今年圣誕，外灘源為什么又贏了？

又到圣誕季，一個月前，上海各大區域就已經陸陸續續地開始醞釀圣誕情緒了。當外灘源暖冬嘉年華的星星燈亮起、雪落下，圣誕氛圍被推向高潮。

這背后是百年歷史建筑與新潮市集的相得益彰，更是洛克?外灘源在歷史風貌保護與商業運營創新上的雙向賦能 —— 既有老建筑的厚重打底色，又有精準的業態布局、親民的消費場景打造，讓歷史空間煥發現代活力，盡顯其強大的運營實力。

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百年歷史建筑群

洛克·外灘源由圓明園路、虎丘路、蘇州路、北京東路圍合而成，占地面積近1.7公頃，總建筑面積約9.4萬平方米。經過100多年的歷史更迭，如今街區內仍然完整保留著11棟建造于20世紀初至20世紀30年代的歷史建筑（另有1棟建于19世紀末的建筑得以部分保留），共同記錄了上海開埠以來的城市發展脈絡。

街區內現存最古老的建筑為始建于1896年的眾安·豐美大樓，由通和洋行設計，采用英國維多利亞時期折衷主義風格，以紅磚外墻與巴洛克山花裝飾為特色，曾是多家洋行、保險公司的辦公之處。

眾安·美豐大樓，圖片來源：ROCKBUND洛克外灘源

1904、1905年，愛爾德洋行設計的圓明園公寓與安培洋行相繼落成，二者均采用英國安妮女王式清水紅磚立面。圓明園公寓曾入駐馬海洋行、挪威領事館及多家航運貿易機構，安培洋行多引入航運、貿易、地產、律師等行業的機構，二戰結束后，巴拿馬公使館、紅十字國際委員會等也曾在此辦公，奠定了外灘源作為早期國際商務樞紐的基調。

圓明園公寓，圖片來源：樂游上海

安培洋行，圖片來源：解放日報

20 世紀20-30年代是建筑群的密集建成階段，12棟建筑中有2/3誕生于這一時期。1923年，協進大樓啟動建設，此后長期作為全國基督教活動中心。1925年啟動建設的光陸大樓融合影院、辦公與新式公寓功能，成為派拉蒙、福克斯、華納、哥倫比亞、聯美等好萊塢公司在華總部，推動上海早期電影文化發展。

協進大樓，圖片來源：ROCKBUND洛克外灘源

1926年，哈密大樓動工，臨圓明園路的東半部設計了辦公和公寓用途，西半部為倉庫，東西兩側由連廊連接。中央通訊社上海分社、文匯報館、沙彌洋行、瑞和洋行等單位曾入駐于此，建國后，新華通訊社、文匯報社等重要通訊機構相繼入駐。

哈密大樓，圖片來源：ROCKBUND洛克外灘源

同年，上海最早的西式劇場蘭心劇院原址上新建了以現代主義風格為基底，融入新古典主義裝飾的蘭心大樓，建成后柯達公司、國民政府外交部辦事處等機構都先后入駐。

蘭心大樓與真光大樓修繕后東立面，圖片來源：上海市歷史建筑保護事務中心

1930年前后，建筑熱潮達到頂峰。也是鄔達克從現代主義突破期過渡到巔峰的時期，這一時期，他在外灘源留下了廣學大樓和真光大樓兩棟連體姐妹樓，是中華浸信會書局和廣學會的聯合大樓。兩者都是中國近代史上歷史悠久且影響深遠的基督教出版機構。

真光大樓，圖片來源：解放日報

1930年建成的中實大樓，融合新古典主義與折衷主義，解放前曾是中國實業銀行總部大樓，也入駐過美國金山鐵廠美大煤油公司、永寧保險公司。建國后，入駐過國家電力華東設計部，中國農業上海分行等。

中實大樓，圖片來源：上海市歷史建筑保護事務中心

1932年，喬治?威爾遜設計的亞洲文會大樓，將中式元素與西式結構結合，作為中國最早的公共博物館，其藏品為上海三大文化場館奠定基礎。同年，李錦沛設計的女青年會大樓建成，該樓曾進駐中國征信所、譚垣和黃耀偉建筑事務所、中國建筑研究學會、捷克領事館、中央宣傳部國民印刷所、上海市政工程設計院等多家機構。

外灘美術館，原亞洲文會大樓，圖片來源：ROCKBUND洛克外灘源

女青年會大樓，圖片來源：上海外灘美術館

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歷史皮膚下的現代功能

2003年，洛克菲勒集團與上海新黃浦集團聯袂簽署土地出讓合同，并成立上海洛克外灘源綜合開發有限公司，全面負責該片區的建設開發與運營事宜。

2005年，項目正式啟動更新工作。次年，項目方邀請戴衛?奇普菲爾德事務所，對區域內11棟歷史建筑開展保護性修繕，對眾安?美豐大樓實施保護式新建，并承擔廣場內街的景觀設計任務，推動街巷肌理的恢復與廣場空間的重塑。同年，又邀請ARQ建筑事務所，負責眾安大樓、洛克?安仁和洛克?榮府大樓的新建筑設計工作。

