看現在樓市真實的樣子，再把她的推理一條條拆開看，最后再聊值不值得跟。

先說有多冷。本輪調整從2021年下半年開始，到2026年6月已經走了快五年。

這個時長遠超2008年和2014年那兩輪短調整，悲觀情緒滲透到每個角落。全國商品房銷售面積比2021年峰值差不多砍掉一半，新房開發投資連著多年負增長，房企新開工面積只剩當年高點的三成左右。

土地市場也冷，地方推地頻頻流拍，溢價率長期貼著零線跑。

二手房壓力更直觀。全國掛牌量突破八百五十萬套，三四線城市和遠郊小區房源掛出去幾個月沒人看。有些人口外流的縣城，房價比高點跌了三四成是常態，個別小區接近腰斬。

70城房價指數連續多月走弱，除了一線核心地段還算抗跌，其他地方幾乎全線陰跌。購房者＂買漲不買跌＂的心態被放大到極致，攥著錢觀望成了大多數人的選擇。

行業內部經歷了一場大洗牌。前些年靠高杠桿狂飆的房企，債務一筆筆到期違約，破產重整、退市離場的名單越拉越長。

老百姓看在眼里，自然形成＂房企都不行了，樓市還能好＂的直觀印象。家庭資產配置邏輯也翻轉了，過去二十年房子是壓艙石，現在大家排著隊提前還貸，多套房的趕緊出手，誰也不想做最后一個接棒的。

李蓓這個判斷其實2023年底就提出來了，當時她講地產存在＂十年一遇級別的機會＂，后來一直在修正和堅守。

她的核心論據有四塊。第一塊是周期規律。看全球主要經濟體的地產歷史，一輪完整的下行調整大致在4到5年，調整完了往往跟著一段長周期的修復行情。

中國樓市從2021年三季度往下走到2026年，時長夠了，價格、投資、銷售三大指標該跌的也跌得差不多了。第二塊是供給端的極致收縮，這是她反復強調的關鍵。

過去樓市過剩，根子上是房企無序拿地瘋狂開工。現在格局完全變了，超過九成房企已經主動退出新增拿地市場，全國還能持續穩定開發新項目的，只剩頭部幾家央國企和少數穩健民企。

新開工連續四年大幅下滑，未來3到5年新房入市量會非常少。中國長期均衡的年銷售規模大致在10到12億平方米，眼下只有六七億，缺口擺在那。

第三塊是需求結構的迭代。很多人覺得房子蓋夠了就再沒需求了，這種想法太片面。

中國常住人口城鎮化率在67%左右，距離發達國家普遍80%的水平還差十幾個百分點。每年仍有上千萬人口往都市圈、省會、核心二線城市集聚，新市民安家落戶的剛性需求實打實存在。

戶籍城鎮化率還不到50%，兩億多農業轉移人口完成市民化的過程，本身就藏著一個長期增量。改善型需求接力剛需，正在成為樓市新主角。

九十年代、兩千年初蓋的那批老房子，戶型不合理、電梯老化、物業拉胯，住進去舒適度大打折扣。手里有點積蓄的家庭，琢磨著換大三房、四房，甚至低密度洋房，這種置換鏈條一旦激活，對市場的拉動相當可觀。

各地推進的城市更新、老舊小區改造、保障房建設，也在穩穩托住地產上下游的就業和需求。

第四塊是政策的轉向。這兩年調控重心從化解房企風險、保交樓防崩盤，切換到了＂穩定房地產市場＂。2026年以來全國超百城放開限購限貸，首付比例和房貸利率壓到歷史低位，多個城市端出購房補貼、稅費減免的組合拳。

融資端那個房企白名單機制持續擴容，開發貸和債券通道在修復。央行的保障性住房專項再貸款也在持續落地，托住存量這一頭，＂商品房加保障房＂雙軌制的輪廓越來越清晰。

但有件事必須講清楚，李蓓說的十年上漲周期，跟過去那種全國普漲的牛市完全是兩碼事。

她真實的意思是結構性分化，未來十年城市與城市、地段與地段、產品與產品之間的差距會越拉越大，誰站錯了隊照樣虧錢。把她的判斷簡單理解成＂全國房價要漲＂，已經偏離她的本意。

具體怎么分化？一線、強二線還有都市圈核心板塊，人口在涌入，產業在扎根，教育醫療配套硬，供需偏緊的屬性越來越突出，房價大概率震蕩向上。

普通三四線城市、人口持續外流的縣城、缺少配套的遠郊新區，住房本來就過剩，接盤的人又少，就算行業大勢回暖，這些地方的房子大概率橫盤甚至繼續陰跌。指望縣城老破小翻身，基本不現實。

房產品類的分化同樣扎眼。品質好的改善型新房、核心地段的優質二手房，流動性和價格韌性都不錯，跌的時候抗跌，漲的時候領漲。

當然，李蓓的判斷也不是板上釘釘，三個風險變量必須擺出來。一是人口的長期趨勢，出生率走低、老齡化加深這是事實，主力購房年齡段的人數在緩慢收縮，剛需增量天花板被壓低，房價想復制早年那種暴漲基本沒戲。

十年周期更可能是溫和向上的過程，類似爬樓梯，而不是坐火箭。這一點預期必須擺正。

二是居民收入和預期的修復節奏。如果就業市場和收入端回暖跟不上，居民加杠桿買房的意愿就上不來，樓市筑底的時間會被進一步拉長。2026年上半年部分行業的招聘和薪酬數據有邊際改善的跡象，但傳導到購房決策需要時間。

三是政策調控的底線，＂房住不炒＂的長期定位沒動搖，即便行業回暖，全面刺激炒房的口子也不會開，漲幅會被適度約束。聊到這里，李蓓的判斷到底信不信，每個人心里大概有了自己的答案。

市場最貴的從來都是逆向思考的勇氣，2014年那波樓市啟動前，唱空的聲音同樣震耳欲聾。當下這個時點，與其糾結她說得對不對，不如冷靜評估自己手里資產所在的城市、地段、產品屬于哪一檔。

周期會來，紅利卻只屬于看得清結構的人。