洛克·安仁與洛克·榮府，圖片來源：ROCKBUND洛克外灘源

2010年，洛克?外灘源項目完成老建筑首輪修繕。歷經十八載的打磨，項目于2023年全面完成街區更新，以 “文化+商業綜合街區” 的定位，正式對公眾開放。

博物院廣場，圖片來源：ROCKBUND洛克外灘源

整個修繕工作摒棄了 “復古” 或 “翻新” 的表層化操作，轉而以剝離不合時宜的附加物、還原建筑歷史原真狀態為核心目標，系統推進六大環節：

通過墻體內外打樁加梁穩固條形結構、修復墻體裂縫與梁柱變形；

對外墻深度清洗以去除污垢與風化層，采用傳統工藝修補破損磚石及裝飾構件；

門窗、欄桿、檐口等細部嚴格保留榫卯、雕花等原有樣式與工藝，精修欄桿、檐口、山花等細部裝飾；

清理拆除內部違規加建部分以恢復原始空間布局，同步增設照明、通風、消防等現代設施；

留存銘牌、標識等歷史元素，通過二維碼等數字化手段為公眾解讀建筑背景，對缺失部分遵循 “可識別性、可還原” 原則，保留歷史痕跡；

結合現代功能需求，將建筑改造為辦公、商業、文化展示等多元空間，實現歷史風貌保護與現代功能需求的有機統一。

圖片來源：上海規劃資源

如今，洛克·外灘源的歷史保護建筑內已入駐 30 余家潮流品牌，業態涵蓋餐飲、書店、買手店、運動、音樂工作室、畫廊、美術館等多個領域，且多數為上海首店或旗艦店。其中，新榮記更是整棟拿下洛克?榮府大樓，將其打造為旗下餐飲品牌矩陣的辦公與展示空間，同時以此為實驗基地，試水消費者對從休閑平價到高端精致全品類餐飲的接受度。

圖片來源：ROCKBUND洛克外灘源

03

新功能更需會運營

從整個更新的時間周期來看，洛克·外灘源彰顯出了“慢工出細活”的理念，運營上也是如此，不盲目追求投資回報率，而是把重心放在項目品質的打造上。

洛克·外灘源憑借建筑、區位等優勢和魅力，從市場中吸引了一批理念獨到、深受消費者青睞的潮流品牌入駐。除此之外，運營方還親自下場參與單項目運營以及活動策劃，例如與城市考古團隊共同打造了一座集展覽、文創、閱讀一體的城市檔案型圖書館（城市考古圖書館）。近期，這座圖書館被打造為“House of Rockbund”，在保留原有館藏書籍的基礎上，功能定位進一步優化，更加側重于提供客戶服務和社群活動運營。

圖片來源：商業咔

今年上半年，洛克·外灘源聯合Curiosity Life打造“躺平生活節”，旨在為那些被焦慮、內耗和KPI壓得喘不過氣的都市人群提供一個放松身心、重新加載生活的契機。一個月前，一年一度的“外灘源暖冬嘉年華”如期拉開帷幕，不到300米的圓明園路上擺放了約45座純正德式木屋攤位，覆蓋圣誕限定糖果、餅干、熱紅酒、手工藝品，搭配主題藝術裝置、旋轉木馬、圣誕樹、降雪城堡，開幕首日就人氣爆棚，甚至吸引了特地調班前來打卡的游客。

圖片來源：shanghaiWOW

同時，街區巧妙的利用上海外灘美術館作為紐帶，輸出文化內容，鏈接各界人士。2020年發起的“客堂間”項目，聚集了外灘地區的教育工作者、文史研究者、音樂創作者、藝術創作者、建筑師、策展人及鄰里，通過公共實踐記錄周邊社區的變遷，共同關注外灘區域內社會和個人經驗變遷。2023年為紀念洛克·外灘源項目竣工以及美術館新大門與博物院廣場啟用，美術館發起了第一屆外灘建筑節，一方面，以建筑思考為核心議題，探索建筑在塑造公共空間過程中不斷演變的角色定位；另一方面，更是為建筑、城市規劃、藝術、設計和創意領域的專業人士搭建了交流互動的平臺。2024年發起的歷史建筑重游計劃，全網招募各行各業的志愿者，包括與外灘有故事的居民、精通各國語言的翻譯人員，鼓勵全民參與為公眾講解洛克·外灘源的建筑歷史。

圖片來源：上海外灘美術館

這種種舉措，無一不彰顯出洛克·外灘源強大的運營能力。盡管圣誕期間的新天地同樣人潮涌動，但新天地的業態以精致的門店為主，進店消費人均普遍150元起。

反觀“外灘源暖冬嘉年華”，以集中小攤位的市集形態呈現，各攤位單品價格區間在45-55元（158元巨額的棉花糖圣誕樹除外），精準擊中消費者的親民消費心理。由此可見，單從消費轉化的角度衡量，洛克?外灘源的表現顯然更勝一籌。

從潮流品牌的精致體驗，到親民市集的煙火氣息，從文化策展的深度探索，到社群活動的溫情聯結，洛克?外灘源跳出了商業體 “唯流量”、“唯回報率” 的傳統邏輯。它以 “慢工” 打磨品質，用多元業態與文化活動織就一張兼具商業價值與人文溫度的網絡，既守住了歷史街區的獨特韻味，又為城市更新提供了 “以質取勝” 的鮮活范本。

原創作者：林欣藍

責任編輯：林欣藍

策劃審核：夏 雨